Alquilar un ático por seis euros al mes en Madrid: la cara y la cruz de la renta antigua

Los alquileres de renta antigua, aquellos suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985, son una tabla de salvación para los inquilinos que ocupan desde hace décadas estas viviendas. En el lado opuesto están los dueños de estas casas, que ven cómo tras continuas subrogaciones, su bien más preciado —y el de sus hijos e incluso nietos— es una “condena a una carga sine die”, según narra Carmen Gutiérrez, propietaria de un ático en el distrito de Tetuán (Madrid) de 80 metros cuadrados con una terraza de otros 22 metros, por el que recibe una renta de 6,56 euros al mes.

La legislación ha permitido proteger la figura jurídica de la renta antigua, casi extinguida en los locales de negocio, pero no en las viviendas, de las que se calcula que siguen existiendo unos 126.000 alquileres en España, concentrados en las grandes capitales, como Madrid, Barcelona o Sevilla. A falta de registros centralizados, según la Encuesta de Condiciones de Vida, actualizada a 2022 por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el porcentaje de hogares con alquileres con precios inferiores a los del mercado es del 3%, aunque los expertos consultados piensan que entre un 10% y un 20% de los arrendamientos vigentes son todavía de renta antigua. “Tener una casa en renta antigua es antieconómico, pues todas las derramas de la comunidad corren por cuenta del propietario y muchas personas, en herencias o legados que reciben, se la quieren quitar de encima”, explica el letrado Alejandro Bancalero, de Bancalero Abogados. “Es triste que tengas que pedir hasta tres créditos para pagar derramas”, lamenta Carmen, que en estos años ha tenido que sufragar 14.000 euros por este concepto en una finca señorial, en la que su vecino alquila un ático similar por 1.800 euros al mes. La propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 expone que los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964 tienen rentas que pueden calificarse de “ineconómicas”.

Aunque según establece la normativa, tanto los suministros y servicios, como el IBI y la actualización de la renta pueden ser repercutidas al inquilino directamente, “el arrendatario se encuentra en una ventajosa situación frente al casero”, opina Gabriel de Alvear, abogado especializado en arrendamientos urbanos: “Si bien la vigente LAU establece unos determinados derechos del arrendador relativos a repercusión del IBI y de ciertas obras, la práctica ha demostrado que el equilibrio contractual entre las partes está lejos de lograrse”.

Por otra parte, la complejidad normativa de la LAU hace que muchos arrendadores desistan de ejercer sus derechos. “A veces”, cuenta De Alvear, “los contratos deben interpretarse por profesionales, las repercusiones al arrendatario deben notificárselas y cabe que este se oponga, ocasionando un problema cuya resolución pudiera exigir acudir a los tribunales. Todo ello, unido a la exigua renta, determina que numerosos arrendadores decidan no repercutir gastos a los inquilinos”. De la misma opinión es el abogado Adolfo Calvo, quien ha constatado que muchos propietarios optan por no llevar a efecto la actualización de la renta debido a que se trata de cantidades muy pequeñas. Carmen ha decidido no repercutir ningún coste, ni siquiera las obras, porque dice que le cuesta más el burofax que lo que va a recibir a cambio.

La gran diferencia y más importante con los alquileres posteriores al 1 de enero de 1995, que es cuando entra en vigor la LAU de 1994, radica en la prórroga forzosa. Hasta esa fecha era obligatoria; después de ese año el derecho se extingue cuando no caben más subrogaciones que las establecidas en la ley, que normalmente son dos.

Derecho a una vivienda

¿Por qué no se ha eliminado el alquiler de renta antigua en viviendas y sí en locales? “El legislador podría haber hecho desaparecer la renta antigua cuando hace casi 30 años se publicó la actual LAU, pero habría traído una fractura social muy importante que ningún Gobierno está dispuesto a asumir. Prueba de ello es que, a pesar de estar vigente desde el año 1995, los sucesivos gobiernos han limitado las normas que originariamente conformaron dicha ley especial, prolongando la duración del contrato de arrendamiento, aumentado su vigencia, limitando el incremento de la renta y trayendo a colación el espíritu del texto refundido de la LAU de 1964″, opina Calvo.

La razón de ser de este tipo de contratos se encuentra en la falta de vivienda, lo que condujo, según De Alvear, a intentar otorgar una nítida protección a las familias para que pudieran conseguir un techo. No en vano, salvo excepciones, el inquilino de este tipo de alquiler es una persona de avanzada edad, con recursos económicos limitados, arraigado al barrio, y que paga entre 100 y 300 euros por un piso antiguo.

Vender la vivienda de renta antigua con su inquilino tampoco es una opción para Carmen: “He intentado hacerlo, pero el valor que te dan es acorde con la renta que estás cobrando, que en mi caso es de poco más de seis euros”, sentencia. Bancalero pone como ejemplo la compra de un piso de 80 metros cuadrados en la zona de Atocha, en Madrid, con una inquilina de renta antigua de 83 años, cuyo valor es de 420.000 euros, pero que se vendió por 180.000 euros. “El precio de mercado es un 30% del precio real del mismo. El comprador adquiere el inmueble con muchos más gastos que ingresos y es una opción de inversión, pero de futuro a largo plazo”, recalca.

Por su parte, José María Salcedo, abogado en Tax Litigation, está peleando en los tribunales para que el valor del inmueble no supere el valor de capitalización de la renta. “El artículo 53 de la LAU del 64 protege a los inquilinos y les permite, cuando no hubiesen ejercitado el derecho de tanteo y de retracto, impugnar cualquier transmisión que supere dicho valor de capitalización —al 4,5% si hubiese ocupado la vivienda después del 1 de enero de 1942—”, argumenta.

Si se tiene un inquilino de renta antigua con contrato firmado en el año 1975 que paga 120 euros al mes (renta anual 1.440 euros), el valor del inmueble resultante de la capitalización de tal renta sería de 32.000 euros. “Por ello, no tiene sentido que, a ese inmueble, se le imponga un valor de referencia, por ejemplo, de 120.000 euros”, cree Salcedo.

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