El Supremo avala que los vecinos puedan prohibir los pisos turísticos con una mayoría de tres quintos

Balón del oxígeno del Supremo a las comunidades de vecinos en conflicto con propietarios de pisos turísticos que conviven con el resto de propietarios. El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos. De esta manera, el alto tribunal se pronuncia por primera vez sobre la reforma del régimen de propiedad horizontal, introducida en el real decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que establece la posibilidad de limitar las viviendas de uso turístico en comunidades de propietarios, siempre y cuando una mayoría reforzada de tres quintas partes votará a favor. “Las decisiones, adoptadas por unanimidad, resuelven la controversia entre las audiencias provinciales, evidenciada en las dos sentencias recurridas de signo opuesto, sobre si la prohibición de las actividades turísticas ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios”, recalca en un comunicado.

La Sala parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico y recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución. Posteriormente realiza una interpretación de la expresión “limite o condicione” que contiene la citada reforma y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término “limitar” no excluye la prohibición.

Asimismo, hace referencia a que la aprobación del real decreto, en el que se incluyó la norma de propiedad horizontal, justificó la adopción de medidas urgentes por las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico. El último informe del lobby Exceltur, correspondiente al primer trimestre de 2024, revelaba que el número de viviendas de uso turístico en las 25 principales ciudades españolas se había disparado un 25% en los últimos doce meses hasta rozar las 287.000 unidades a 31 de marzo de 2024, lo que suponía un nuevo máximo histórico, superando con holgura el anterior récord establecido en el primer trimestre de 2020, con 257.155 unidades.

El Supremo considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto. Como razonamiento adicional la sala señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

Otras sentencias

No es la primera vez que el Tribunal Supremo analiza las posibles restricciones que las comunidades de propietarios quieren poner a los pisos turísticos. En diciembre de 2023, la Sala de lo Civil del alto tribunal ya determinó que este tipo de alojamientos se consideran una actividad económica y respaldó que los estatutos de la comunidad puedan fijar expresamente la prohibición de negocios (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.) en las viviendas. Es decir, avaló que los vecinos puedan vetar de ese modo los alquileres turísticos, ya que tienen una “naturaleza empresarial y comercial”, en muchas ocasiones prestadas por empresas.

En este sentido, en dos sentencias sobre pisos vacaciones en dos edificios de Oviedo y San Sebastián —en las que, según precisó, no se revisó la aplicación la ley de propiedad horizontal—, los magistrados despejaron las dudas sobre por qué estas viviendas se pueden considerar actividades comerciales y aclararon que su desarrollo “implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas”. Así las cosas, sentenciaron que si los estatutos de las comunidades contemplaban el uso de las viviendas con carácter exclusivamente residencial, no hay votación que facilite la instalación de los apartamentos turísticos.