¿El casero se quiere quedar con la fianza del piso sin motivo? Sepa a qué tiene derecho y cómo defenderse

Si hay un momento conflictivo y traumático en el alquiler de una vivienda es la devolución de la fianza. Son mayoría los inquilinos que refieren que sus arrendadores se han quedado con esta cantidad de dinero sin justificación, con excusas que no cuentan con soporte legal. Estos pretextos van desde los más comunes, como pintar y limpiar toda la casa, hasta los más inverosímiles, como reclamar el daño en el cajón de un sifonier que compró la propia inquilina.

Nuria Rodríguez, afiliada al Sindicato de Inquilinas de Madrid, cuenta cómo el dueño del piso en el que vivía de alquiler en Madrid, al que consideraba “el mejor casero del mundo”, se convirtió en “un sinvergüenza”. El propietario, que retenía unos 1.300 euros de fianza y garantía, reclamó a Rodríguez, según su propio relato, muebles que no existían, un lavavajillas que nunca funcionó y que usaba para guardar ollas, agujeros en los azulejos, la limpieza de debajo de la nevera… “Se quedó con 400 euros por un piso que había dejado bien”, considera.

Tampoco fue buena la experiencia para Sandra Mora. “Mis compañeros de piso y yo nos enzarzamos en una gran batalla con el propietario porque se había quedado con 2.200 euros; se inventó que faltaban cosas de un inventario que yo nunca vi y que había varias averías que no había. Hizo una cuenta mental y se quedó con 500 euros por la cara”, narra.

Aunque se da por hecho que hay arrendadores éticos y legales, lo de apropiarse de la fianza al finalizar el contrato de alquiler se ha convertido en una práctica cada vez más común, en una especie de tradición perversa en la que los inquilinos suelen tener las de perder. “En este punto, está totalmente desprotegido e indefenso porque, además, rara vez tiene la precaución de hacer fotos y vídeos del estado de la casa. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) predique que protege a la parte más débil, en el tema de la fianza no es verdad”, expone Emilio Rojas, abogado del bufete que lleva el mismo nombre.

Además, “muchos contratos se encuentran mediados por agencias inmobiliarias que velan por los intereses de los propietarios”, dice Javier Rubio, abogado y director jurídico del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (Caes), despacho especializado en alquileres. Y añaden: “No existe ningún incentivo para que el casero la devuelva más allá de la buena fe”.

Y no solo se trata de la fianza, sino que en muchas ocasiones se quedan también con la doble garantía (equivalente a dos meses de alquiler) que permite la LAU, afirma Álvaro Bermejo, socio fundador del bufete Bermejo Abogados. “Los arrendadores están predispuestos a inflar mucho los desperfectos para retener injustificadamente ese dinero”, amplía el letrado.

Es muy frecuente que el casero alegue la necesidad de pintar, limpiar, acuchillar suelos, arreglar puertas que no cierran, vitrocerámicas arañadas, cerraduras y pomos desgastados… Sin embargo, estos daños no pueden imputarse al inquilino, excepto cuando exista una evidente negligencia, porque son parte del uso habitual de la vivienda. Hay jurisprudencia que así lo indica. “No se puede pretender que la vivienda se encuentre en el mismo estado, como si no hubiese vivido una persona allí cinco años. Un agujero en la pared para colgar un cuadro o una pequeña marca en el suelo son hechos consustanciales a arrendar una vivienda”, indican en Caes. Este despacho aporta excusas grotescas por parte de algunos caseros, como no devolver la fianza porque había un perro en la casa, cuando era incierto. O descontar la reparación de 1.500 euros de una lámpara de techo de porcelana valorada en 6.000 euros. “Ha sido movida del sitio y vuelta a colocar (contrario al contrato)”, recoge la liquidación de daños de un casero.

Es habitual también acusar al inquilino del deterioro de la caldera y del daño causado por humedades o goteras. “Dicen que es porque no ha ventilado, pero se producen por los elementos estructurales de la casa y no por negligencia del inquilino”, comenta Rojas.

No obstante, sí hay algunos motivos por los que está justificado detraer una parte o el total de la fianza. “Cuando haya negligencia o mal uso de los elementos de la vivienda”, expone Bermejo. Es decir, “si existen daños acreditados por la negligencia del inquilino, que se hayan cuantificado mediante la respectiva factura y que el coste sea por reparación y no por sustitución, ya que de lo contrario se estaría imputando al inquilino la depreciación del mueble”, sostiene Rubio.

Plazo de 30 días

Cuando finaliza el contrato, en el momento en el que se entregan las llaves, el casero tiene 30 días para devolver la fianza. Los abogados aconsejan hacer una inspección conjunta de la casa y apuntar en el anexo de finalización del contrato el listado de los posibles daños. El inquilino puede firmar su conformidad o no y pelear la fianza.

El primer paso es intentar negociar. El segundo es enviar un burofax. “En nuestro despacho, tras el burofax, la mitad de los caseros devuelven la fianza y la otra mitad no”, señalan en Emilio Rojas Abogados. Si el arrendador no atiende o hace caso omiso, se puede interponer una demanda civil de acción de restitución de fianza. Si la cuantía es inferior a 2.000 euros, no es necesario abogado ni procurador.

La mayoría de estos asuntos no se judicializan, sobre todo cuando se trata de cantidades pequeñas. No obstante, “cada vez son más los inquilinos que reclaman no solamente por la recuperación de las cantidades, sino también por una sensación de injusticia. Percibimos que existe una voluntad de no ser víctimas de un abuso descarado”, dice Rubio.

Desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid aconsejan negociar para intentar equilibrar un poco la balanza porque creen que el procedimiento para devolver la fianza está descompensado a favor de los caseros. “Además de que tienes que esperar 30 días para que la devuelvan, dependemos claramente de que lo quieran hacer o no”. En el Sindicato de Inquilinas de Barcelona cuentan que, una vez que intervienen, la mayoría de los arrendadores restituyen la fianza. “Saben que no está justificado, pero piensan si cuela, cuela”, indican. La segunda vía que recomiendan es la judicial.

Para evitar lamentos, es necesario leer bien el contrato de alquiler que se firma al comienzo. “Los inquilinos suelen firmar sin mirar el contrato de alquiler en el que aparece una cláusula tipo que dice que la vivienda se entrega en buen estado, cuando lo más probable es que el propietario no haya hecho una reforma o arreglo en años”, recomienda Rojas. El abogado aconseja que en el contrato figure una cláusula que ponga que se entrega el piso como cuerpo cierto, es decir, tal y como está, y adjuntar fotografías de la vivienda.