La odisea de los clientes bancarios para recuperar los gastos de hipoteca: “Llevo ocho años esperando”

El Tribunal Supremo dio una buena noticia en 2015 a quienes habían contratado una hipoteca. Sentenció la posibilidad de declarar “abusivas” diversas condiciones que los bancos imponían a los clientes cuando formalizaban préstamos para cobrar vivienda. El fallo abrió la puerta a reclamar cláusulas como la que obligaba a pagar los gastos de notaría, registro y asesoría. Eso es lo que hizo Jesús Pérez, de 56 años, quien decidió acudir a su entidad bancaria en Benalmádena (Málaga) para que le reembolsaran ese dinero. Creyó que sería sencillo, pero se equivocaba: “Pensaba que con todos los datos que tenía me lo iban a devolver sin tener que insistir, pero el banco era como una pared”, relata. La primera reclamación la realizó en 2017 y no ha sido hasta septiembre de 2025 cuando por fin un juez le ha dado la razón: le tendrán que devolver unos 3.300 euros tras un camino de ocho años que describe como sembrado de complicaciones y estrés.

Pérez recuerda que al empezar a reclamar tuvo “muchas dudas” y que al principio intentó hacerlo “por las buenas”. En 2017 se limitó a enviar tres correos electrónicos a su entidad bancaria —que pide no desvelar por temor, ya que su resolución todavía puede ser recurrida—. A pesar de que la justicia dejó claro en 2015 que esos gastos no debían ser asumidos por los clientes, su banco le respondía que no tenía derecho a reclamar nada. Cuando contestaba que ya se había establecido jurisprudencia al respecto, el banco aseguraba que su caso no era el mismo y que no le iban a devolver el dinero.

En términos legales, la situación no terminó de aclararse hasta que el Tribunal Supremo, en una serie de sentencias dictadas entre 2018 y 2021, consolidó su criterio. En los fallos finales estableció claramente que el cliente solo debía hacerse cargo de la mitad de los gastos de notaría y el 100% el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, mientras que los de asesoría y registro los debía asumir totalmente la entidad bancaria, que tambien se haría cargo de la mitad del pago al notario.

La Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) denuncia que los bancos dilatan los procesos de reclamación de forma disuasoria. Los hacen “de forma sistemática, por lo que los clientes tienen que acudir a la justicia”, según relata Verónica Rodríguez, portavoz de la organización. Esta práctica, añade, implica para los consumidores “una pérdida de tiempo y dinero, lo que provoca que un altísimo porcentaje de personas desistan de reclamar”. La Asociación Española de Banca, la principal patronal del sector, ha declinado hacer comentarios.

Por suerte para Pérez, el afectado de Benalmádena, su caso no ha supuesto un desperdicio de dinero, ya que el juez también obliga a la entidad bancaria a que le devuelva los gastos de todo el proceso, que calcula en unos 350 euros. Pero Ángel Sánchez, especialista en derecho hipotecario del despacho Asoban Abogados, cuenta que no siempre es así. Por su actividad profesional, este letrado lleva desde 2016 realizando reclamaciones de estos gastos y, según su experiencia, la devolución de las costas del juicio depende de la provincia en la que se reclame. Cuenta que en Madrid, por ejemplo, se suele limitar a 300 euros.

En Asufin argumentan que estos costes no existirían si el Banco de España interviniese. En su última memoria, el supervisor señala que en 2024 recibió 30.888 reclamaciones sobre gastos hipotecarios, un 538% más que en 2023. Sin embargo, ocho de cada diez fueron inadmitidas porque asegura que no tiene capacidad para evaluar si una cláusula es abusiva. Rodríguez destaca que la abusividad ya la declaró el Tribunal Supremo y, por lo tanto, el Banco de España debería actuar. Pero en la entidad reafirman que no tienen competencia en la materia y eso depende de instancias judiciales.

Cortada esa vía de reclamación, si la entidad no reconoce el derecho a la devolución de los gastos, la única posibilidad para muchos consumidores es acudir a la vía judicial y cargarse de paciencia. En Asufin calculan una espera media de unos cinco años, pero el abogado de Asoban dice que en ocasiones se puede tardar hasta siete años para que la demanda sea admitida a trámite. A eso hay que sumarle un año y medio hasta que se reconoce la cuantía a recuperar. De nuevo, depende del lugar: en varias provincias la justicia está colapsada porque se mantienen los juzgados especializados en cláusulas abusivas, lo que significa que solo hay un tribunal donde poner la demanda. Sánchez, eso sí, asegura que la probabilidad de ganar estas reclamaciones es de “casi el 100%, salvo que se cometan errores de bulto”. Los datos oficiales de sentencias sobre cláusulas abusivas siempre han arrojado datos de fallos favorables al cliente bancario próximos a ese porcentaje.

“Todos deben reclamar”

En Asufin recomiendan reclamar primero ante el banco para evitar “perder tiempo y dinero”, en caso de tener suerte. Para tratar de resolver el atasco judicial y lo que consideran una falta de actuación por parte del Banco de España, la asociación reclama que el Congreso apruebe la creación de una Autoridad de Defensa del Cliente Financiero, lo que “permitirá tener otra vía para reclamar estos gastos”, detalla Rodríguez.

De media, según cálculos de los expertos, para una hipoteca de 150.000 euros se puede obtener la devolución de entre 1.500 y 2.000 euros. Pérez ha lidiado con las dudas, la incertidumbre y más de ocho años de espera para recibir los 3.300 euros que le corresponden, pero cree que “a partir de ahora la cosa irá mejor para el resto, ya que hay mucha más jurisprudencia”. Y asegura que, en cualquier caso, ha merecido la pena: “Se ha hecho justicia”.