Tocado, pero no hundido

Esta semana, el banco estadounidense New York Community Bancorp anunció debilidades significativas en sus controles internos, teniendo que reformular sus cuentas. Una secuela más de lo conocido hace un mes, cuando tuvo que dotar provisiones récord por posibles impagos en préstamos relacionados con el mercado de oficinas. Algo que, días después, hizo tambalear a un pequeño banco alemán, Deutsche Pfandbriefbank, y a otro japonés.

Esta circunstancia nos retrotrae a los tumultuosos momentos de hace un año, cuando la Reserva Federal salió al rescate de la banca regional estadounidense por pérdidas en las carteras de deuda pública. Aunque bien sabemos que cada episodio de tensión financiera es único, eso no invalida las comparaciones históricas, ni mucho menos el reavivar de fantasmas del pasado.

Las fuertes subidas de los costes financieros, pero también los cambios estructurales como el mayor porcentaje de teletrabajo, están llevando a tasas de ocupación de oficinas en mínimos y caídas de precios de más del 20% en Estados Unidos y del 10% en Europa. Cuánto daño podrá causar el deterioro de este tipo de préstamos es todavía una incógnita, pero a la luz de los datos actuales, la exposición agregada del sector financiero parece manejable y el impacto se concentra en entidades concretas, reduciendo el riesgo de contagio. Poco tiene que ver el 34% de exposición a préstamos relacionados con el inmobiliario comercial que tiene la banca regional estadounidense con el 11% de los 25 mayores bancos americanos. Asimismo, en Europa, la exposición total ronda los 1,36 billones de euros, o lo que es lo mismo, el 6,8% del total de préstamos concedidos. Unos niveles mucho más reducidos, siendo la excepción los bancos alemanes.

En las Bolsas, estas incertidumbres han desencadenado un fuerte castigo en el sector inmobiliario cotizado, que acumula caídas del 40% desde el comienzo de las subidas de tipos. Las ventas están siendo agresivas y el sector en Europa cotiza con descuentos sobre el valor de sus activos del 30%. Los bajos niveles de valoración parecen incorporar gran parte de las malas noticias y deberían permitir una reversión del peor desempeño del sector, sobre todo si, como esperamos, en la segunda mitad del año se confirma el comienzo de la bajada de los tipos, lo que favorecerá un descenso de los costes de financiación y una reactivación de las transacciones en un mercado tocado, pero no hundido.

Por ahora la tensión seguirá, dado que se necesitará tiempo para separar la paja del trigo, pero como en todas las crisis, también surgen oportunidades. El segmento inmobiliario de oficinas todavía no ha tocado fondo y seguirá bajo presión, pero con vistas al medio plazo, las perspectivas son más atractivas en aquellos negocios con mayor exposición al inmobiliario logístico y centros de datos. Asimismo, dentro del residencial, la vivienda para personas mayores y estudiantes son otros subsectores que disfrutarán en los años venideros de una demanda creciente.

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