Lo que puede quedar en papel mojado en la nueva ley de vivienda

La nueva ley de vivienda tiene varios elementos que pueden quedar en el aire por salirse del radar del Estado. Las comunidades autónomas son las administraciones competentes en política de vivienda, y algunas de ellas —fundamentalmente, las gobernadas por el PP— ya han expresado su malestar con la norma incluso antes de que el Gobierno y sus aliados ERC y Bildu anunciaran este viernes haber alcanzado un consenso. Una de las cuestiones más peliagudas es la declaración de las zonas tensionadas, aquellas donde los precios de la vivienda son particularmente elevados y para las cuales el texto legislativo recién acordado prevé topes al alquiler. El problema es que son los Ejecutivos regionales quienes tienen la última palabra sobre qué perímetros de sus territorios caen bajo este nuevo concepto. Y no está claro si todas acatarán las nuevas reglas.

Desde la dirección del Partido Popular aseguran que darán libertad a los presidentes autonómicos de aquellas comunidades en las que el PP gobierna para que analicen “las cuestiones técnicas” de la ley y marquen “su propia hoja de ruta”. De momento, las baronías sondeadas han recibido el anuncio con cautela y, una vez se dé a conocer el contenido definitivo de la norma, decidirán sobre el procedimiento a seguir. En el caso de Madrid y Andalucía, desde los equipos de Isabel Díaz Ayuso y Juan Manuel Moreno, se arremete contra el carácter “intervencionista” del acuerdo. Ambos Ejecutivos autonómicos emprenderán acciones si consideran que, tras evaluar la ley en profundidad, existe conflicto entre administraciones. Mientras que desde el gabinete de Fernando López Miras, en Murcia, advierten de que no declararán zonas tensionadas.

“Estudiaremos el texto para analizar si, como parece, invade competencias autonómicas y recurrir la ley en los tribunales. Aquí se cumple la ley, pero se buscarán todas las fórmulas posibles para evitar las consecuencias negativas”, apuntan desde el entorno de Ayuso. La Junta de Andalucía pedirá, además, la celebración de la Conferencia Sectorial de Vivienda para conocer el fondo del acuerdo, “que se ha cocinado a espaldas de las comunidades” y “cuyo contenido afectará a sus políticas” de vivienda. Fuentes del Gobierno murciano critican que la norma invade las competencias de las comunidades en materia de vivienda, “incumpliendo la Constitución”, y aseguran que la nueva ley desincentivará el alquiler y subirá los precios, en lugar de bajarlos. Desde la Xunta de Galicia prefieren no pronunciarse en un sentido o en otro hasta que no “conozcan el texto definitivo”.

El Gobierno, por su parte, asegura que la nueva norma es “totalmente respetuosa con las competencias autonómicas en materia de vivienda”, algo que han remarcado los diputados de Bildu, Oskar Matute, y de ERC, Pilar Vallugera, que se encargaron de presentar el viernes la nueva norma, que cuenta con el necesario apoyo de sus formaciones.

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La Ley de Vivienda amplía las zonas tensionadas con tope de alquiler

Las zonas del mercado residencial tensionadas son aquellas donde los precios de los inmuebles han subido tanto que están expulsando a los vecinos hacia otras áreas. Su definición ha sido uno de los puntos que más ha creado fricciones entre las formaciones políticas que han cerrado el acuerdo. Finalmente, la nueva norma pactada entre el Gobierno, Bildu y ERC fija unos requisitos más flexibles con respecto a la primera versión del texto. Determina que son zonas tensionadas aquellas donde se cumplan las dos siguientes circunstancias, que no es necesario que se den a la vez: el coste de pagar el alquiler, incluidos gastos y suministros, supone un esfuerzo para el inquilino de más del 30% de la renta media de la zona, o los precios han subido en los últimos cinco años más de tres puntos por encima del IPC.

En estos casos se podrán limitar los precios del alquiler. Los topes serán distintos en función de que se trate de un pequeño propietario o de un gran tenedor. En el primer caso, los nuevos contratos deberán estar referenciados al precio del contrato anterior, aunque se permite aplicar la actualización anual, que ya no será vía IPC —del 2% para este año, del 3% para el siguiente y a partir de 2025 a través de un nuevo índice que diseñará el INE—. En cuanto a los grandes tenedores —en la primera versión del texto normativo se refería a empresas con 10 o más viviendas; ahora se rebaja a cinco el número de casas que deben tener esos caseros, que pueden ser tanto personas físicas como jurídicas—, se establece que no puedan fijar rentas por encima de un determinado índice de referencia, diferente según la zona, regla que también vale para los pequeños caseros que saquen por primera vez una vivienda al mercado.

Pero en este caso la pescadilla vuelve a morderse la cola. La definición de gran tenedor podrá incluir también a propietarios de cinco o más inmuebles en una misma zona tensionada, siempre y cuando esté “motivado y justificado por la comunidad autónoma correspondiente”, señalan fuentes gubernamentales. Así, “si una comunidad no declara zonas tensionadas no se aplica la limitación de precios”, señalan las mismas fuentes. Tampoco habrá sanciones, porque también son las autonomías las encargadas de ponerlas.

