El precio de la vivienda vuelve a caer en la eurozona 10 años después

El signo del mercado inmobiliario ha virado en la eurozona. El precio de la vivienda bajó el año pasado un 1,1% para el conjunto de los países de la moneda común, algo que no sucedía desde 2013, en los tiempos en que el proyecto europeo libraba una batalla existencial contra la crisis financiera. Dicho de otra manera, las casas se abarataron tras nueve años consecutivos de encarecimiento. Pero esa afirmación no se corresponde con la experiencia de la mayoría países, incluido España. De hecho, en 13 siguieron escalando los importes. Pero el influjo de los dos mayores mercados nacionales, Alemania y Francia, ha arrastrado el Índice de Precios de Vivienda de Eurostat, publicado este jueves, a terreno negativo.

De hecho, Alemania es el segundo país con la caída más abultada (-7,1%), solo por detrás de Luxemburgo, que se descalabró con una bajada superior al 14%, aunque por su tamaño modesto tiene menos influencia en la estadística comunitaria. Tras estos dos, Finlandia (-4,4%), Francia (-3,6%), Austria (-1,8%) y Eslovaquia (-1,1%) se sumaron al carro de los que vieron retroceder los precios de las casas.

En los otros 13 países (la eurozona la componen un total de 20, pero la oficina estadística europea no da datos de Grecia), los precios siguieron elevándose. Lo hicieron muy poco, de hecho prácticamente puede considerarse que se quedaron estables, en Países Bajos (0,1%). Y con moderación subieron en Letonia, Chipre o Italia (el tercer mayor mercado), todos con porcentajes por debajo del 2%. A partir de ahí, la cosa se puso más seria, con las casas encareciéndose más de un 3% en Irlanda y Bélgica, o un 4,3% en España. Aunque esos porcentajes palidecen frente al 9,5% que se dispararon las casas en Croacia (que ya venía de un encarecimiento de más del 17% en 2022).

“El motivo de que los precios se muevan de manera distintas en los diferentes países se relaciona con la estructura de sus mercados hipotecarios, los niveles de los tipos de interés y cómo estos han impactado en la demanda al juntarse con el encarecimiento del coste de vida [por la inflación general]”, señala Richard Valentine-Selsey, director de análisis residencial para Europa en la consultora Savills.

El resultado para el conjunto de la zona euro era, en parte, esperado. Desde mediados del año pasado el índice de precios se tornó negativo para la eurozona en los datos que se iban conociendo trimestralmente. La diferencia es que los publicados este jueves se refieren al cuarto trimestre del 2023. Y al compararse con el mismo periodo de 2022, reflejan lo sucedido en el año natural. El resultado es una caída insólita para lo que era lo normal en la última década. El conjunto de la Unión Europea, sin embargo, logra que los precios resistan con una apreciación del 0,2% en el conjunto del año.

Ese resultado positivo, aunque por la mínima, para el conjunto de los Veintisiete se explica por el fuerte tirón de algunos países que están fuera de la zona euro. De hecho, las mayores escaladas de precios en el continente se dieron en Bulgaria (10,1%) y, sobre todo, en Polonia (13%). Este último es un mercado con un tamaño considerable y, por tanto, con cierta capacidad de influencia en el índice compuesto de todos los países europeos.

Distinta evolución en España

Los precios de la vivienda a nivel europeo comenzaron a recuperarse de la Gran Recesión en 2014. Posteriormente cogerían una velocidad de crucero, con subidas anuales entre el 4% y el 5%, entre 2016 y 2019. Pero la pandemia de covid-19 lo cambió todo. Ese mismo año los importes ya crecieron más del 5%. Los confinamientos obligatorios, que provocaron un ahorro forzado en muchos hogares y los expertos relacionan con un deseo creciente de cambiar de casa para muchas familias, provocaron una actividad inusual e hicieron temer la formación de una nueva burbuja. En 2021, de hecho, los precios se elevaron un 9,5% en el conjunto de la eurozona, y franquearon la barrera del 10% en el conjunto de la Unión. La escalada en algunos países supero el 20% interanual durante varios trimestres consecutivos.

Pero uno de los combustibles fundamentales para ese tirón de los precios, la barata financiación que regaba los mercados desde hacía años, desapareció drásticamente desde mediados de 2022. El BCE, como otros bancos centrales, dio un giró radical a su política monetaria, lo que encareció las hipotecas y, poco a poco, ha menguado la actividad inmobiliaria. España no ha sido ajena a esa tendencia general, aunque los precios de las casas nunca igualaron la escalada de otros países (el máximo interanual en la serie estadística comunitaria es el 8,5% registrado a principios de 2022) y ahora el mercado se resiste a abaratarse.

Javier Kindelan, responsable de sector residencial en CBRE España, cree que esto se relaciona con que la situación española es “muy distinta” a la de otros países. De hecho, es entre las grandes economías europeas la que más crecimiento de PIB ha tenido en el último año y la que mejores proyecciones tiene para el futuro inmediato. Y ese crecimiento económico se está traduciendo al mercado laboral y a la evolución demográfica, lo que provoca que la creación de nuevos hogares sea prácticamente el doble que la producción de nueva vivienda. “Esa disparidad entre oferta y demanda no hace más que provocar tensión en los precios”, estima Kindelan, quien cree que todo eso “explica por qué España es más resiliente [a la caída de precios] que otros mercados”.

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