Los decanos del alquiler protegido

Un negocio constante, sin aspavientos, y en el que encontrar la máxima eficiencia es la clave para que la rentabilidad, aunque modesta, llegue periódicamente y de forma segura a los accionistas. La Compañía Española de Viviendas de Alquiler (Cevasa) ha logrado mantenerse durante casi 60 años en un sector, el de la promoción y gestión de viviendas de alquiler protegido, en el que siempre hay mercado, pero que ha sufrido múltiples cambios legislativos, regulatorios y una crisis que se llevó a decenas de firmas y miles de empleos por delante. En la última década el sector está además en el foco de las políticas públicas por la tensión del alquiler, la subida de los precios y las dificultades para acceder a una vivienda.

Cevasa —que tiene un parque propio de 2.300 pisos de alquiler en Barcelona y su área metropolitana, más la gestión del alquiler de oficinas, locales y aparcamientos (que representan un 15% del patrimonio)— se ha erigido como una herramienta útil para la Administración, que la tiene como socia en dos sociedades mixtas. La empresa cotiza en Bolsa, y desde mediados de julio el precio de la acción ha ido subiendo, alcanzando su máximo histórico, 8,40 euros. Pero Donato Muñoz, consejero delegado de Cevasa, explica que el valor de la empresa es mucho mayor: “Dentro de todo el sector inmobiliario, la rentabilidad residencial es la más baja de todas, y hay que ser extremadamente eficientes. Por eso, el mercado descuenta un 60% del valor real de la compañía, que estaría por encima de los 20 euros por acción”, explica Muñoz en un despacho de las oficinas de Cevasa en la avenida Meridiana de Barcelona. Ahí, en la zona de las tres torres que se erigen sobre la emblemática tienda de Hipercor, la empresa tiene unos 1.100 pisos, el llamado Complejo Meridiana Cero. A estos se le suman otros complejos de viviendas en la capital catalana, en Sabadell, Cornellà, Montgat y otros municipios.

Ha sido socia de la Administración en dos ocasiones. Una es SBD Lloguer Social, en Sabadell, donde, como partner del Ayuntamiento, ha promovido más de 1.000 viviendas desde 2005. La segunda experiencia es más reciente y de mayor envergadura: Habitatge Metròpolis Barcelona, impulsada por el Área Metropolitana de Barcelona (AMB) y donde este organismo y el Ayuntamiento tienen la mitad de la participación, y los socios privados son Cevasa y Neinor. La gestación del operador mixto metropolitano, que tiene el encargo de construir 4.500 pisos públicos de alquiler en suelo público de Barcelona y su entorno, se alargó casi ocho años. Los primeros, en Sant Boi de Llobregat, estarán acabados en unos meses.

Una ‘rara avis’

Cevasa se fundó en 1968, en los coletazos del franquismo, en un contexto residencial irreconocible en la actualidad. Existían las llamadas inmobiliarias protegidas, que no pagaban impuestos, y había ayudas para promover alquiler social. Hasta los años ochenta del siglo pasado construyeron más de 2.000 pisos de alquiler en Madrid y Barcelona. Eran años de oleadas migratorias internas y de crecimiento de las ciudades hacia la periferia. Cotizada desde 1970, es la única compañía del mercado continuo que tiene como negocio principal el arrendamiento de viviendas, y la única que queda en pie de esa época dedicada a esta actividad. Tras vender sus activos en Madrid, se concentra ahora en el área de Barcelona. La mayoría del capital está controlado por la familia fundadora, los Vaqué Boix, mientras que el resto se lo reparten el Banco Santander y otros socios minoritarios.

Como decanos de este sector, Cevasa ha visto evolucionar el alquiler protegido hasta lo que es hoy: solo un 2,5% de los hogares en España. “En los años ochenta la vivienda protegida entró en crisis”, explica Muñoz sobre la congelación de rentas en ese momento, lo que llevó a muchas empresas a la bancarrota y otras dejaron de invertir. Cevasa resistió, igual que lo hizo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. “Se siguió produciendo vivienda protegida de forma lineal hasta 2010. A partir de entonces solo se hace el 10% de lo que se debería”, explica Muñoz. Acompañado de Agustín Berbel, subdirector general y director financiero de Cevasa, y de Arnau Grabulosa, director de Patrimonio, avisa de que la Administración es la gran propietaria del suelo destinado a vivienda protegida, pero que esta actividad “necesita mucha inversión”. “Hasta 2012 hubo muchas ayudas, pero luego ya no, y el precio lo tiene que asumir el promotor”, señala Muñoz, quien recuerda, además, que la carga impositiva es muy elevada, después de que la bonificación del impuesto de sociedades se redujese a la mitad. El contexto es una de las razones por las que no han entrado en el Plan Vive de Madrid: “Desistimos porque, por la fiscalidad, el beneficio era demasiado justo”.

En este contexto, la clave es la eficiencia. “Si estamos por encima de nuestros competidores en rentabilidad es porque somos extremadamente eficientes”, dice Berbel. “Solo comparables a los líderes europeos de vivienda en alquiler”, reza su página web. Un equipo de 30 personas y el personal de mantenimiento se dedican a buscar la máxima optimización de estos activos: cada mes se libera un 2% de su patrimonio, que entra en oferta, y rápidamente se invierte lo necesario (en ocasiones, entre 40.000 y 50.000 euros para renovar pisos que han quedado anticuados, explica Muñoz) y se le encuentra inquilino. De media, los pisos de Cevasa están entre un 10% y un 15% por debajo del precio del mercado, pero al tenerlo siempre todo ocupado, logran una rentabilidad media anual del 2,18%, suficiente para contentar a los accionistas.

Cevasa tiene un valor patrimonial de 550 millones de euros y en 2024 incrementó sus rentas de alquiler un 13,3%, hasta los 11,4 millones de euros. Pese a ello el beneficio neto fue de 10,1 millones, un 16% menos que el año anterior. Esta caída se explica porque la cifra tiene que compararse con la de 2023, cuando la compañía obtuvo un beneficio mayor del habitual gracias a una promoción destinada a la venta, algo que normalmente no ocurre porque el grueso de sus promociones son para el alquiler.

Según la memoria de 2023, el 38% de las casas gestionadas por Cevasa son de renta libre, mientras que el resto se reparte entre renta antigua (un 25% del parque) y vivienda de protección oficial (un 37%). Los directivos son críticos con los vaivenes normativos en todos estos segmentos. “Hay demasiados cambios normativos. Si entras en un negocio que es a largo plazo, a 30 años vista, tienes que tener regulaciones a 30 años vista”, dice Berbel, que considera que, en materia de vivienda, especialmente en Cataluña, hay un “baile normativo” que genera inseguridad.