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Los resortes que encarecen las casas

Los precios del suelo y los costes de construcción están subiendo de forma descontrolada

Trabajadores de la construcción en una obra en Tarrasa.  
Trabajadores de la construcción en una obra en Tarrasa.  

Algo pasa en el sector inmobiliario español. Algunos de los viejos fantasmas del pasado empiezan a cobrar vida en el trastero de este negocio que ha recuperado un auge que amenaza con ser la antesala de otra crisis. Los precios del suelo y de la construcción están subiendo por encima de lo saludable y se traducirán —si nadie toma cartas en el asunto ni ningún eslabón de la cadena de producción recorta sus márgenes— en una subida mucho más acusada de los precios de las viviendas que se construyan a corto y medio plazo. Unos precios disparatados en una economía con escasa inflación, salarios congelados y trabajos precarios.

Algunos de los grandes promotores inmobiliarios afirman abiertamente que quedan asignaturas pendientes que aprobar y que su sector tiene aún muchas ineficiencias que superar para que no se convierta en un negocio especulativo. Aunque tienen un culpable: señalan a la Administración como responsable de no generar suelos ‘finalistas’ (listos para edificar) y de provocar retrasos en la concesión de licencias. “Este será un negocio especulativo si la Administración no hace algo”, opinaba Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes en una jornada del IESE.

Recientemente los promotores de Madrid (Asprima) acusaban al Ayuntamiento de frenar los desarrollos del sureste de la capital, lo que genera, dicen, la falta de suelo finalista y el encarecimiento de los terrenos y del precio final de las casas. “En las últimas décadas, el modelo de desarrollo de ciudades como Madrid ha tenido como pilar la construcción de nuevas viviendas, sin que el crecimiento de la oferta haya tenido en ningún momento un reflejo en una bajada de los precios. En este sentido, la herramienta esencial es lograr un parque de vivienda pública disponible con un tamaño suficiente para influir en el precio del mercado libre”, responde el Ayuntamiento vía email.

Lo único que de momento parece retener el desbordamiento total de los precios es que el acceso a los créditos para vivienda sigue restringido, aunque las ‘guerras hipotecarias’ entre entidades amenazan con destrozar este último dique y atizar una burbuja en el sector.

En Madrid hay terrenos que se venden un 50% más caros que hace año y medio

Este año está previsto que la vivienda se encarezca más del 5%, con incrementos que pueden llegar al 10% en las grandes ciudades. ¿De qué depende? Aunque son varios los detonantes, el principal es el suelo. Apenas existen terrenos finalistas en los principales mercados. Los promotores han hecho acopio en los últimos años de grandes volúmenes de solares para construir viviendas de cara a los próximos cuatro años y lo han agotado. De ahí que los precios hayan comenzado a dispararse. En algunas ubicaciones, esta partida supone hasta el 50% del precio final de la vivienda, cuando en mercados saneados donde la demanda no es tan fuerte representa entre el 20% y el 30%. En Madrid, el encarecimiento es claro. En el Cañaveral el suelo se vendía a 250 euros el metro cuadrado hace año y medio; ahora ha llegado a los 550 euros, el doble, señala Daniel Cuervo, director de Asprima. Y pone otro ejemplo: En Valdebebas hace dos años costaba 800 euros el metro cuadrado y ahora 1.600.

“Cada subida del 15% del precio del suelo anticipa subidas del 5% en el precio de la vivienda”, dice Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea. Aunque este experto advierte de que ahora la demanda puede no admitir cualquier precio, como sí ocurría en los años del boom. Los promotores pueden repercutirlo en el precio final de las viviendas pero “podrían cometer un error, porque el comprador puede aceptarlo o no”, explica Echavarren. Si compra suelo caro y testa que la demanda admite el alza podrá subir precios. “Si calcula mal y el precio de oferta está por encima del resto de promociones, tendrá que reducir su margen de beneficio”, prosigue. Un margen que durante la crisis era del 10%-12% y ahora es del 20%.

Pero también están subiendo los del resto de la industria. Los costes de construcción se han encarecido el 17,5% en los últimos dos años y un 12,1% interanual, según ACR. Y esto está pasando no solo en Madrid, sino también en Cataluña, País Vasco, Navarra y Zaragoza. “De momento, este incremento no se ha trasladado al precio de la vivienda. El proceso de construcción conlleva unos plazos que, como mínimo, se sitúan en los dos años, y hoy los contratos se firman mediante un modelo de precio cerrado, al que es muy difícil trasladar incrementos futuros, más aún si ya están vendidas las casas”, señala Michel Elizalde, consejero delegado de ACR Grupo. Por eso, algunas constructoras no han tenido más remedio que paralizar y abandonar las obras. “El sueldo de los obreros ha pasado de 800 a 1.200 euros de media, los materiales de construcción suben un 10%, el hierro se ha encarecido un 50% en el último año”, enumera Echavarren.

Falta mano de obra

Pero, además, falta mano de obra cualificada: yeseros, encofradores, etcétera. “Eso encarece los oficios más cotizados y repercute en el precio”, apunta Cuervo. La mejora de la edificación ha pillado al sector medio desnudo. En la época anterior a la crisis había 2,4 millones de trabajadores. Ahora hay 1,1 millones. “En 2018 se necesitan ya entre 60.000 y 70.000 obreros más y en 2020 se requerirán 100.000 nuevos empleos”, añade Cuervo.

Otro de los lastres que repercuten en el precio de las viviendas es el retraso en la obtención de licencias. “Si la Administración tarda un año más de lo planeado por el promotor, este lo va a repercutir en el coste final”, dice Cuervo. Además, los promotores se quejan de que la fiscalidad de la vivienda es de casi el 25% respecto al precio de venta final (para una casa de 140.000 euros, los impuestos suman 39.281 euros), de las más altas de Europa.

Así pues, los promotores tendrán que hacer malabares para mantener sus margenes o mermar la accesibilidad a la vivienda de los particulares. Algunas se posicionan. “Hoy una subida de los costes del suelo o de la construcción repercute en el margen del promotor. Ahora, los precios de la vivienda nueva se fijan teniendo en cuenta lo que puede pagar la demanda, los proyectos se acomodan al presupuesto del potencial cliente. Los precios sólo aumentan en una promoción si se observa una más que importante demanda a unos determinados precios”, señala Javier Sánchez, director de Marketing y Comunicación de Aedas Homes. Segun Elizalde, de ACR, “creemos que vamos a ver cómo algunas empresas e inversores van a tener que revisar sus objetivos de rentabilidad para poderlos adaptar a esta realidad”.