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No hay vivienda portuguesa para tanta demanda

Lisboa, Oporto y la costa del Algarve encabezan el boom inmobiliario del país, alentado por una escasa oferta y la alta inversión extranjera

Oporto es una de las ciudades portuguesas donde más han subido los precios
Oporto es una de las ciudades portuguesas donde más han subido los precios GETTY

Los erasmus que llegan este curso a Oporto se encuentran con una desagradable sorpresa, el precio de la habitación les ha subido un 40%. Son víctimas del boom inmobiliario que vive Lisboa y que por primera vez se extiende a todo Portugal. Si en Europa la subida media del sector es del 4,5%, en Portugal alcanzó el 8% en el último trimestre.

El encarecimiento de la vivienda desde 2013 ha dejado de ser un fenómeno exclusivo de Lisboa, la ciudad europea de moda, y se va extendiendo por el país como una mancha de aceite que a unos preocupa y a otros no. Mientras los organismos internacionales comienzan a levantar la ceja, el sector inmobiliario señala que, con excepción de Lisboa y Oporto, la revalorización residencial sigue por debajo de los tiempos de la precrisis.

Son cuatro años de encarecimientos continuos, aunque nunca con tanta agresividad como ese 8% entre abril y junio, según el Instituto Nacional de Estadística. “El ojo del huracán está en Lisboa”, explica Ricardo Guimarães, director de Confidencial Inmobiliario (CI); “pero sus coletazos por primera se empiezan a sentir en el resto del país”.

Excepto 15, los precios han subido en los 278 municipios del Portugal continental. Solo hay que echar la mirada dos años atrás para ver lo contrario: los precios caían en 236 municipios respecto al año anterior, según datos de CI.

“La revalorización de los inmuebles en Lisboa es del 24,3% este año, en la vecina Oeiras un 13,6%, en Cascais el 18,3%, en la capital del Algarve, Faro, el 26,7%, pero”, advierte el director de CI, “con la excepción de Lisboa, los precios en el resto del país no han alcanzado los niveles de pre-crisis”.

A diferencia de otros países, el crecimiento que vive el sector en Portugal no es por la construcción sino por la rehabilitación. Solo el 14% de las casas vendidas este año son nuevas, y aún así es un récord desde 2013. Este año se venderán en total 280.000 casas, frente a las 178.850 de 2013. “Pero el mercado no va a volver a registrar el número de transacciones de la década anterior porque el stoc inmobiliario es inferior al pasado y porque el sector financiero es mucho más conservador en la concesión de créditos”, explica Luís Lima, presidente de APEMIP, la asociación nacional de los agentes inmobiliarios.

El sector bancario, que sigue digiriendo los estragos del Espírito Santo, Novo Banco y Caixa Geral, aún no se aventura a dar crédito empresarial pero sí ha abierto la mano al hipotecario, que se ha quintuplicado en tres años.

Ninguna de las agencias inmobiliarias ven en el actual dinamismo una burbuja, al menos no como la de los años 2000, fundamentalmente porque no se repite el crédito fácil de entonces. La mayoría de las compras en Lisboa (la mitad del mercado nacional) es con dinero al contado y de extranjeros que llegan por oleadas, primero fueron chinos y brasileños, después los franceses, luego los escandinavos y últimamente los turcos. Portugal se ha convertido en un país-refugio. “No hay burbuja porque el mercado nacional no presenta una dinámica irracional de precios; el riesgo puede ser para la inversión, pero no para la residencia”, dice Guimarães.

Opinión diferente tienen los propietarios. “Estamos en una burbuja”, zanja Luís Menezes Leitão, “solo los intermediarios lo niegan; otra cosa es que vaya a reventar”. El presidente de la Asociación Lisboeta de Propietarios (ALP) señala las causas de la burbuja: el nuevo impuesto sobre el patrimonio, la prórroga en la congelación de alquileres, la concesión de visas gold por comprar pisos de medio millón de euros, el turismo y las ventajas para los jubilados extranjeros. “Si se mantienen esos últimos incentivos, no es previsible que reviente la burbuja en uno o dos años. En cualquier caso, el gran perjudicado es el mercado del alquiler. Con el aumento de impuestos y congelación de alquileres, el propietario prefiere vender”.

“No es burbuja, son burbujillas”, dice Lima. “En el centro de Lisboa, Porto y el Algarve, los precios están por encima de mercado por falta de oferta, eso va a provocar un aumento del metro cuadrado en zonas donde de sus alrededores; pero ya en el pasado conseguimos sobrevivir a la desvalorización de los activos y sobreviviremos a una eventual especulación de precios”.

La consultora PHMS prevé que hasta 2022, los precios suban anualmente un 5% de media a nivel nacional. “La escasez de la oferta para compra y para el alquiler es uno de los principales factores para el aumento de los precios”, según Portuguese Housing Market Survey.

FMI, CE y BCE recelan de la escalada de precios

Los organismos internacionales coinciden, no hay burbuja; pero recelan de la escalada de precios de las viviendas en Europa. FMI, CE y BCE advierten que no hay razón para el pánico pero sí para vigilar y no volver a las andadas, especialmente en países como España y Portugal.

En diciembre, el FMI recordaba: “Entre 2007-.08 los precios de los inmuebles colapsaron, marcando el inicio de la crisis. Ahora, el índice de los precios de la vivienda del FMI muestra que estamos casi de vuelta a los precios precrisis. ¿Es hora de volver a preocuparnos?”. En ese informe con 60 países, Portugal ocupaba el 15º lugar por subida de precios.

Este trimestre, Portugal ya ha ascendido al cuarto lugar europeo por incremento de precios (7,9%), solo por detrás de Chequia (12,8%), Lituania (10,2%) y Letonia (10,1%).

El BCE también mira con preocupación la escalada, especialmentes en las capitales europeas “promovida sobre todo por inversores extranjeros”. Aunque no cita el caso de Lisboa, sin duda es uno de los más claros, pues ya ha alcanzado precios de precrisis mientras los salarios de los trabajadores locales, no. El turismo y la inversión extranjera están disparando los precios. En su informe de esta semana, el Consejo Europeo para el Riesgo Sistémico (ESRB) también alerta de la subida de precios en Europa.

Estos organismos oficiales reconocen que no existen hoy las facilidades de crédito hipotecario que existían en el 2000, pero que el fenómeno ahora va ligado, como es el caso de Portugal, a la escasa oferta de vivienda y a la escasa rentabilidad de los productos bancarios.