Inquilinos atrapados en alquileres prohibitivos

Los propietarios de viviendas cuyos contratos de alquiler acaban este año se están llevando una grata sorpresa, sobre todo los de Madrid y Barcelona. El mercado del alquiler está disparado y disparatado, así que por fin tienen manga ancha para subir las rentas a sus inquilinos.

También una sorpresa, aunque más desagradable, se han llevado muchos inquilinos con la actualización de sus alquileres. A unos les piden 100 euros más y a otros 400 euros. Todo depende del año en el que se firmó el contrato. Para quienes arrendaron entre 2010 y 2014, los peores momentos de la crisis, las subidas son importantes.

Los precios que han estado pagando en los últimos años son cosa del pasado. O prescinden de metros cuadrados o cambian de localización. El caos está servido. "Nadie podía prever que la demanda iba a ser tan fuerte y que los precios iban a subir tanto", señala Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa. El año 2017 cerró con la mayor subida en 11 años, un 8,9% de media, según el portal. Y aunque en las dos grandes ciudades los precios empiezan a tocar techo, no es un alivio para estos inquilinos.

Se abre la veda

En los primeros seis meses de 2018 caducarán los últimos contratos que se firmaron antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aprobada el 5 de junio de 2013, que buscaba flexibilizar la duración de los contratos, pasando de un mínimo de cinco años a tres, y reduciendo la prórroga de tres a uno. El objetivo era evitar la rigidez del mercado y que los particulares alquilaran sus pisos vacíos. "Los contratos firmados desde enero hasta mayo de 2013 cumplen cinco años, por lo que los arrendadores están mandando burofaxes anunciando que no quieren someterse a la prórroga de tres años y que si el inquilino quiere quedarse tiene que firmar un nuevo contrato con mayor renta", indica Eduardo Fernández-Fígares, abogado y responsable de la web jurídica Abogados Para Todos.

Aunque no son los únicos. También están finalizando los contratos sometidos a la nueva LAU firmados en 2015. Es el caso de Guadalupe López, que durante tres años ha pagado 825 euros por un piso de dos dormitorios en Las Tablas (Madrid). Tiene tres días para decidir si acepta la nueva renta de 1.025 euros o abandonar la casa. "Imposible asumir esa subida para una única persona", razona.

Los inquilinos que llevan un lustro pagando la misma renta se están encontrando "con unos precios que han estado hibernados y que se renovarán en una situación totalmente distinta", dice Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. Y tan distinta. Desde 2013 hasta hoy los precios del alquiler han subido un 38% de media en España. En Madrid el alza ha sido del 39% y en Barcelona de un 50%. Por un piso de 70 metros cuadrados en Barcelona se pedían 833 euros en 2013 y 784 euros en Madrid. Ahora, por el primero se exigen 1.225 euros y por el segundo 1.085 euros, según el portal Idealista. Los distritos madrileños en los que más ha subido el alquiler son los de Centro, donde se piden 395 euros más que en diciembre de 2013, seguido por Salamanca (363 euros más) y Retiro (308 euros más). En Villa de Vallecas, en cambio, ha subido 79 euros más.

En Barcelona la mayor diferencia se da en Sant Martí (597 euros más), Eixample (410 euros más) y Sants Montjüic (385 euros más). En Nou Barris la renta media para una vivienda de 70 metros se ha incrementado en 234 euros. "En 2013 mucha gente se fue al centro de la ciudad pero hay mundo más allá, por ejemplo fuera de la M-30 de Madrid", insiste Encinar. En los barrios de las afueras se pueden encontrar precios por debajo de los mil euros, aunque el efecto contagio ha comenzado. "Las subidas ya empiezan a trasladarse al extrarradio de Madrid y Barcelona", según Toribio.

Así pues, para hacer efectivo el incremento de renta el casero debe "enviar la comunicación de terminación del alquiler y luego negociar los nuevos términos. Si no se hace de este modo, el arrendador puede verse con que el contrato se prorroga en los mismos términos sin que haya podido subir la renta", explica el abogado Pelayo de Salvador, socio fundador de deSalvador Real Estate Lawyers. Aunque, en la práctica, la mayoría hace un simple cambio de renta sin siquiera firmar un documento, algo totalmente válido pero que "debo desaconsejar por completo", dice.

Al inquilino le queda aceptar la subida, marcharse, compartir el piso o tratar de negociar con el propietario. Hay que tener en cuenta que también son muchos los que prefieren conservar a un buen pagador que ganar unos euros de más. Otra opción es la de recurrir a las bolsas de alquiler municipales. El programa Alma, de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, gestiona viviendas de alquiler entre particulares. Propone al propietario una renta que suele estar entre un 8% y un 15% por debajo del precio de mercado y compensa esta reducción de ingresos con los servicios y garantías que ofrece de forma gratuita. La EMVS no acepta viviendas cuyos alquileres superen los 1.200 euros al mes.

Crecen los desahucios

Lamentablemente algunos no pueden hacer frente al pago."El precio del alquiler en las grandes ciudades ha experimentado subidas enormes y los salarios dan para lo que dan. Esta hiperinflación provoca que se multipliquen la situaciones de riesgo de impago para inquilinos, contrariamente a los hipotecados, donde las cuotas han bajado", dicen en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), que recalca que el plazo de tres años de los contratos no ayuda a la estabilidad.

La consecuencia es que cada vez son más los desahucios por impagos del alquiler. Crecieron un 4,2% en el tercer trimestre de 2017 hasta representar el 60,2% del total, según el CGPJ. Mientras, los lanzamientos por impago de la hipoteca bajaron un 18,7%. "El mercado del alquiler ha crecido mucho en los últimos años, derivado de la crisis y de la dificultad de adquirir viviendas en propiedad. Y es lógico que crezca también el número de desahucios. Lo más habitual es que sean personas con trabajos inestables y precarios a los que se les complican las cosas (pierden el trabajo, ingresan menos...)", dice Fernández-Fígares. De hecho, según el Banco de España, en 2001 vivían de alquiler el 9,6% de los hogares españoles, y en 2016 eran el 16,3%. En las grandes ciudades el porcentaje es superior.