La socimi que quiere ser una plaza de pueblo

En la eclosión de socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) que ha vivido España en la última década, Castellana Properties no pasa desapercibida. El castizo nombre de la compañía contrasta con el de su principal propietario: casi un 90% de las acciones están en manos de Vukile Property Fund, un reit (el equivalente internacional a las socimis) que cotiza en la Bolsa de Johannesburgo. El consejero delegado de la firma española, Alfonso Brunet (Madrid, 48 años), admite que ese origen sudafricano pueda parecer “exótico” a algunos. Pero recuerda que su primer accionista “se comporta igual que cualquier otro inversor extranjero” y, al fin y al cabo, estos son legión en el ladrillo español. Menos anecdótico resulta que, a pesar de una presencia testimonial en los mayores mercados urbanos, la firma protagonizara el año pasado uno de los movimientos corporativos más comentados del sector (su entrada en Lar) y consagrara su recuperación de la pandemia volviendo al club de las patrimonialistas con más de 1.000 millones en activos.

La especialidad de la casa son los centros comerciales. Tiene 16, incluyendo parques comerciales (tiendas agrupadas sin más zonas comunes que las calles y los aparcamientos que las unen), y su peculiaridad es que la mayoría se encuentran en núcleos secundarios para la inversión inmobiliaria. Brunet, en una conversación con Negocios que se desarrolla en la sede de la empresa en Madrid, describe lo que su compañía busca: “Inmuebles en poblaciones de más de 150.000 habitantes y que sean verdaderamente el centro dominante de la zona”. A partir de ahí, el ejecutivo detalla que “la estrategia es seguir añadiendo valor en esos activos, yendo con las tendencias”. “Lo que queremos ser es esa nueva plaza del pueblo donde la gente venga a pasar el día”, enfatiza.

Las propiedades de Castellana valían el pasado septiembre, cuando se presentaron los resultados de mediados del ejercicio 2023 (que finalizará el próximo marzo), 1.105 millones. Esa cantidad incluye la participación en Lar España, otra socimi especializada en activos comerciales. Hace poco más de un año, la firma encabezada por Brunet dio el campanazo al anunciar que se convertía en la primera accionista de su rival con una participación del 21,7%, que luego elevaría en otra operación por encima del 25%.

El consejero delegado subraya la oportunidad del movimiento por las condiciones en que se encontraba, y se encuentra, el mercado. “Nos pareció una inversión magnífica”, defiende, “no íbamos a conseguir una rentabilidad mejor saliendo a comprar activos reales”. Y esquiva la cuestión, recurrente en los mentideros del sector, de si su empresa ahondaría en esa línea hasta llegar al límite de participación (30%) que legalmente obliga a lanzar una opa sobre Lar: “Nunca puedes descartar nada, pero por ahora no estamos pensando en ello”.

Mirada hacia la logística

“El crecimiento que tenemos pensado para llegar a 1.500 millones”, abunda Brunet sobre los objetivos declarados por su compañía, “es orgánico y [la idea] es ir comprando otros centros comerciales y otros parques que entren dentro de nuestra estrategia”. En la hoja de ruta no se contempla dejar de ser una compañía especializada en inmuebles comerciales, aunque el directivo hace una salvedad. “Podríamos tener o comprar activos logísticos que fueran de nuestros propios clientes, como Inditex o Decathlon”, explica, “pero el corazón de nuestro negocio son los activos comerciales y a mí lo que me gustaría es abarcar todos sus segmentos, incluido el local a pie de calle”.

El otro objetivo declarado desde hace años por Castellana, y no alcanzado, es su salto al mercado continuo. La firma fundada en 2015, que en su último ejercicio fiscal completo ingresó 58,8 millones en las rentas que cobra a sus inquilinos y obtuvo un beneficio neto de 45,7 millones, cotiza en el BME Growth (el antiguo mercado alternativo). Pero Brunet retrata la dificultad para dar el siguiente paso ante una realidad palmaria: “Todas las inmobiliarias europeas ahora mismo están en descuentos de entre el 30% y el 60% con respecto al valor de sus activos”, explica el ejecutivo. “Si hubiéramos salido al mercado continuo, hubiéramos cotizado con un descuento del 50% sobre NAV [siglas inglesas del valor neto de los activos, una métrica frecuente en el sector] y esto desde el punto de vista de nuestros accionistas no interesaba”. En Castellana, pues, “no hay fecha” para el salto bursátil al mercado principal, que se producirá “cuando sea el momento oportuno”.

Los tiempos extraños no se viven solo en la Bolsa. “Por lo que hablo con inversores”, relata el consejero delegado, “siempre hay un miedo a que una posible recesión haga caer las ventas y, como consecuencia, caigan las rentas”. Esa es una de las causas, cree Brunet, por las que el precio de las acciones y el precio de los inmuebles en el mercado real no se corresponden. La consecuencia es la dificultad de sumar edificios a la socimi en un mercado que se ha puesto en compás de espera: “No estamos viendo operaciones precisamente por eso”, resume.

El sector inmobiliario patrimonialista se precia de ser un refugio contra la inflación por la capacidad para repercutir las subidas del coste de vida en los alquileres que cobra. Castellana no es una excepción. “Nosotros ya hemos pasado el IPC a todos los inquilinos”, cuenta el primer ejecutivo, “siempre hay alguno que dice que no puede y ahí llegamos a un acuerdo, como hemos hecho siempre, para paliar el peso; pero la inmensa mayoría va a pagarlo”. No podría ser de otra manera, argumenta “con unas ventas creciendo a doble dígito”. Según datos de la compañía, el gasto de los clientes de sus centros en la última campaña de Navidad fue casi un 16% más elevado que en 2019, justo antes de la pandemia.

Para lograr que ese consumo no se detenga y sus espacios comerciales sigan manteniendo el atractivo, Castellana acaba de lanzar un concurso en busca de “modelos de negocio novedosos” para sus centros. “Han sido un total de 24 candidaturas de mucho nivel que giran en torno al estilo de vida, la tecnología y la economía circular”, ilustra Brunet. La socimi también prevé gastar 28 millones en los dos próximos ejercicios para mejorar algunos inmuebles. Y otra importante parte del esfuerzo inversor irá a la instalación de placas solares en las cubiertas de sus edificios: este mismo año espera multiplicar por cuatro su capacidad de autoconsumo.

Todo a la espera de una normalización en la que no se descarta algún bache. “Si a todo el mundo le suben las hipotecas y les sube el precio de las cosas, al final sí parece que vamos a consumir todos menos, pero eso no quiere decir que dejemos de consumir o que todo el mundo se pare”, reconoce Brunet. Nada que ver con una pandemia que se cebó particularmente con el sector comercial y que ya suena a cosa del pasado. “La crisis del coronavirus la dimos ya por superada en enero de 2022″, afirma el ejecutivo. Fue entonces cuando su compañía vio que las métricas de ventas y afluencia empezaban a superar los registros precovid. Y desde entonces no han dejado de alimentar el optimismo del consejero delegado de Castellana: “Estamos mejor que en 2019, cosa que nadie [en alusión a los inversores] lo entiende salvo nosotros, que vemos los datos todos los días”.

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