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ANÁLISIS

El sector terciario ‘middle market’, un mercado atractivo

Apostar por locales y naves bien comunicadas gana puntos conforme se acelera el ritmo económico

Según la división de Consultoría de Empresas de Solvia, la inversión inmobiliaria terciaria presenta una alta correlación con la evolución del PIB. La positiva evolución de este indicador en los últimos tres años ha dinamizado tanto la creación de empleo y de empresas como la propia inversión inmobiliaria. Además, la liquidez en el mercado y la búsqueda de inversiones alternativas ha presionado las rentabilidades terciarias a la baja, especialmente las de activos en ubicaciones prime.

En este entorno, existen oportunidades de obtener retornos atractivos del 6% al 8% anual mediante la adquisición y puesta en rentabilidad de activos inmobiliarios terciarios en el llamado middle market. Este segmento está formado por activos con valores promedio moderados que se encuentran en zonas más periféricas. En general, estos activos presentan una amplia horquilla de precios y rentas que requieren de un análisis detallado del micromercado y del activo.

Algunos ejemplos de estas inversiones los podemos ver en la periferia de Madrid, donde existe un fuerte interés por activos industriales y logísticos, en los que Solvia ha realizado transacciones recientemente. Adicionalmente, existe una fuerte demanda de activos industriales en polígonos de Madrid capital con buenas conexiones, donde se buscan suelos y naves industriales de entre 2.500 y 5.000 metros cuadrados de edificabilidad.

En el mercado de oficinas también se presentan oportunidades motivadas porque el alto nivel de ocupación en zonas prime hace que el volumen de demanda creciente tenga que desplazarse a oficinas ubicadas en la periferia. Madrid concentra el 75% de todas las transacciones del mercado de oficinas de España; que se encuentra polarizado en Madrid y Barcelona, donde se generan cerca del 90% de las transacciones en valor.

En Barcelona destaca la importante demanda de locales comerciales, en la capital y en áreas metropolitanas como Sant Cugat, Hospitalet o Badalona, si bien la característica más buscada del activo es su ubicación en zonas de elevado tránsito peatonal.

En cuanto al mercado de activos industriales y logísticos, en la primera corona de Barcelona, la oferta existente es fundamentalmente de naves de cierta antigüedad que acaban siendo arrendadas por pymes, especialmente aquellas en las que la necesidad de capex es reducida. Sin embargo, la escasez de producto logístico-industrial de calidad es evidente, por ello existe una demanda insatisfecha de empresas y operadores que motiva que tanto las rentas de alquiler como los precios de venta hayan aumentado para esta tipología de producto de más calidad.

Cerca del 76% en valor del producto terciario comercializado acaba siendo adquirido por inversores y empresas como promotoras, empresas industriales y operadores logísticos, que retoman sus planes de crecimiento mediante la adquisición de activos inmobiliarios, demostrando que la inversión inmobiliaria terciaria tiene una fuerte vinculación al ciclo económico.

Juan José Riveiro es director de gestión de empresas e inversiones de Solvia.