Los jueces empiezan a poner coto a las condiciones abusivas que sufren los inquilinos

El precio del alquiler se ha disparado en España. Un estudio de 34 metros cuadrados en el madrileño barrio de Lavapiés puede costar 1.600 euros al mes; un piso de tres habitaciones no muy lejos de la Torre de Hércules de A Coruña, 1.290 euros; y una habitación compartida al lado de la Universidad de Deusto, en Bilbao, 650 euros. Estos ejemplos responden a tres anuncios publicados en Idealista esta semana, la misma en la que el Congreso de los Diputados ha constituido la ponencia sobre la ley de vivienda, llamada a regular los precios.

Según el mencionado portal inmobiliario, el diciembre de 2022 fue el más caro de su serie histórica por metro cuadrado en alquiler, que comienza en 2006 (11,4 euros, solo superados por los 11,5 euros de septiembre de 2020). Una escalada que confirma Fotocasa, que ha registrado cómo los alquileres subieron el pasado ejercicio en casi todas las comunidades autónomas.

El importe de la renta, sin embargo, no es lo único que preocupa a los inquilinos, también la proliferación de cláusulas que pueden considerarse abusivas. De hecho, un juzgado de Barcelona ha dictado recientemente una sentencia pionera que declara nulas diferentes estipulaciones incorporadas a un contrato del fondo de inversión Azora, gran tenedor de inmuebles en alquiler. Ninguna de ellas había sido negociada individualmente con la demandante, quien tuvo que aceptarlas para poder tomar posesión de la vivienda.

“O lo coges o lo dejas”, resume Montse Serrano, la abogada de Colectivo Ronda que ha ganado la sentencia en colaboración con el Sindicato de Inquilinas de Barcelona. La línea de defensa se basó, como en el ámbito de las cláusulas suelo, en la normativa sobre consumidores, pero aplicada a los arrendamientos. El fallo “puede empoderar a los inquilinos porque suelen firmar contratos de adhesión”, que son los que redactan las empresas arrendadoras sin intervención de los particulares, a veces de forma ambigua.

Entre las cláusulas más gravosas, destaca la que permitía a Azora aplicar un aumento del 30% del precio del alquiler a partir del tercer año de contrato mediante una supuesta “bonificación” situada en la adenda. Una disposición que, según la justicia, es “una maquinación” para “sortear o evitar la normativa legal”. No en vano, siempre que lo pacten las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que la mensualidad se pueda actualizar en la fecha en que se cumpla cada año del contrato, pero sin que sea posible superar el dato de IPC. Es más, desde marzo del 2022 y durante este año, los alquileres solo pueden subir como máximo un 2%, ya que el Gobierno ha limitado la actualización para hacer frente a la inflación.

Otra cláusula abusiva es la que obligó a la inquilina a hacerse cargo de un seguro por impago de rentas con una entidad impuesta por el propio fondo. Si bien la LAU dice que la fianza, equivalente a una mensualidad de renta, es obligatoria para hacer frente a desperfectos o impagos, y que las partes pueden pactar otra garantía adicional, esta no puede exceder de dos meses de alquiler. Sin embargo, en este caso el seguro rebasaba el importe de la propia garantía adicional, por lo que, como apunta Serrano, también reclamaron su nulidad.

Manejo de la fianza

De la misma forma, la justicia ha declarado abusiva la disposición que posibilitaba al arrendador retener la totalidad de la fianza por pintar las paredes de color distinto al blanco o hacer agujeros. También la que le permitía acceder a la vivienda con el objetivo de comprobar su buen estado. Y es que, como explica David G. Cerecedo, abogado del despacho Méndez Lit, las estipulaciones que modifiquen, en perjuicio del arrendatario, las normas imperativas de la LAU, “son nulas y se tienen por no puestas”.

Junto a este tipo de cláusulas, los inquilinos también se enfrentan a los anuncios de pisos en alquiler por una duración máxima de once meses. Con este límite, los caseros tratan de aplicar las normas sobre arrendamientos de temporada, que protegen menos a los arrendatarios que las que regulan el alquiler de inmuebles para vivir de forma permanente.

Sin embargo, cuando la finalidad real del contrato no es cubrir una necesidad esporádica, como la del inquilino que se desplaza con fecha de vuelta por trabajo o estudios, esta práctica también se considera “abusiva”, apunta Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especializado en Derecho Inmobiliario. Y ello porque el arrendador puede subir la renta burlando las normas que se aplican a los contratos de vivienda o no respetar su plazo mínimo de duración. Aunque rige la libertad de pacto, si son inferiores a cinco años y el casero es un particular, o a siete si es una empresa, la LAU dice que se prorrogarán por decisión del inquilino cada año hasta alcanzar una duración mínima, respectivamente, de cinco o siete años.

Además, en el caso del alquiler de vivienda permanente, la legislación exige que la edificación sea “habitable”, requisito que no menciona cuando habla de arrendamiento para un uso distinto, como el de temporada. No obstante, Inmaculada Vivas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, explica que, “a efectos de la LAU, vivienda habitable no es sinónimo de vivienda digna y adecuada”. Aunque pueda resultar sorprendente, con ello el legislador solo pretende excluir de la ley los arrendamientos, por ejemplo, de caravanas, que son bienes que se pueden utilizar para vivir, pero que no son edificaciones habitables. Así, no es extraño encontrar en Internet anuncios de infraviviendas en alquiler, con paredes atestadas de humedad, habitaciones sin ventana o puertas desvencijadas.