La vivienda se encarece y el acceso a la compra se complica todavía más

El mercado inmobiliario no da un respiro a quien quiere comprar una vivienda en España, sea nueva o de segunda mano. Las estadísticas publicadas hoy lunes por dos tasadoras nacionales revelan que los encarecimientos prosiguen. En la primera mitad del año, el precio medio de las casas a estrenar y usadas experimentó un incremento del 4,5% anual y colocó en 1.557 euros el precio por metro cuadrado. Con respecto al semestre anterior la subida fue del 2,2%, según el último informe de Sociedad de Tasación relativo al primer semestre del año.

El precio del metro cuadrado no superaba la cifra de los 1.500 euros por metro cuadrado desde junio de 2013, cuando se situó en 1.592 euros. También la variación anual del 4,5% marcó el récord de los últimos 11 años, desde junio de 2007. Ese año el precio por metro cuadrado en el primer semestre del año subió un 8,8% interanual. Al año siguiente, apenas creció un 1,7% y a partir de entonces el mercado y los precios se desplomaron, con caídas de entre el 3,1% y el 9,4% que se prolongaron hasta el año 2015. En 2016 la subida anual en los primeros seis meses fue del 1,1 y en 2017 alcanzó el 3,5%.

El estudio de Tinsa llega hasta el tercer trimestre del año e indica que el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se incrementó un 4,9% interanual, hasta los 1.317 euros por metro cuadrado. La tasadora recuerda que el precio medio en España evoluciona al alza de forma ininterrumpida desde el tercer trimestre de 2016, acumulando una revalorización del 9% desde entonces. Así, la caída media acumulada desde el valor máximo alcanzado a finales de 2017 es del 35,7%. Algo que explica que el plazo medio de venta de las viviendas se haya reducido hasta 7,8 meses, desde los 8,3 meses del trimestre anterior.

Pero no solo subió el precio. Además, los tipos de interés comienzan a ascender; de momento muy levemente. Esto dificulta aun más el acceso a la vivienda. El índice de referencia para los préstamos hipotecarios cierra septiembre en -0,166, la sexta subida consecutiva. Los tipos variables a 12 meses se revisarán al alza por primera vez desde 2014.

Precios y tipos de interés mas altos pero salarios estancados hacen que la capacidad de endeudamiento de los ciudadanos que quieren comprar vivienda sea insuficiente y que los bancos puedan denegarles la concesión de un préstamo hipotecario. Según Sociedad de Tasación, “encontramos un escenario en que cada vez resulta más difícil la adquisición de una primera vivienda, tal como refleja el índice de accesibilidad, que retrocede en el tercer trimestre del año cuatro puntos por debajo que el mismo periodo del año anterior y dos puntos por debajo del trimestre anterior”. Por comunidades autónomas, Madrid, Cataluña y Baleares tienen niveles salariales insuficientes para la adquisición de una vivienda. Y, según Tinsa, el incremento de precios en las ciudades de Madrid y Barcelona impulsó el esfuerzo financiero hasta el 26,1% y el 26,4%, respectivamente, por encima del nivel del 25% que se considera sostenible para no encarar problemas de acceso.

La endiabla ecuación entre precios y salarios también repercute en el esfuerzo que han de dedicar a la compra de una casa y que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para esa compra. Este esfuerzo se situó en 7,7 años en el tercer trimestre de 2018, superior a los registrados en el mismo periodo de 2016 y 2017 (7,3 y 7,4 respectivamente). Esto supone un incremento de entre tres y cuatro meses más de sueldo para adquirir una vivienda, en comparación con el esfuerzo económico que suponía hace 12 meses. Baleares fue la comunidad donde se necesitaron más años para acceder a una vivienda: 16,5 años, con un aumento de 1,2 puntos. Por el contrario, La Rioja y Murcia fueron las regiones donde fue más fácil acceder a una casa, con 4,9 años de sueldo íntegro.

Baleares y Málaga, dos motores más

Hasta ahora Madrid y Barcelona han sido los motores del crecimiento de los precios en España. Hasta ahora. Las provincias de Baleares, con un alza del 10% en el primer semestre del año, y Málaga, donde los precios crecieron un 5,1%, se suben al tren.

En Madrid los precios subieron un 5% anual hasta junio y en Barcelona el aumento anual fue el doble (10%). Las cuatro provincias encabezan los principales encarecimientos de la vivienda en España. “Este aumento de miembros en el grupo de cabeza podría acompañarse en un futuro próximo con algunas nuevas incorporaciones”, señala el estudio. Por el contrario, Segovia sufrió una bajada del 0,4%, seguido de cerca por Teruel que cayó un 0,1%. Zamora, Jaén y Lugo registraron los incrementos provinciales más bajos a nivel nacional, de un 0,1% en la primera y de un 0,2% en las siguientes.

A pesar de los encarecimiento de Bvaleares y Málaga, por valores absolutos todavía se encuentren lejos de las dos grandes capitales. El precio medio más elevado se registró en la provincia de Barcelona (2.497 euros por metro cuadrado), seguida de Guipúzcoa (2.377), mientras que los más bajos se dieron en Badajoz (851 euros) y Ciudad Real (869).

