El registro estatal de viviendas turísticas abre una batalla legal entre Gobierno, comunidades y propietarios de casas

España, que el Gobierno presentó como un alumno aventajado del nuevo reglamento europeo sobre alquileres de corta duración, se acerca a un choque legal y político justo cuando esa norma comunitaria va a entrar en vigor. Urgido por el crecimiento descontrolado de los pisos turísticos y la crisis inmobiliaria, el Ministerio de Vivienda promovió, bajo el amparo de esa normativa, la creación del Registro Único de Alquileres. Este censo estatal obligatorio, que entró plenamente en vigor el pasado 1 de julio, obliga a identificar y controlar las viviendas que alquilan a turistas en plataformas como Airbnb o Booking, pero también cualquier otro inmueble que se comercialice como un arrendamiento de temporada. La gestión del sistema digital fue otorgada a los Registradores de la Propiedad, que tenían que evaluar si las viviendas cumplían los requisitos legales para poder comercializarse en plataformas a través de internet.

Esto significaba que todos los propietarios de viviendas de uso turístico que habían obtenido licencias a través de las comunidades autónomas, las competentes en materia de turismo, debían pasar por otro control para comercializar sus viviendas en plataformas en línea. El choque estaba servido, ya que el registro fue mal recibido tanto por parte del sector como por algunas comunidades. El mejor exponente es Andalucía, donde en los meses que han transcurrido desde la entrada en vigor del registro único estatal se han rechazado 21.872 licencias de arrendamiento turístico. En el censo autonómico constan 166.016 inmuebles autorizados para esta actividad.

Alejandro Mayoral es dueño de una vivienda en una localidad de la costa de Cádiz que alquila una media de 70 días al año y para la que cuenta con una licencia expedida por la Junta de Andalucía desde 2017. “Me pidieron la cédula de habitabilidad y una declaración responsable de que cumplía todos los criterios que se exigían para la concesión de la licencia, como el número de inquilinos a alojar, los metros cuadrados por inquilino, los extintores”. Ocho años después tuvo que renovar esa licencia en el registro único de alquileres. “Debía presentar la solicitud antes de julio, pero no lo he podido hacer hasta enero porque me pedían mi número de registro autonómico y no lo obtuve hasta este año”.

El problema con el que se ha encontrado Mayoral, al igual que otros miles de propietarios, es que los Registradores de la Propiedad le han denegado la licencia que le concedió la Junta de Andalucía y ahora no podrá comercializar su vivienda en las plataformas online. “Argumentan que los estatutos de mi comunidad de vecinos no permiten actividades empresariales, pese a que son viviendas individuales y a que la Junta no me puso ninguna pega por ello”, reclama. En ese escenario se planteó, en primera instancia, dejar el anuncio puesto en ambas plataformas y esperar a que le denunciaran en el caso de que fuera inspeccionado. “He cambiado de opinión para no correr riesgos. Ahora lo anunciaré en inmobiliarias, a través de conocidos o en redes sociales, donde sí está permitido”.

Andalucía ha mostrado desde el primer momento su rechazo al registro único de viviendas aprobado por el Gobierno y lo ha recurrido ante el Tribunal Supremo por entender que las comunidades son las únicas competentes en materia de turismo y vivienda. Un portavoz de la Consejería de Turismo se muestra convencido de que los jueces fallarán a su favor alegando duplicidad de registros. En esta batalla, las autonomías están acompañadas por los propietarios de los pisos turísticos. La Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (Federatur) también ha llegado al Alto Tribunal para tumbar el registro estatal.

“El turismo es una competencia delegada a las comunidades autónomas. Cuando el Ejecutivo anunció que iba a hacer el registro único, ya avisamos de que lo lógico era volcar los datos de las bases autonómicas en un solo registro para no crear duplicidades. Pero no nos hizo caso y tuvimos que ir a los tribunales”, apunta Marián Muro, directora general de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur), integrada dentro de Federatur. En su opinión, el registro le ha servido al ministerio para marcar perfil en la crisis de vivienda, pero ha provocado otros problemas. “Hay invasión de competencias y la norma no faculta a los registradores para verificar la legalidad de las viviendas turísticas con un número de licencia debidamente otorgado. Solo tienen que valorar si tiene un número de registro autonómico y si comercializa a través de plataformas, cuando en realidad piden multitud de documentos y datos”, señala.

Andalucía también elevó una consulta a la Comisión Europea respecto a la duplicidad de registros al colisionar su fichero con el del Ministerio de Vivienda. Bruselas instó, en una resolución conocida hace un par de semanas, a las autoridades españolas a que acaben con la duplicidad antes del próximo 20 de mayo, fecha a partir de la cual es obligatorio el Reglamento de alquileres de corta duración. Según esa norma, a cuya aplicación se anticipó el Gobierno al poner en marcha el registro único, a los propietarios de inmuebles destinados a alquileres de corta duración no se les puede obligar a tramitar más de un registro. Tampoco se les pueden poner exigencias adicionales a las que ya impone el reglamento de servicios digitales para los anuncios de pisos en internet. La resolución de Bruselas se produjo a raíz del Anteproyecto de Ley de Turismo Sostenible de Andalucía.

Silvia Blasco, presidenta de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), cree que si se mantiene el registro estatal más allá del 20 de mayo el Ejecutivo se expone a multas, “cuyas cuantías dependen de la gravedad, duración y capacidad económica del Estado”. Una portavoz del Ministerio de Vivienda reconoce que, si bien existe duplicidad, el único registro que tiene validez es el estatal. “Los autonómicos, reciban el nombre que reciban, son listados de licencias, declaraciones responsables u otros instrumentos. Si a partir de mayo, cuando entra la obligación de no haber más de un registro, la Comisión abriera un expediente informativo previo a la sanción, el ministerio sostendrá que no hay doble registro”, recalcan en el departamento encabezado por Isabel Rodríguez, donde enmarcan los movimientos de Andalucía como un intento de “hacer política nacional en Bruselas”.

A las decisiones que se adopten en la capital comunitaria, y a los fallos del Supremo, estarán atentos en los próximos meses tanto el Gobierno como la Junta y las asociaciones de pisos turísticos. Y ello con un marco regulatorio europeo que es susceptible de cambiar en el corto o el medio plazo. La Comisión ha anunciado su intención de cambiar la legislación comunitaria para los alquileres turísticos. Bruselas sostiene que este tipo de inmuebles han crecido un 93% entre 2014 y 2024 y han contribuido a limitar la oferta de vivienda asequible.