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La zona cero del caos hipotecario

Las viviendas públicas de Rivas Vaciamadrid, una localidad a las afueras de la capital, están en el origen de la sentencia del Tribunal Supremo sobre el impuesto que grava el registro de los préstamos bancarios

El alcalde de Rivas Vaciamadrid, Pedro del Cura (a la derecha) y el abogado Ramón Casero posan en una urbanización de la EMV.
El alcalde de Rivas Vaciamadrid, Pedro del Cura (a la derecha) y el abogado Ramón Casero posan en una urbanización de la EMV. EL PAÍS

Edificios de ladrillo anaranjado o de tonos blancos y grises a ambos lados. Un bulevar central ajardinado que acaba en un descampado. La escenografía no es muy diferente de la de otros barrios residenciales recientes. Pero un logotipo se repite en todos los bloques y recuerda quién los construyó: EMV Rivas Vaciamadrid. Estamos en la calle Madres de la Plaza de Mayo, eje central de un desarrollo urbanístico público. En sus orígenes se encuentra un largo litigio administrativo y judicial. Comenzó como una disputa tributaria entre dos administraciones y terminó con una fuerte sacudida bursátil a la banca y una decisión insólita del Tribunal Supremo. Esta es la zona cero del caos del impuesto hipotecario.

30 de diciembre de 2003. El Ayuntamiento de Rivas Vaciamadrid, al sureste de Madrid, constituye su Empresa Municipal de Vivienda (EMV). "Se creó para que la gente que vive o trabaja en Rivas pueda quedarse aquí", recuerda Pedro del Cura, alcalde de esta ciudad donde gobierna Izquierda Unida desde 1991. "La Comunidad de Madrid vivía un gran boom inmobiliario y aquí hacíamos justo lo contrario", añade.

Durante años, no hubo problemas. La empresa pública municipal pedía créditos a los bancos para edificar casas que luego vendía o alquilaba. Cada vez que tenía que registrar un piso o un préstamo promotor, el procedimiento era el mismo. Al ser viviendas de protección oficial (VPO), el Ayuntamiento se declaraba exento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Pero en 2009, estallada la burbuja, todo cambió. No era una época boyante para las haciendas autonómicas, encargadas de recaudar el IAJD, y la Comunidad de Madrid había cambiado las tipologías de vivienda protegida. “Nosotros no hacíamos vivienda social. Hacíamos lo que antes era VPO, que no limita a la gente que puede acceder”, señala una fuente jurídica del Consistorio. Pero la Comunidad reclamó el impuesto alegando que algunos pisos no podían ser protegidos por superar los 90 metros.

“Pensamos que no podíamos depender de una decisión arbitraria del Gobierno de Esperanza Aguirre”, relata Del Cura, que entonces era concejal. Ramón Casero, abogado y profesor de derecho tributario en ICADE, asesoraba hacía años al Consistorio ripense cuando le pidieron ayuda con las reclamaciones ante la hacienda autonómica. Fueron años de visitas a las oficinas y organismos competentes, que no les dieron la razón. La vía administrativa quedó cerrada.

“Les pregunté si querían recurrirlo judicialmente, porque había doctrina contraria consolidada en el Supremo, pero me dijeron: 'lo recurrimos”, recuerda el abogado. Del Cura, que en 2015 ya llevaba un año al frente de la Alcaldía, dice que fue una decisión “política”. “Lo que no pueden hacer las personas podemos hacerlo las administraciones. Por eso decidimos ir hasta el final”, aclara.

Siete fallos en contra

Pusieron siete recursos ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid y añadieron un nuevo argumento. “Entendíamos que no debíamos pagar un impuesto por algo que decide el banco que hagamos”, resume el alcalde. Pero la profecía del abogado se cumplió y los siete se resolvieron en su contra. Era 2017 y solo quedaba pagar un millón o ir al Supremo.

Una palabra se cuela tres veces en el riguroso relato jurídico de Casero: “Suerte”. La primera, señala el abogado, fue que en 2016 había cambiado la ley de casación para lo Contencioso-Administrativo. “Con la anterior hubiera sido dificilísimo recurrir en este caso”, asegura.

También fue una suerte el error judicial: “En diciembre de 2015 la sala Civil, sin darse cuenta de lo que decía la de lo Contencioso-Administrativo, señaló que estaba claro que el que se beneficia del registro de la hipoteca es el banco”, expone Casero. Corrigieron la sentencia en febrero de este año, pero ya era tarde. “Yo ya me había basado en eso para poner mis recursos”, explica el letrado. Luego la Abogacía del Estado citó el auto de febrero en su respuesta y Casero alegó indefensión porque su escrito era anterior y no había podido argumentar sobre eso. Los magistrados tomaron entonces una decisión poco habitual y lo llamaron a vista oral.

“Me la preparé a conciencia”, recuerda el abogado. Al llegar al tribunal se dio cuenta del tercer hecho fortuito: “Esta sala tiene nuevos magistrados, los antiguos me hubieran dicho que ya se habían pronunciado”, sostiene. El 18 de octubre, el fallo de esos magistrados les daba la razón. No entraba en el litigio con la Comunidad por el tamaño de los pisos, ya que señalaba directamente que el IAJD deben pagarlo los bancos. Al día siguiente, el presidente de la Sala Tercera del Supremo anunciaba una reunión del Pleno “a fin de decidir si dicho giro jurisprudencial debe ser o no confirmado”.

“Tenemos claro que nuestro fallo es firme y lo que vale para Rivas tiene que valer para los ciudadanos”, reivindica Del Cura. El abogado apunta en la misma línea: “El resultado el día 5 va a ser el que consideramos, otra cosa es que se hable de la retroactividad”.

26 de octubre de 2018. Laura Molina, de 38 años, lleva 30 en Rivas. Llegó al Barrio de la Luna en 2007. Pagó 152.000 euros por un piso de la EMV. Algo ha oído sobre el IAJD, pero se extiende más al contar que conoce a muchos vecinos de su anterior barrio. Son hijos de vecinos de sus padres que también se mudaron aquí. “Esto es lo que ha construido Rivas, que seamos una piña”, asegura.

3.600 viviendas públicas en 15 años

Los litigios administrativos y judiciales no han frenado el afán constructor del Ayuntamiento de Rivas Vaciamadrid. Desde 2003, la Empresa Municipal de Vivienda ha desarrollado seis planes urbanísticos. Cuando se complete el sexto, serán 3.600 las viviendas construidas. De estas, 638 son de alquiler, que gestiona igualmente la empresa municipal.

“El parque es inmenso si lo comparas con otros, posiblemente tras Madrid sea el Ayuntamiento que más ha construido”, dicen en la EMV.

Desarrollos como el Barrio de la Luna cuentan con casas de más de un plan de viviendas. Como la Comunidad de Madrid reclamó el impuesto de golpe, es difícil señalar a qué edificios concretos se refería la decisión del Supremo, pero todos se encuentran encuadrados en uno de los siete recursos de casación.

Francisco Ruiz, un vecino de 63 años, cuenta que durante la burbuja los precios eran muy competitivos, pero al caer la vivienda “estos pisos quedaron menos protegidos”.

“Rivas no es una zona barata”, señala Nacho Fernández, un estudiante de 22 años. Con 31.758 euros de renta bruta media, según la última estadística disponible, Rivas supera a todas las poblaciones con que limita salvo Madrid. Fernández vive con sus padres y dice que el alquiler está caro. Su esperanza es una nueva promoción de la EMV porque ha oído que serán “más baratos”.

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