Por comunidades autónomas, los mayores incrementos anuales tuvieron lugar en Baleares, con un incremento anual del 10%; seguida de Cataluña, con una subida del 9,1% anual y Madrid, que registró una subida del 5%. Por el contrario, las menores alzas anuales se registraron en Cantabria, con un incremento 0,7%; seguida de Murcia, con un 0,9% y Extremadura, con un incremento del 1%.

En cuanto a los valores de la vivienda por comunidades, los precios más altos se registraron en Madrid (2.223 euros por metro cuadrado), Cataluña (2.211 euros) y País Vasco (2.118). En el extremo opuesto se situaron Extremadura, Castilla-La Mancha y Murcia, con 867, 932 y 1.052 euros respectivamente.

Estos datos señalan una continua senda de crecimiento del precio de la vivienda que se inició en 2015. “Sin embargo, en las grandes capitales, donde esta variable alcanzaba las cotas de crecimiento más altas, la pendiente de línea ascendente tiende a ser ligeramente menos acusada en el primer semestre de 2018, al menos en comparación con los semestres inmediatamente anteriores. Será necesario observar con detalle los resultados de los próximos trimestres para constatar si se trata de un fenómeno”, indican en la tasadora.

Eso es lo que ha hecho Tinsa, que estudia el mercado de julio a septiembre, y que indica que el precio no subió en todas las ciudades españolas. Siete capitales, lideradas por Madrid, Pamplona y Alicante, aumentaron su valor medio por encima del 10% interanual. Madrid sigue destacando como la ciudad más dinámica en evolución de precios, con un crecimiento interanual del 15,6%, seguida de Pamplona (+14,2%), Alicante (13,2%) y Palma de Mallorca (12,8%). También registraron aumentos importantes hasta septiembre las ciudades de Málaga (12,5%), Valencia (12%) y Murcia (11,1%). Por el contrario, hasta en 16 ciudades el precio de la vivienda fue menor que el año pasado. Los mayores descensos interanuales se localizaron en Ourense (-9,8%), Teruel (9%) y Cáceres (-6,7%). Y por regiones, Madrid, La Rioja y Baleares acumularon las mayores subidas en los precios hasta septiembre. Cantabria es la única con dato en negativo (-1,1%).

Un sector más pesimista

Las dificultades cada vez más evidentes para acceder a una vivienda, junto con la progresiva subida de los tipos de interés y las previsiones de algunos organismos nacionales e internacionales sobre la economía española y la posible ralentización de su crecimiento, han creado cierto pesimismo entre quienes trabajan en el mercado inmobiliario.

De hecho, la confianza del sector inmobiliario, basada en la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico‐inmobiliarios, cayó por primera vez desde 2012 en el tercer trimestre de 2018, con 57,7 puntos sobre un máximo de 100 frente a los 58,5 puntos en junio de este mismo año. El índice alcanzó su valor más bajo de la serie histórica, 30,6 puntos, en diciembre de 2012. Por Comunidades Autónomas, Madrid, Canarias, y País Vasco superaron los 60 puntos y se situaron en 62,8; 62 y 60,3 respectivamente. A continuación, las comunidades en un segundo nivel con respecto a las expectativas de evolución del sector fueron Comunidad Valenciana con 59,8 y Baleares con un 59,7. Por el contrario, Castilla y León (52,6), Castilla-La Mancha (54) y Cantabria con (54,4), presentaron los valores más bajos.

“No obstante, será necesario esperar para ver si esta ligera caída de la confianza obedece a una situación pasajera o tiene continuidad en el tiempo. En cualquier caso, los factores económicos fundamentales del mercado inmobiliario indican que el recorrido del crecimiento todavía es largo, y en unas condiciones de solidez que no hacen prever a medio plazo situaciones recesivas como las sufridas a partir de 2008”, advierten en Sociedad de Tasación.

Rentabilidades por las nubes

Lo que no cae, sino todo lo contrario, es la rentabilidad por alquilar una vivienda, que sigue creciendo en el tercer trimestre de 2018. Según Urban Data Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, la rentabilidad media en el alquiler por provincias alcanzó el 7,5% hasta septiembre, lo que supone un crecimiento anual del 4,6%. Aunque registra un incremento positivo desde el año pasado, la media española experimenta una tendencia intertrimestral a la baja. Las provincias donde poner en alquiler una vivienda sale más a cuenta son Castellón (14,3%), Navarra (9,8%) y Sevilla (8,3%). Las provincias que vaticinan mejor comportamiento (poco riesgo, rentabilidad alta y una evolución notable con respecto al año anterior) son Valencia y Granada. Por el contrario, la rentabilidad en alquiler registra una importante caída interanual en Baleares (11,2%) y en la provincia de Barcelona (9,2%), debido al gran incremento de precios de compraventa en comparación con los de alquiler.

Madrid, Las Palmas y Córdoba presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario, a diferencia de Huesca, León y Lleida, que tienen mayor riesgo.