Alquilar casa, nueva actividad de riesgo

Con un nudo en la garganta han comenzado el año muchos propietarios e inquilinos. A las preocupaciones habituales que conlleva cualquier alquiler, se suman ahora nuevos miedos por las regulaciones y medidas adoptadas con motivo de la pandemia y, sobre todo, por la mala situación económica que viven muchas familias.

El mayor desasosiego de los propietarios son los retrasos y los impagos de la renta. “Es la mayor preocupación del arrendador, tanto más con las medidas de suspensión de desahucios para arrendatarios en situación de vulnerabilidad”, anota Tomás Felipe de Pedraza, abogado de Legalitas. En muchos casos, no les quedará más remedio que aceptar una reducción de la renta o el pago aplazado que le proponga el inquilino, opina Sara Arranz, directora comercial de Treshabitat, empresa inmobiliaria del grupo Tecnotramit.

De no llegar a un acuerdo, a los propietarios les inquieta saber si podrán desahuciar a su inquilino. Si acredita encontrarse en situación de vulnerabilidad económica la respuesta es negativa. “El arrendatario podrá pedir la suspensión del proceso hasta, por lo pronto, el 9 de mayo de 2021 (fin del actual estado de alarma) si demuestra estar en situación de vulnerabilidad y no tener alternativa habitacional, cosa que será más que frecuente dada la actual situación”, explica Eduardo Fígares, letrado del bufete Abogados para Todos. Si no hay situación de vulnerabilidad, el casero sí puede emprender acciones legales. Aunque más vale que se arme de paciencia, porque “la situación de cierto colapso que atraviesan muchos juzgados por la covid puede demorar bastante la devolución de la posesión del piso al propietario y, lo más probable, es que resulte muy difícil cobrar las rentas adeudadas”, indica Salvador Salcedo, abogado del despacho Ático Jurídico. El proceso se prolongará entre 6 y 12 meses debido a los retrasos en el sistema judicial por la covid, añade Fígares.

Los propietarios que buscan arrendar sus casas en este momento persiguen solvencia. “Algunos arrendadores buscan un perfil económico estable para reducir los riesgos de impago de alquiler como consecuencia de un despido o un ERTE del inquilino”, indica Salcedo. Y, por si acaso, se blindan con seguros de impago, que cubren de 6 a 12 mensualidades de renta y la defensa jurídica. Otras opciones a las que están recurriendo los caseros son los avales bancarios y los fiadores personales, según De Pedraza.

El problema es que en algunas ocasiones —por suerte, no es algo generalizado en el mercado— los propietarios se exceden, sobre todo cuando se trata de personas con nóminas muy bajas. En Provivienda denuncian que algunos exigen “avales bancarios, cuatro mensualidades en metálico [prohibido por la LAU] y que varias personas firmen el contrato para responder ante impagos. Hablamos de inmigrantes y gente que no gana más de 800 euros al mes”, explica Natalia Palomar, responsable del Área de Incidencia Jurídica de Provivienda. Coinciden en CECU Madrid en que, en ocasiones, “se exigen avales o garantías desproporcionados a operaciones de cierta sencillez o de rentas no especialmente elevadas”, explica la portavoz Itziar Marín.

Legalmente, el arrendador solo puede exigir dos mensualidades de renta en concepto de garantía adicional, además de la mensualidad correspondiente a la fianza legal. Sin embargo, considera que estos importes son insuficientes para cubrir posibles impagos y desperfectos, tanto más si el piso se alquila amueblado. “Cada vez son más los inquilinos que dejan las viviendas en pésimo estado y los arrendadores tienen que hacer frente a la reforma y, en muchos casos, al pago de suministros pendientes”, afirma Arranz.

La intención del Gobierno de limitar el precio máximo de los alquileres en los próximos meses está generando preocupación. “La mayoría son pequeños ahorradores que invirtieron en vivienda y necesitan rentabilizarla para atender los pagos del préstamo que solicitaron para comprarla”, argumenta Salcedo. Los que se plantean vender su vivienda por este motivo, deben tener en cuenta que los contratos o prórrogas que terminen antes del 31 de enero de 2021 podrán gozar, si lo solicita el arrendatario, de una prórroga extraordinaria de un máximo de seis meses. “Puede suponer un problema para los arrendadores que pensaban vender la vivienda antes de que comiencen a bajar los precios”, señala Pelayo de Salvador Morell, del despacho de abogados inmobiliarios Desalvador.

El subarriendo es otra penitencia para los caseros. Es legal “siempre y cuando exista la aprobación por parte del propietario del inmueble y el inquilino haga un contrato a cada una de las personas subarrendadas”, explica Esperanza Palacio, codirectora legal de Reclamador.es.

A los inquilinos no poder pagar la renta también les quita el sueño. “Es el principal quebradero de cabeza, ya que la situación económica está incrementando exponencialmente el número de hogares a los que les resulta muy difícil o imposible llegar a final de mes”, señalan en OCU. Por eso, están muy atentos a las rebajas en el precio de los alquileres: Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Sevilla y Málaga han registrado caídas históricas en 2020, según Idealista.

Atentos a las rebajas

Tendrán que echar cuentas si se plantean abandonar el piso actual y buscar otro más barato. “Pueden marcharse del inmueble pasados los seis primeros meses de contrato sin tener que indemnizar o, si se recoge en el contrato, indemnizando al arrendador con un mes de renta por cada año que reste de contrato (o la parte proporcional si queda menos de un año, que es lo más frecuente)”, explica Fígares. Ojo al buscar, porque en el mercado hay falsos arrendamientos de temporada que, en realidad, esconden alquileres de vivienda habitual. Los propietarios les obligan a firmar contratos de 11 meses para sortear la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Las reparaciones y reformas son el calvario de todo inquilino, aunque también de todo propietario. Estos últimos, sobre todo los que tienen una peor situación económica por la pandemia, están dejando de reparar y mantener sus viviendas, algo a lo que les obliga la LAU. “Hay muchas viviendas alquiladas en estado de conservación muy deplorable y los inquilinos tienen que ocuparse del mantenimiento o verse obligados a cambiar de vivienda” señala Sara Arranz, de Treshabitat.

Que el casero quiera vender la vivienda es otro quebradero de cabeza, aunque “el nuevo propietario debe mantener el contrato en las mismas condiciones”, añade Arranz. ¿Y si fallece? “Si el difunto casero actuaba como propietario, los términos fijados en el contrato se mantienen. Si era el usufructuario de la vivienda, serán los nuevos dueños quienes decidan si el contrato del inquilino se extingue, se mantiene en sus términos o se fijan unos nuevos”, señala Palacio.

El alquiler compartido es un problema en tiempos de covid. Hay miedo entre los inquilinos a arrendar cuando se queda una habitación vacía. “Una posible solución sería exigir al potencial inquilino una prueba serológica o un test PCR”, dice el letrado de Ático Jurídico.

Incertidumbre genera también el no saber si el arrendador va a devolver la fianza, pues muchas veces inventa desperfectos en la vivienda. “La única forma que tiene el inquilino de defender sus derechos es acudir a los tribunales para reclamar la fianza, pero es caro y muchas veces no merece la pena el esfuerzo”, remata Eduardo Fígares. En CECU Madrid dan cuenta del “retraso o no devolución de la fianza al término del alquiler, sin motivos legalmente justificados”, dice Marín.