El mercado inmobiliario que llega en 2018: más viviendas y más caras

Se mire por donde se mire, el mercado de la vivienda en España cierra el año 2017 con muy buena nota y se adentra en un 2018 que, según las previsiones, será aún mejor. Precios, compraventas, hipotecas y visados de nueva construcción, además de alquileres y rentabilidades han crecido más este año y han dibujado un escenario de clara recuperación y normalidad.

Por primera vez desde 2006 crecen las compraventas de vivienda nueva y las entidades financieras están relajando las condiciones para dar hipotecas, según constataba hace poco el Banco de España. Además, hipotecarse sale barato: el tipo de interés medio fue del 2,67% en octubre, el más bajo de toda la serie histórica del INE que arranca en 2009.

Y con estos condimentos y con la sombra de una burbuja desterrada, el sector inmobiliario se adentra en un año de bonanza, no sin alguna que otra turbulencia. Está por ver de qué manera afecta la situación política en Cataluña. Ya se habla de "ralentización de las decisiones de compraventa", en palabras de Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.

La compraventa de viviendas aumentará en España un 16,9% en 2017 con respecto al año anterior, superando las 472.000 operaciones, según Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat. El mercado afloja en la recta final del año y no rebasa finalmente la barrera del medio millón de casas como se pronosticaba meses atrás, pero aún así será el mayor registro desde 2008 . "El nivel de actividad y de precios ha sido muy intenso, pero no hay que olvidar que estamos muy lejos de los máximos de 2007, cuando se cerraron 775.300 operaciones y se concedieron 1, 2 millones de hipotecas, frente a las 320.000 de 2017", explica Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa.

Ya en 2018, Servihabitat calcula que se venderán 560.000 casas, por lo que el mercado aumentará un 18,3%. Otras previsiones son más prudentes: "El total de transacciones crecerá un 9,7% en 2018. El crecimiento estará lastrado por la situación de Cataluña que evolucionará por debajo de sus posibilidades", dice José Luis Suárez, profesor de IESE Business School.

Sea como fuere, la demanda particular ha vuelto para quedarse. También el perfil inversor que apuesta sus ahorros en la compra de un piso para su alquiler, ya sea turístico o tradicional, seguirá muy presente mientras se mantengan las altas rentabilidades. El de larga temporada está en el 10,9% anual (incluye el alquiler y la revalorización de la vivienda), según el Banco de España.

La demanda de reposición (busca mejorar la casa actual) seguirá copando las transacciones y los jóvenes continuarán teniendo complicado el acceso a su primera vivienda. "El poder adquisitivo necesario para dar el paso se ve mermado por unas condiciones laborales inestables y por una escasa capacidad de ahorro, más recortada si cabe en aquellos casos en los que se hace frente a un alquiler", indica Ferran Font, director de estudios de Pisos.com. Pero "para 2019 el primer acceso será tan importante como la demanda de reposición", pronostica Gonzalo Bernados, analista y consultor económico e inmobiliario.

La vivienda nueva cobrará mayor protagonismo en 2018. Ya este año se ha marcado un hito importante: "Las compraventas suben por primera vez desde 2006; entre enero y septiembre se vendieron 31.920 viviendas nuevas, un 10,4% más que las 28.903 unidades de 2016", señala el profesor Suárez. El año cerrará en el entorno de las 85.000 o 90.000 casas de nueva planta compradas y en 2018 se alcanzarán las 120.000 unidades, avanza Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

A ello contribuirá el aumento de las viviendas visadas, iniciadas y terminadas. Según el Ministerio de Fomento, de enero a agosto de 2017 la cifra de visados alcanzó las 53.977 unidades, arrojando una subida del 26% frente al mismo periodo del ejercicio anterior. Servihabitat calcula que en 2018 podrían aumentar un 18,8% hasta las casi 140.000 unidades. También hay que tener en cuenta que el excedente de viviendas sigue menguando: el stock se reduce más de un 26% este año y la absorción superará el 16% en 2018, según los datos del servicer.

Pero lo que más importa a los futuros compradores son los precios. En 2018 será más caro adquirir una casa, entre otras cosas porque habrá más obra nueva y "este tipo de vivienda es más cara y está gravada con más impuestos", dice Toribio. "Si este año los incrementos del precio serán del 4,5% de media en España, para el año que viene la previsión es que crezcan otro 4,7%", calcula Cabanillas. Aunque en este punto también hay discrepancias. Según Cuervo, en 2018 los precios subirán entre el 6% y el 8%. Por su parte, la agencia Moody's estima que los encarecimientos serán del 8,6% en los tres próximos años.

Nueva ley hipotecaria

Por fortuna, hipotecarse parece que seguirá siendo barato. "El coste de las hipotecas no variará sensiblemente puesto que se espera la misma política monetaria en la zona Euro durante 2018", dice el profesor del IESE. Esto, con permiso de las entidades financieras ya que el sector está a la espera de ver cómo reaccionan ante una nueva ley hipotecaria que busca dar mayor seguridad y transparencia a los hipotecados. Algunos creen que los cambios podrían llevar a los bancos a endurecer las condiciones del crédito. Otros niegan la mayor. "La ley no tendrá un impacto en el precio. De todas formas, el número de hipotecas a tipo fijo es cada vez mayor [cuatro de cada diez nuevos contratos], una cifra que aumentará gracias a las facilidades de la nueva ley. Los tipos fijos son más elevados que los variables, por lo que en 2018 aumentarán los tipos medios", recalcan en Idealista.

Pero el sector inmobiliario español se enfrenta a otros retos. El mayor será Cataluña. De momento, hay quien ve el vaso medio lleno. "Lo que ha pasado en Barcelona va a limpiar de especuladores la ciudad y va a evitar que los precios suban ese 20% que estaba previsto en 2018. Eso sí, el inversor tardará un tiempo en volver y las ciudades de Madrid y Valencia se van a ver beneficiadas por la huida de inversores extranjeros", opina Bernardos.

Otro de los escollos para 2018 es el encarecimiento del suelo. El precio medio del metro cuadrado creció en el tercer trimestre un 7,8% en tasa interanual, hasta los 162 euros, según Fomento. La escasez de suelo y el alza de precios podría hacer "tambalear los cimientos sobre los que se está recuperando el mercado", analiza Toribio. En cuanto al alquiler, las altas rentabilidades que buscan los inversores, el boom del alquiler turístico y el cambio de mentalidad de los españoles seguirán presionando al alza el precio durante buena parte de 2018, si bien ya podrían empezar a tocar techo en las grandes ciudades. Tras años de intensas subidas parece que los propietarios empiezan a encontrar techo a sus expectativas.