Fitch pronostica que las dificultades de acceso a la vivienda en España van a “persistir” unos años
Un análisis de la agencia de calificación señala que los precios de las casas subirán en línea con los ingresos de los hogares al menos hasta 2025 y vaticina un aumento de la morosidad hipotecaria
Los hogares españoles van a experimentar un incremento de sus ingresos en 2024 y 2025, pero ese aumento nominal (sin tener en cuenta la inflación) no va a contribuir a paliar los problemas de acceso de la vivienda de muchas familias. Estos van a “persistir”, según el último análisis sobre el mercado hipotecario de Fitch, porque las ganancias de los hogares “serán a grandes rasgos similares a la evolución de precio de las casas”. La agencia de calificación calcula que, de media, los importes de las viviendas en España seguirán multiplicando por 5,5 los ingresos brutos medios de los hogares, una manera de medir la asequibilidad. Y avisa de que esa proporción es de casi ocho veces “en las grandes áreas metropolitanas”.
El estudio se refiere tanto a España como a Portugal (que la agencia engloba dentro del “mercado ibérico de hipotecas”) y detecta situaciones muy similares en los dos lados de la Raya. De hecho, en el país vecino la asequibilidad ha empeorado en los últimos tiempos y, de media, la ratio entre los importes de las casas y la renta bruta de los hogares está en seis veces. “El acceso a vivienda asequible es una preocupación social clave en ambos, especialmente para familias jóvenes y nuevos compradores con poca capacidad de ahorro”, señalan los autores del análisis. Este destaca que en los últimos tiempos se han puesto en marcha medidas de ayuda en los dos territorios, y cita en el caso español los avales hipotecarios para menores de 35 años.
A diferencia de otros países europeos, donde la vivienda lleva trimestres abaratándose, en España y Portugal los precios siguieron escalando el año pasado. Y, según los pronósticos de Fitch, van a seguir haciéndolo a un ritmo moderado. La razón es que se detectan “limitaciones persistentes en la oferta de vivienda, que predominan sobre las vulnerabilidades de la demanda”. Dicho de otra manera, pese a las dificultades de muchas familias, sigue habiendo muchos potenciales compradores para las casas que salen a la venta. La agencia recuerda el récord del 15% de compraventas protagonizadas por extranjeros que se produjo el año pasado. “Esperamos que esta tendencia continúe reflejando el atractivo de Portugal y España para algunos grupos de población, como pensionistas europeos e inversores americanos”, indica el informe.
La agencia de calificación considera que las compras foráneas están ayudando a mantener cierto nivel de transacciones en el mercado inmobiliario, pese al retroceso respecto a los altos niveles 2022. Pero también reconoce que hay “efectos colaterales como el sobrecalentamiento de precios en algunas áreas de la costa mediterránea y en los centros de las principales capitales”. De hecho, el análisis habla de un mercado “a dos velocidades entre regiones, con valores de vivienda estancados en áreas peninsulares menos pobladas y sólidos crecimientos de precio en los grandes centros urbanos y en las zonas más turísticas”.
Más morosidad hipotecaria
En el mercado estrictamente hipotecario, Fitch “espera que la oferta de crédito bancario para el sector residencial se recupere en 2024-2025″, tras el batacazo de 2023. En ese proceso ayudarán la estabilización de la política monetaria y “un posible recorte en los tipos de interés en los próximos trimestres”. Pese a ello, el informe señala que la morosidad crecerá en ambos países este año, y podría volver a moderarse el pasado. Frente a una tasa de morosidad estimada en 2,6% el año pasado, este ejercicio y el próximo España se moverá en la horquilla entre el 3% y el 3,5%. En este indicador pugnan ahora mismo dos fuerzas contrapuestas: por un lado, “el impacto de la inflación que erosiona la renta disponible [de los hogares]”. Por otro, se abre la posibilidad de que “las reducciones del euríbor en los próximos meses alivien las cuotas de las hipotecas variables”.
La agencia de calificación destaca que, como estrategia para protegerse de la subida de los tipos, en ambos mercados, con mucho peso tradicional de los préstamos variables —es decir, los que se ven expuestos a las fluctuaciones de los intereses—se han abierto camino las hipotecas mixtas. Estas supusieron casi el 40% del total de hipotecas concedidas en España el último año, según los datos que maneja el informe. “Los prestatarios buscan asegurarse a corto pazo tipos fijos competitivos en el actual entorno de euríbor elevado”, señalan los analistas, quienes no obstante creen que muchas familias que han pedido este tipo de préstamos “están interesados por cambiarse a tipos variables en el medio plazo, cuando mayoritariamente se espera que el euríbor se normalice”.
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