Lluvia de dinero para reformar un piso

Las grandes fortunas latinoamericanas, españolas, europeas, asiáticas y rusas se han hecho con muchos de los edificios y pisos de los barrios más caros de Madrid —coronada ya como una de las plazas de inversión más atractivas del mundo para los patrimonios millonarios—, y Barcelona. Algunos compran como capricho y pueden gastar auténticas millonadas en la rehabilitación de sus nuevas casas y otros con una estrategia clara: rehabilitar para volver a vender.

No hay que olvidar que el 65% de los patrimonios superiores a 30 millones de dólares de Latinoamérica cuenta con una segunda vivienda fuera de su país de residencia y España es el primer destino escogido, según la consultora Knight Frank. Además, el mercado español de lujo, y especialmente el madrileño, tiene unos precios muy competitivos en relación a otras capitales europeas como París, Londres o Berlín.

Dinero llama a dinero. Tras meter cientos de miles de euros en la reforma de estos pisos, que suelen tener entre 200 y 600 metros cuadrados, se incrementa el valor del inmueble en torno al 40%. Una vez descontado el precio de la reforma, el beneficio neto para el comprador o inversor puede alcanzar hasta el 25%. Lo dice Ricardo Serrano, socio y cofundador de GYC Espacios, especialista en reformas de casas de lujo, que conoce bien los secretos que se esconden tras las rehabilitaciones de muchos de los pisos señoriales de la capital. En el caso de que lo destinen al alquiler y no a la venta, "un piso de 110 metros y una renta de 1.500 euros puede subir hasta los 2.100 solo con un lavado de cara".

Los precios de las remodelaciones integrales en este mercado, en el que el dinero nunca es un problema, distan mucho de los que manejan el resto de mortales. La rehabilitación de un piso "normal" cuesta de media unos 26.000 euros, según la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac). ¿Cuánto se paga por una reforma de una casa en la emblemática la milla de oro de Madrid? En la calle de Serrano, un cliente portugués afincado en Suiza ha rehabilitado 300 metros cuadrados por más de 250.000 euros. Peccata minuta si se compara con los 810.000 euros (1.800 euros el metro) que ha costado la obra más cara hecha por GYC Espacios. Fue en una vivienda de 450 metros cuadrados en la calle Ruiz de Alarcón, en el barrio de los Jerónimos. Hay que tener en cuenta que la factura final también incluye el arquitecto y en algunos casos se contratan firmas de renombre.

Lo que cuesta

En una reforma vip el metro cuadrado no baja de los 1.200 euros y puede llegar a los 2.500. "Hemos tenido casos en los que el coste ha superado el 50% del valor catastral de la vivienda", explica Serrano. Los que más gastan, sin límite, son los millonarios que compran la casa para usarla. En cambio, cuando se trata de invertir para obtener una plusvalía el precio de la rehabilitación es más limitado, se pronuncia Alejandro Torres, de la agencia de lujo Lucas Fox en Barcelona. "Los inversores de propiedades top suelen gastar menos, hacen reformas de calidad pero no pagan caprichos como podría hacer un comprador para uso propio", añade Paloma Infante, directora de la División de L'Eixample de Engel & Völkers Barcelona. "El inversor suele desembolsar entre 800 y 1.000 euros por metro", zanja Miguel Ángel Fernández, director de la zona de Salamanca de la inmobiliaria E&V Madrid.

La factura se encarece aún más cuando, por ejemplo, al cliente se le antoja una reproducción a menor escala de la cocina del restaurante Ático de Ramón Freixa, con dos estrellas Michelin. El propietario gastó 74.000 euros. "Fue para poder organizar cenas en casa contratando a un cocinero de renombre y que se sintiese lo más cómodo posible", recuerda Serrano. Esta es una de las estancias que más valoran las grandes fortunas, hasta el punto de que "hay algún cliente que ha gastado 200.000 euros solo en ella", apunta Torres. Véase la diferencia: el común de los mortales estrena cocina por unos 7.000 euros. La factura también se desboca cuando se reclaman materiales muy exclusivos, como grandes piezas de mármol importado de India. O cuando se contrata llave en mano el interiorismo y la decoración. "Recuerdo una reforma para un cliente asiático; nos encargamos del mobiliario, ropa de cama y sábanas de 600 hilos, toallas de algodón egipcio y cubertería de plata", narra Serrano.

Abajo los tabiques

Los pisos que compran las grandes fortunas suelen estar ubicados en fincas emblemáticas de los siglos XIX y XX, en barrios como el de Salamanca (Madrid) y la parte derecha del Eixample (Barcelona). Casi todas tienen fachada y estructura protegida, algo que el inversor tiene muy en cuenta antes de firmar. La primera decisión que toman los clientes adinerados es la de cambiar las distribuciones originales porque los pisos suelen estar muy compartimentados. Así, se crean zonas comunes más amplias y abiertas y se reduce el número de dormitorios en favor de espacios más grandes.

En estas obras es esencial ponderar cuándo merece la pena conservar un elemento original, algo que solo se hace cuando el cliente entiende su valor y asume el coste, ya que restaurar es mucho más caro que sustituir por elementos nuevos. "Son materiales con un componente histórico que ya no se encuentran en el mercado, como un radiador de hierro fundido con decoraciones de época, molduras o cornisas originales de principios del siglo pasado, chimeneas de mármol o vidrieras de cristal con junta de plomo", comentan en GYC Espacios, que reforma cerca de 10 viviendas de lujo al año. También se trata de mantener los suelos originales, sobre todo cuando es un tipo de madera que ya no se fabrica (una tarima de Pino Melis Viejo...).

Si se coloca un pavimento nuevo, se suelen emplear grandes tarimas de madera del norte de Europa o bloques de piedra extraídos de una misma pieza para que la veta sea homogénea.

Los ricos dan mucha importancia a los baños. Algunos tienen el tamaño de un apartamento y están equipados como un spa, con sauna y baño turco. También gastan en griferías, sanitarios e iluminación.