El líder del PP, Alberto Núñez Feijóo, no ha querido valorar si derogará o no la norma de llegar a La Moncloa tras las elecciones generales de final de año. Eso sí, fuentes de la dirección concretan que si Feijóo es investido presidente aplicarán modificaciones legislativas para eliminar el “planteamiento invasivo” de la ley. El PP dará a conocer próximamente sus propuestas concretas en materia de vivienda, dibujadas genéricamente en el programa marco de las elecciones del próximo 28 de mayo. En el texto, presentado a finales del pasado marzo, se habla de “explorar conjuntamente soluciones factibles para garantizar un uso racional del suelo, construir viviendas en propiedad a precios más asequibles, movilizar viviendas en régimen de alquiler y profundizar en la rehabilitación del parque existente”, y se adquiere el “compromiso de garantizar la gestión de bolsas de viviendas destinadas a familias en situación de emergencia o desahuciadas por causa de extraordinaria necesidad” y para jóvenes. En cualquier caso, se rechazarán “consignas o planteamientos intervencionistas”. “Estoy de acuerdo en controlar los precios de alquiler, pero, intervenir los precios, suena muy bien, pero funciona muy mal. Presentaremos un modelo alternativo a la ley antivivienda”, afirmó Feijóo este sábado en un acto en Vega de Pas, Cantabria. “Vamos a garantizar más seguridad tanto para el arrendador como para el arrendatario. ¿Sabéis cómo se bajan los precios de la vivienda? Haciendo más vivienda”, ha añadido.

La experiencia catalana

Cataluña es la comunidad donde con toda seguridad se puede aplicar más rápidamente la ley una vez aprobada, porque tiene la maquinaria técnica engrasada. En una iniciativa pionera en España, el Parlament aprobó en septiembre de 2020 el decreto de contención de rentas, que contemplaba congelar los precios del alquiler o rebajarlos: la fórmula consistía en declarar áreas de mercado residencial tenso y obligar a los propietarios de estas zonas a ajustarse al índice elaborado por la Generalitat (si el índice fijaba un precio inferior al contrato anterior, se producían caídas de rentas). Los criterios eran siempre técnicos, tanto de la construcción del índice, que es público y se sigue actualizando (se elabora a partir de datos catastrales, precios oficiales del alquiler, antigüedad de la finca o si tiene ascensor), como de las áreas (ahora no están actualizadas porque el Tribunal Constitucional tumbó la ley en marzo de 2022).

Inicialmente, 61 municipios solicitaron ser zona tensionada, una cifra que se elevó a 77 en el segundo año de vigencia de la ley. Entre las ciudades que renovaron esta condición figuraba Badalona, gobernada por el PP, partido que recurrió la limitación de precios ante el Tribunal Constitucional. El Tribunal consideró, por unanimidad, que la norma catalana invadía las competencias del Estado en materia civil para regular las bases contractuales.

Otra cuestión es el efecto que tuvo la ley en Cataluña. Se han publicado una docena de estudios sobre ello. Es un hecho que los precios bajaron y que se retiraron pisos del mercado de alquiler, pero resulta difícil discernir cuánto de ello se debió a la contención de rentas y cuánto a la situación en la que estuvo vigente la regulación, en plena pandemia. Un informe oficial aseguraba que los precios cayeron un 3% en los municipios donde se aplicó. En cambio, economistas y juristas consideraron que la regulación se hizo sin debate y apuntaron que la contención de rentas debería repartirse entre los caseros y la Administración. Lo que también es un hecho es que los precios están en máximos históricos tras la anulación de la ley, tanto en Cataluña como en su capital. En Barcelona, el año cerró con un alquiler medio de 1.077 euros al mes, a solo tres euros del salario mínimo, que es de 1.080.

La alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, ha celebrado el acuerdo “y que las comunidades puedan regular a partir del índice de referencia”. Sin embargo, ha lamentado que la nueva norma no regule los alquileres de temporada, aquellos con una duración inferior al año que en la comunidad se convirtieron en una fórmula para esquivar el tope de precios. “Pediremos a Sánchez que lo reconsidere”, ha dicho. El Sindicat de Llogateres, que antes de 2020 fue un actor esencial en el diseño de la regulación catalana ahora anulada, ha celebrado algunos avances, como que los caseros paguen los honorarios inmobiliarios, pero ha cuestionado varios aspectos. La portavoz del organismo, Carme Arcarazo, ha alertado de “graves problemas” en una regulación sobre la que ven “graves agujeros”. “No hay garantías de que no se puedan imputar a los inquilinos gastos adicionales como el IBI o la comunidad”. El sindicato ha avisado de que la norma acordada no contempla aplicar la regulación de precios a los alquileres de temporada.

Por su parte, el director jurídico y portavoz de los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) de Cataluña, Carles Sala —al igual que muchos portales y agencias de todo el país—, ha rechazado el acuerdo. Asegura que el mercado del alquiler se vio reducido en Cataluña porque los propietarios retiraron viviendas y muchas se destinaron a la venta. “Para los inquilinos es una ley buena a corto plazo pero negativa a largo, porque reducirá la oferta”, mantiene. Y menos oferta significa precios más altos, alerta el sector desde hace años.

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