Los registros de la propiedad anticipan una caída histórica en la compra de viviendas

El pasado abril se inscribieron en los registros de la propiedad de toda España 25.483 compraventas de vivienda, un 38,3% menos que en el mismo mes de 2019. Se trata la mayor caída de la serie histórica de los registradores, que arranca en 2004 y es la fuente de la que bebe la estadística oficial del INE. Según esos mismos datos, a los que ha tenido acceso EL PAÍS, la debacle fue generalizada en todas las comunidades autónomas, aunque el ritmo de descenso de las más afectadas casi triplica el de aquellas que, de momento, han resistido mejor.

Normalmente el portal estadístico registral presenta sus estudios trimestralmente, pero el Colegio de Registradores decidió recientemente servir datos mensuales ante la excepcionalidad de la situación. Las cifras de abril refrendan esa anomalía en la que se han instalado la economía, en general, y el mercado inmobiliario, en particular, a raíz de la epidemia de coronavirus. Al batacazo de las compras se sumó un descenso de las hipotecas constituidas sobre vivienda del 16,4% en términos interanuales.

La menor caída de los préstamos se explica porque se trata de compras que a menudo los particulares o las entidades financieras tienen más urgencia por culminar, ya que dependen de ofertas vinculantes que tienen fecha de caducidad. “Hay que tener en cuenta que muchas de las operaciones que se han firmado se habían concertado antes del inicio de la crisis”, destaca José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores de España.

Eso, y el hecho de que la estadística registral recoja normalmente operaciones de meses anteriores (no todas las casas que cambian de manos se inscriben inmediatamente), hacen pensar que el mercado todavía no ha tocado suelo. Según señala Tabarés, los datos de los registradores aún no reflejan todos los efectos del confinamiento, que detuvo la actividad inmobiliaria durante semanas, y del frenazo económico, que previsiblemente retrasará decisiones de compra. “Esa parte de la actividad inmobiliaria no sabemos en qué momento y con qué velocidad se va a recuperar”, admite el experto.

Tampoco es sencillo llegar a conclusiones al observar la variación de las bajadas por territorios. Entre las comunidades autónomas, la que aparece como más perjudicada en abril es Canarias, con un descenso interanual de compraventas inscritas del 61%. El porcentaje casi triplica el de Cantabria y La Rioja, las menos perjudicadas con una bajada en torno al 21% cada una de ellas.

Aunque el archipiélago atlántico es uno de los mercados autonómicos más dependiente de los compradores extranjeros, no parece que eso sea una causa suficiente para explicar su debacle: Baleares (-27,7%) o la Comunidad Valenciana (-32,7%) también tienen esa circunstancia y aparecen entre los territorios donde el perjuicio fue menor.

Una debacle sin precedentes

Tampoco parece que la incidencia de la emergencia sanitaria ayude a explicar los diferentes ritmos de caída. Canarias ha sido una de las comunidades que ha tenido menores tasas de infectados por covid-19. Y Cataluña y Madrid, entre las que han sido más duramente golpeadas por la epidemia, presentan descensos en la compra de casas por debajo de la media española (-31,6% en el primer caso y -36,9% en el segundo).

Lo que resulta más evidente es que a raíz de la alerta sanitaria el mercado inmobiliario comenzó a rodar cuesta abajo por una pendiente que, de momento, es cada vez más pronunciada. Para el conjunto de marzo, los registradores cuantificaron el descenso de las compraventas inscritas en un 17,7% (31% si se mira solo la segunda quincena de ese mes, la que estuvo afectada por el estado de alarma). El dato de abril ahonda esa brecha, lo que se verá en futuras estadísticas. En la notarial, que refleja un hecho diferente porque suma todas las compras firmadas ante notario en un determinado mes, ya se vio en marzo un descenso superior al 37%. La próxima semana se conocerá el dato de abril, que previsiblemente será peor.

En la anterior crisis inmobiliaria, del pico de 2007 al valle de 2013, las ventas de vivienda cayeron según los registradores un 58,5%. La comparación, aunque poco ortodoxa porque es un dato interanual contra un acumulado de más de seis años, muestra la magnitud de lo que supone perder cuatro de cada seis operaciones en un solo mes, algo que nunca había sucedido. Y el cataclismo crece cuando se observa el conjunto del mercado inmobiliario. Las inscripciones de compraventas todo tipo de fincas (tanto vivienda como otras propiedades urbanas o rústicas) se desplomaron en abril un 43,5%.

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