¿Por qué bajan los alquileres?

Todos los portales del sector (Idealista, Fotocasa, Pisos.com) y las sociedades de tasación (como su líder, Tinsa) registran un descenso del precio de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, durante la pandemia, y pues, durante el grueso del año 2020.

Sus datos cruzados subrayan también la porosidad entre ambos submercados. En el último trimestre de 2020, el precio del alquiler medio en la ciudad de Barcelona (sobre igual periodo de 2019) bajó un 6,7% (Idealista) y el de compra, un 5,8% (Tinsa); en Madrid, se redujeron un 6,1 y un 6,3%.

Intermediarios y expertos comulgan sobre la gran causa del descenso: la recesión pandémica. Y coinciden sobre algunos de sus efectos: la obstaculización de la movilidad laboral; el aumento del número de afectados por la crisis; la reducción de las estancias de los estudiantes extranjeros; y el radical descenso de las visitas turísticas.

En consecuencia, los pisos tardan más en alquilarse, aumentan las viviendas desocupadas en oferta, y ello presiona los alquileres a la baja. Con sensibles diferencias locales, la pauta es bastante general.

Los datos del último trimestre arrojan también luz a la discusión sobre el impacto de los topes administrativos en los precios de alquiler, que ahora se dirime en el Gobierno. Esos topes se han impuesto exclusivamente en Cataluña, mediante la ley autonómica 11/2020 que entró en vigor el 22 de septiembre, y rigió, pues, durante toda la última cuarta parte del año.

Eso, que ahora es una prueba de laboratorio, se emprendió sobre la base unos precios de referencia medios, la prohibición de aumento para los pisos arrendados los últimos cinco años por debajo de estas mismas referencias, y la vía libre a rebajar los que lo superan. Todo ello en zonas de “mercado tenso”: 61 municipios, sobre todo en la Barcelona metropolitana, Lleida, Girona y Tarragona.

Apliquemos todas las cautelas al análisis y a la conclusión tentativa que queda para el final de esta columna: el período analizado es escaso (un trimestre), convulso (coincide con una crisis insólita) y generador de cambios —por asentar o no—, en los hábitos (habitacionales, laborales, vacacionales). Y los datos son aproximados: los portales operan sobre precios de oferta, que varían mucho respecto a los finales.

Pero la tendencia —en un mercado fragmentado, poco condicionado por grandes operaciones individuales— parece clara. En el último trimestre, los descensos de los precios en las ciudades de Barcelona (sujeta al tope) y Madrid (exenta de intervención) fueron muy similares: un 6,7% y un 6,1%. Y otras ciudades sometidas al tope no solo no bajaron precios, sino que los subieron: Girona en un 3,3%; Lleida, en un 6%.

En suma, de modo provisional y a la espera de datos sobre períodos largos (la vivienda es un bien de consumo de largo plazo y maduración lenta), gana puntos la tesis de que el efecto del tope de precios, a fin de bajarlos, es inexistente. O escaso.