La justicia europea respalda la limitación de pisos turísticos para combatir la escasez de alquileres

Limitar los apartamentos turísticos para evitar que perjudiquen el mercado de alquiler residencial es perfectamente posible en Europa. Así lo ha dictaminado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en una sentencia publicada este martes que señala que una normativa para someter las licencias de pisos turísticos a autorización previa “está justificada por una razón imperiosa de interés general”. Dicha razón, añade la corte de Luxemburgo, es “la lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración”.

El origen de la sentencia, que ha suscitado el interés de España y otros socios comunitarios por sus potenciales efectos en las legislaciones de varios países, se encuentra en un litigio que se dirime en Francia desde 2017. Ese año Cali Apartments SCI y HX, propietarias de dos estudios situados en París, fueron multadas y se les obligó a restituir los inmuebles a su uso original como vivienda después de que las autoridades constataran que se habían estado alquilando a clientes de paso en una página web tipo Airbnb (la sentencia no especifica cuál) sin la autorización preceptiva. La sanción fue recurrida hasta llegar al Tribunal de Casación francés, el cual elevó una cuestión prejudicial al TJUE para saber si la normativa francesa que obliga a obtener una licencia para poder alquilar una vivienda con fines turísticos se ajusta a la directiva comunitaria de servicios.

Concretamente, el Código de la Construcción y la Vivienda de Francia establece que los Ayuntamientos con más de 200.000 habitantes y todos aquellos situados en los tres distritos limítrofes con París pueden condicionar a autorización previa el cambio de uso de un inmueble. A tales efectos, se considera que alquilar una vivienda por periodos cortos a personas de paso que no establecen allí su domicilio constituye un cambio de uso. Y además, señala que la autorización, emitida por el alcalde del municipio en cuestión, puede estar supeditada a que se exija una compensación que consista en transformar en vivienda un inmueble destinado hasta ese momento a otro uso. La junta municipal es la encargada, mediante acuerdo, de establecer en cada barrio o distrito bajo qué condiciones se establecen las licencias y qué compensaciones son exigibles.

Para el TJUE, dicha norma es compatible con la directiva europea de servicios en el mercado interior, que es la que se aplica para los arrendamientos turísticos puesto que estos se entienden como un servicio. La sentencia recuerda que dicha directiva prevé la posibilidad de aplicar un “régimen de autorización” siempre que este esté justificado y los requisitos que impone sean proporcionales al fin que se persigue. En ese sentido, los jueces europeos creen que la legislación francesa se adapta a ambas circunstancias.

Por un lado, el auto señala que “una reglamentación nacional que, por motivos que buscan garantizar una oferta suficiente de inmuebles destinados al alquiler de larga duración a precios asequibles", exija una licencia a los pisos turísticos "está justificada por una razón imperiosa de interés general”. Y señala que la autorización previa es adecuada porque “un control a posteriori intervendría demasiado tarde para tener una eficacia real”.

No obstante, el TJUE señala que corresponde al juez nacional comprobar si la proporcionalidad de los requisitos y compensaciones que exigen las autoridades municipales constituye “una respuesta efectiva" a la escasez de alquileres residenciales y si se adapta a las condiciones del mercado de arrendamientos. En ese sentido, los mecanismos de compensación deben ser razonables, transparentes y accesibles. El tribunal europeo no ve problema en que la ley nacional no delimite esas condiciones porque cree que estas pueden ser igualmente claras y accesibles aunque emanen de normas locales. Lo relevante es que se fije la finalidad a la que deben circunscribirse esas normativas.

Desde que la cuestión prejudicial llegó a Luxemburgo, a finales de 2018, el asunto ha suscitado interés por las consecuencias transfronterizas que pudiera tener pese a tratarse de un asunto francés. Prueba de ello es que se presentaron en la causa representantes de otros siete países europeos, entre ellos España. Dichos representantes, normalmente abogados del Estado, son la vía que tienen los socios comunitarios para intervenir en el procedimiento, estar presentes en la vista y expresar su opinión sobre el asunto.