Los precios y las trabas municipales en Madrid y Barcelona estancan la compraventa de hoteles

El alto precio de los inmuebles en las grandes ciudades de España está empezando a afectar a las cadenas hoteleras, que en el último año y especialmente en el primer semestre de 2018 han frenado operaciones de compraventa, según un estudio presentado este martes por la consultora hotelera Magma Hospitality Consulting. La consultora ha alertado de que este frenazo es más acusado en Madrid y Barcelona, porque allí se suman las trabas que los Ayuntamientos han impuesto a la construcción de nuevos hoteles, que ha contribuido a la escalada de precios de los inmuebles.

Según el informe, se han realizado más operaciones en cambio en los destinos turísticos más vacacionales en la costa, que se han beneficiado de esta situación. Además, por primera vez desde antes de la crisis, los inversores vuelven a mostrar interés en la compra de suelo en busca de precios más bajos.

En su lucha contra la masificación turística en el centro de las grandes ciudades, los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona han impulsado en los últimos años varias medidas para frenar la construcción de nuevos hoteles y edificios de apartamentos turísticos. El Gobierno de Ada Colau impuso en 2015, justo después de su llegada a la alcaldía, una moratoria para la construcción de nuevos hoteles que culminó, en enero de 2017, con un nuevo plan urbanístico. El Ayuntamiento que lidera Manuela Carmena también anunció, a principios de 2018, una moratoria sobre la apertura de nuevos hoteles en el distrito Centro que prohibirá durante al menos un año la concesión de licencias para que edificios residenciales pasen a ser hoteles, a la espera de la redacción de un Plan Especial de Alojamientos Turísticos.

La consultoría Magma HC ha asegurado que estas limitaciones municipales han contribuido a la subida del precio de los inmuebles y al frenazo de la compraventa. En el primer semestre de 2018 no se realizó ninguna operación en Madrid y en Barcelona. En la capital catalana, el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) establece unas restricciones que hacen muy difícil el crecimiento del sector hotelero. En el distrito de Ciutat Vella, en el centro, donde hay una gran densidad de turistas, no se permite la construcción de edificios para alojamiento ni aunque se cierren los existentes. Además, congela la oferta en una segunda corona y centrifuga los nuevos hoteles en la periferia de la ciudad, donde tampoco se pueden construir hoteles en inmuebles que antes fueran viviendas.

El informe se basa en encuestas a cien grupos hoteleros, nacionales e internacionales, con presencia en España. El socio fundador de la consultoría Albert Grau ha afirmado que a los hoteleros "les afecta la falta de activos en una ciudad como Barcelona, que tiene un gran potencial" más que el descenso del turismo que experimenta la capital catalana. El Gremio de Hoteles situó la semana pasada esta caída en una pérdida de cinco puntos porcentuales en la ocupación para este verano: "Afecta solo a los resultados, y es circunstancial porque Barcelona es un destino muy posicionado".

El socio director de Magma Hospitality Consulting, Bruno Hallé, ha destacado que esta circunstancia ha llevado a los inversores a focalizar su interés en otras zonas vacacionales como Islas Baleares, Islas Canarias y Costa Dorada. Hallé ha subrayado que también empieza a reaparecer el interés del inversor por el suelo, algo que no ocurría desde la crisis, pese a que se trata de un activo de más compleja gestión ya que los trámites para empezar a construir un hotel pueden tardar dos años.

Más allá de las grandes ciudades, en el conjunto de España el sector hotelero vivió en 2017 en un "contexto positivo", según Hallé. El año pasado los inversores desembolsaron 3.900 millones de euros en la compra de activos hoteleros, y la consultora augura para 2018 importantes operaciones de integración y fusiones. Por otra parte, el informe sobre el 2017 desvela que las operaciones de alquiler continúan siendo el principal modelo de negocio y los contratos de renta variable son los que tienen mayor acogida entre las cadenas con presencia en España.

Pese a ello, las fórmulas que más crecen, aunque siguen siendo minoritarias, son la del contrato de gestión y la de la franquicia, modelos muy afianzados en los países anglosajones, mientras que en España predominan la propiedad y el alquiler. En el 54 % de los contratos de alquiler fijos, la renta pactada se situó en 2017 entre los 3.001 y los 9.000 euros por habitación y año, 22 puntos porcentuales por debajo del año anterior, ya que ese mismo rango de renta representó el 76 % del total. En alquiler variable, el 58 % se situaron entre los 3.001 y los 9.000 euros por habitación y año, lo que supone también un ligero descenso.