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La vivienda en la era ‘postburbuja’: comprar cuesta un 21% menos que en 2007 y alquilar, un 11% más

Un informe de la Fundación BBVA e IVIE analiza el aumento de hogares que viven de alquiler en España: crecen sobre todo en Madrid, Navarra, Baleares y Canarias

comprar vivienda
Viviendas en venta en Madrid EP

En España todavía hay más hogares que viven en casas compradas y no de alquiler. Sin embargo, la tendencia a arrendar la vivienda principal ha crecido, en especial en determinadas comunidades autónomas. Según un informe de la Fundación BBVA e IVIE, "los cambios fiscales a favor del régimen de arrendamiento y de variables sociodemográficas contribuyen a explicar el aumento de cuatro puntos del peso de los hogares que residen en alquiler desde 2007". Las diferencias entre comunidades son muy acusadas: la media de hogares en casas de alquiler es del 22,9%. Sin embargo, en Canarias llega al 27,8%, frente al 10,9% de Extremadura. Donde más ha crecido desde 2007 es en Madrid, Navarra y Baleares, con cinco puntos más desde el año previo a la explosión de la burbuja inmobiliaria.

El informe que elaboran la Fundación BBVA e IVIE analiza la evolución de los precios de la vivienda entre 2007 y 2018, es decir, desde el momento anterior a la llegada de la gran crisis inmobiliaria que atravesó España hasta el año pasado. La evolución ha sido bien distinta: según sus cálculos, para la vivienda en propiedad, los niveles de precios a los que se vendían las casas antes de la explosión de la burbuja aún no han vuelto. Todavía están un 21% por debajo. Para el alquiler, se sitúan el 11% por encima.

"Tras la burbuja de precios que se generó en los años de expansión crediticia hasta 2007, el pinchazo posterior dio lugar a una brusca corrección de precios hasta 2013 (caída del 36%), iniciándose desde entonces una recuperación en paralelo a la salida de la recesión de la economía", repasa. "Si bien de 2014 a 2018 el precio ha aumentado un 23% en España, el nivel de 2018 sigue siendo un 21% inferior al de 2007. Aunque tanto la intensidad de la caída hasta 2013 como la de la recuperación posterior difiere entre regiones, en todas las comunidades autónomas sin excepción, el precio de la vivienda en 2018 es inferior al máximo alcanzado en años anteriores", concluye con rotundidad.

La vivienda en la era ‘postburbuja’: comprar cuesta un 21% menos que en 2007 y alquilar, un 11% más

No ha ocurrido lo mismo en el caso de la vivienda alquilada. La demanda de arrendamientos ha crecido de media cuatro puntos, e incluso cinco puntos en algunas zonas como Madrid. "La dinámica en la evolución del precio del alquiler ha sido bien distinta en comparación con la del precio de la vivienda. Así, en 2018 el precio del alquiler es un 11% superior al de 2007", destaca. Para llegar a esta conclusión acude a las cifras del Instituto Nacional de Estadística, en concreto, al IPC. En este indicador de la inflación hay un componente que analiza la vivienda, y en concreto, los que los españoles declaran pagar más o menos en concepto de arrendamiento.

La vivienda en la era ‘postburbuja’: comprar cuesta un 21% menos que en 2007 y alquilar, un 11% más

Discrepancia con las cifras del Banco de España

La subida de los alquileres es, según este informe, destacada. Sin embargo, queda muy lejos del análisis que publicó el Banco de España hace solo unos días, y en el que cifraba la subida en cinco años en una media del 50%. El servicio de estudios del supervisor acudía a cifras del portal más representativo de Internet en materia de alquiler de viviendas, Idealista, porque señalaba que el componente del IPC no les permitía desagregar los contratos nuevos de alquiler nuevos. BBVA e IVIE, sin embargo, consideran que el IPC sí permite realizar una fotografía adecuada de la subida entre 2007 y 2018.

En cuanto a los precios de compra, señala el informe que "Navarra y Aragón son las comunidades donde los precios en 2018 están más alejados de los alcanzados en 2007 (un 41% y 38% por debajo). Baleares es la región en la que la caída acumulada desde 2007 ha sido menor (un 11%)".

Sobre los precios de alquiler, destaca que el mayor aumento ha tenido lugar en Cataluña, Cantabria y Baleares, con crecimientos en torno al 15%. "Navarra es la única comunidad en la que acceder a una vivienda en alquiler en 2018 es ligeramente más barato que en 2007", subraya.

El acceso a la vivienda de compra, más fácil

Tras estudiar los precios, la Fundación BBVA e IVIE concluyen que el acceso a la vivienda de propiedad es algo más fácil ahora que antes de que estallara la burbuja, en los años de crecimientos de precios desaforados. Sin embargo, el acceso a la vivienda de alquiler es todavía complejo por su elevado peso con respecto a la renta de los hogares, en especial, los de rentas más bajas.

Así, señala que en el caso de la compra, teniendo en cuenta la variación del precio de la vivienda y la renta bruta disponible de los hogares per cápita, "desde que comenzó la crisis ha mejorado la accesibilidad a la vivienda en propiedad en España". Si en 2007 era necesario destinar la renta de 13,6 años para pagar una vivienda libre, en 2018 la cifra ha caído a 9,7. La renta per cápita ha aumentado en esos años un 8,8% mientras que el precio de la vivienda ha caído más de un 20%, según sus cálculos.

Lo que no entra a valorar el informe es si esa accesibilidad mayor en cuestión de precios viene o no acompañada de una mayor o menor posibilidad de acceder a crédito o tener ahorros para dar la entrada. El Banco de España, que sí analizaba ese extremo, aseguraba que la precariedad laboral es ahora mayor que antes de la burbuja, lo que hace más difícil comprar que antes.

Por autonomías, según el estudio hecho público hoy, Baleares es la región donde mayor esfuerzo hay que realizar para comprar esa vivienda (13,3 años de renta), seguido de Madrid (12,1) y País Vasco (11,6). En el extremo opuesto se sitúa La Rioja, donde hace falta la renta de 6,5 años, menos de la mitad que en Baleares. "En todas las regiones ha caído el índice de esfuerzo, aunque con más intensidad en Murcia (ha caído 5,6 años), Andalucía (4,9) y Aragón (4,9)", analiza.

La vivienda en la era ‘postburbuja’: comprar cuesta un 21% menos que en 2007 y alquilar, un 11% más

Mientras, en el caso del alquiler, existe todavía un sobresfuerzo financiero si se compara con otros países vecinos. "Los datos más recientes que aporta la UE están referidos a 2016 y muestran que la tasa de asequibilidad (proporción de hogares que destinan al menos el 40% de su renta disponible equivalente a la vivienda) en España es muy superior a la de la eurozona (43% frente a 28/27,1%), lo que implica una mayor dificultad en el acceso a la vivienda en alquiler en España".

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