La crisis de la vivienda eleva a niveles récord el hacinamiento en pisos de alquiler

María G. tiene 38 años y comparte habitación con otras cuatro personas. Esta mujer peruana, que pide no divulgar su apellido, llegó a España hace seis años buscando mejores oportunidades para ella y su familia, pero la subida de los alquileres la ha ido empujando a pisos cada vez más pequeños. “Al principio pensé que sería algo temporal, pero el tiempo pasa y no consigo ahorrar lo suficiente para salir de aquí”, relata. Gana el salario mínimo como camarera en un bar de Madrid, al igual que miles de personas. Su caso refleja a la perfección el problema de hacinamiento que se da en un creciente número de viviendas en alquiler en España (dos de cada 10, según datos de Eurostat, la agencia estadística de la UE). El fenómeno se ha agravado desde la pandemia, coincidiendo con un encarecimiento de los alquileres que va del 20% al 30% entre 2020 y 2025, según las cifras más prudentes.

La llamada tasa de hacinamiento o de sobreocupación entre quienes viven de alquiler en el mercado libre (es decir, excluyendo la vivienda protegida) ha aumentado más de un 25% desde 2019, según los últimos datos del centro de estadística europeo referidos a 2025. El organismo considera que una persona habita un domicilio superpoblado cuando este no cuenta con al menos una habitación por cada pareja, para cada persona adulta soltera, así como espacios diferenciados para menores según su edad y sexo.

La tendencia evidencia un fuerte incremento desde la pandemia que amenaza con intensificarse. Mientras que antes de la crisis sanitaria el porcentaje de inquilinos en viviendas sobreocupadas era del 16%, el dato actual (20,5%) revela un empeoramiento del mercado, cada vez más estrangulado por la falta de oferta y una creciente demanda que se acentúa por la llegada de población migrante.

La situación corre el riesgo de empeorar en el contexto actual de una revisión masiva de los alquileres que se firmaron durante la pandemia y una vez anulado por el Congreso el decreto que fijaba una prórroga en las condiciones de esos alquileres para evitar un encarecimiento sustancial en miles de contratos.

El ministro de Consumo, Pablo Bustinduy, considera esta evolución del hacinamiento como una “expresión más de la formidable crisis de vivienda” que golpea a las clases trabajadoras en el país. Atribuye esta situación a la existencia de un “mercado completamente salvaje” regido por la “ley de la selva”, donde el interés de un grupo reducido de operadores financieros ha convertido el derecho a la vivienda en una fuente de “lucro obsceno”.

Según el ministro, estas dinámicas especulativas son las que han terminado imponiendo condiciones de vida precarias y de sobreocupación en una parte de la población. Su ministerio fue uno de los principales impulsores de la prórroga de los contratos de alquiler —que incluía además un tope del 2% en la actualización anual de las rentas— como un alivio económico directo para el ciudadano medio, equivalente al 10% de sus ingresos.

Más allá del mercado del alquiler, la situación general muestra una paradoja, pues a pesar de que la tasa de sobreocupación total —que integra distintos regímenes de tenencia, incluidos propietarios con y sin hipoteca, así como viviendas del mercado libre y del mercado regulado— ha pasado del 5,9% al 9,5% en siete años, sigue estando muy por debajo de la media europea, que es de casi el 17%. Pero el ritmo de crecimiento interno de estos indicadores sugiere una fuerte degradación de la calidad de vida residencial que no se debe solo a la escalada de los precios, sino a la estrategia deliberada por parte de algunos propietarios para aumentar la rentabilidad mediante la fragmentación del espacio. Esta es la consideración de Jaime Palomera, doctor en antropología económica e investigador en el Instituto de Investigación Urbana IDRA.

Más allá de que los inquilinos se vean obligados a compartir piso para hacer frente a la renta, Palomera identifica una lógica empresarial de coliving y subdivisión de los espacios en las viviendas diseñada para obtener más dinero por metro cuadrado. En su opinión, esta práctica incluye el uso de contratos de corta duración para aumentar la rotación de sus habitantes y maximizar beneficios. Estos problemas del régimen de precios libres explicarían la diferencia estadística que existe respecto a los inquilinos que están en el mercado regulado, donde la tasa de hacinamiento fue del 13,3% en 2025, es decir, siete puntos porcentuales menos.

En cualquier caso, todos los regímenes de vivienda están sufriendo un aumento en las tasas de hogares superpoblados, incluyendo a los propietarios. Así, el hacinamiento entre las familias con hipoteca ha pasado del 3,5% en 2019 al 7,8% en 2025. Palomera vincula este fenómeno con patrones observados durante la burbuja inmobiliaria, cuando familias trabajadoras con rentas estancadas o en paro se vieron obligadas a realquilar habitaciones de su propia vivienda para pagar las cuotas hipotecarias ante la subida de tipos. En los últimos años, la crisis inflacionaria y la consecuente subida de tipos estarían incentivando la misma práctica. A esto se suma lo que José García Montalvo denomina el “efecto cerrojo”, que es la imposibilidad de que parejas divorciadas o familias que se agrandan puedan mudarse a una vivienda más amplia debido a la falta de oferta y el encarecimiento de los inmuebles, lo que reduce el flujo de salida y aumenta la densidad por hogar. También influye el retraso en la edad de emancipación de los hijos.

Los datos por territorio confirman que la presión se concentra en los motores económicos y las zonas de mayor flujo migratorio. Según el último informe de FOESSA sobre hacinamiento grave —definido como disponer de menos de 15 metros cuadrados por persona—, Cataluña lidera esa tasa con un 12,6%, seguida de cerca por la Comunidad de Madrid con un 10% y Canarias con un 9% en 2024 (último dato actualizado). Por el contrario, comunidades como Castilla y León o Extremadura mantienen cifras residuales, con apenas un 1,6%. Al respecto, Montalvo señala que la población extranjera tiende a agruparse a través de redes de apoyo, lo que incrementa la densidad en determinadas zonas. Explica que, al llegar, los migrantes no suelen comprar vivienda, sino alquilar, y que es habitual que se instalen en lugares donde ya conocen a alguien. “Son más propensos a decir: ‘oye, vente a casa’, de modo que donde viven tres, acaban viviendo cinco”.

Si en una comparativa europea España sale mejor parada es por su parque inmobiliario. De acuerdo con los analistas, el número de viviendas por habitante es bastante más alto que en otros países de su entorno. La clave reside en la acumulación histórica de patrimonio residencial por parte de un segmento de la población, lo que permite que el stock total de casas compense estadísticamente la presión en las zonas más tensionadas. De este modo, la existencia de múltiples propiedades dentro de una misma unidad familiar actúa como un amortiguador que mantiene la media nacional de ocupación en niveles relativamente bajos, a pesar de factores que empujan en sentido contrario, como el retraso en la emancipación o la falta de oferta.