La vivienda y la renta: todo lo que puedes hacer ahora para pagar menos en 2018

La vivienda juega un papel fundamental a la hora de calcular el importe que cada año los contribuyentes le deben al fisco a través de la declaración de la renta. Bien es verdad que faltan muchos meses para la fecha en la que se tendrá que entregarla, pero los expertos coinciden en que es antes de finales de año cuando merece la pena revisar todos los elementos de la renta –entre ellos, los inmuebles– para averiguar qué se puede hacer para pagar menos el próximo año.

No es lo mismo, entre otros aspectos, haber comprado la vivienda habitual antes de 2013 o después de esta fecha, o ser propietario en lugar de vivir de alquiler. Los expertos del registro de asesores fiscales del Consejo General de Economistas (REAF) y los técnicos del Ministerio de Hacienda (GESTHA) ofrecen pistas para encontrar los elementos a tener en cuenta antes de que termine 2017.

Vivienda habitual

Hipoteca. La fecha clave para la fiscalidad de un bien destinado a vivienda habitual es 2013. Si el contribuyente la ha adquirido antes de aquel año, tiene todavía derecho a deducir la inversión correspondiente. Cuando calcule su renta podrá restar hasta 9.040 euros entre intereses y capital amortizado del préstamo que utilizó para pagarla. En caso de llegar a este techo, el propietario conseguirá la deducción máxima, que es de 1.356 euros anuales. Se trata, en palabras de los técnicos del Ministerio de Hacienda, de “una de las principales deducciones de las que podrán disfrutar los contribuyentes”. Para beneficiarse de ella, “puede resultar interesante realizar un pago adicional para amortizar la hipoteca antes de que finalice el año para reducir la factura fiscal”, añaden.

Las peculiaridades de algunas Comunidades Autónomas permiten ampliar esta ventaja. En el País Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF, se puede seguir deduciendo incluso para viviendas adquiridas después de 2012: el límite anual en Euskadi será de 1.530 euros, y en el caso de jóvenes y familias numerosas, de 1.955 euros; mientras que la base de la deducción en Navarra está acotada a 7.000 euros en declaración individual o 15.000 euros en conjunta.

Gananciales. Las reglas que rigen el matrimonio y que se establecen al principio de esta peculiar forma de contrato, también influyen a la hora de calcular el IRPF, destacan en el REAF. En el caso de haber escogido el régimen de gananciales, el patrimonio de ambos se comparte. Al ser la vivienda habitual de ambos cónyuges, presentar sendas declaraciones individuales podría ser ventajoso. “Así disfrutarán de una base de deducción de hasta 18.080 euros y deducir cada uno 1.356 euros”, aseguran los asesores fiscales.

Defunción. Si los cónyuges estaban aplicando la deducción por vivienda, este derecho se mantiene aunque uno de los dos fallezca. La condición indispensable para que esto ocurra, sin embargo, es que el inmueble siga constituyendo la vivienda habitual del cónyuge supérstite y de los hijos.

Arrendamiento. Quienes vivan de alquiler desde antes de 2015 y hayan deducido por este concepto, pueden continuar a hacerlo, siempre y cuando el inmueble declarado sea su vivienda habitual. “Les convendrá no cambiar casa”, explican desde el REAF, “utilizar las prórrogas del contrato y, en el caso de que se agoten, podrán seguir con las deducciones a condición de que firmen un contrato nuevo con el dueño del piso”. En este caso, es irrelevante la modificación del importe o el plazo.

Alquiler

Reducción. Si es propietario y quiere arrendar su piso, le convendrá más alquilárselo a una persona física para vivienda permanente que a una persona física para despacho o apartamento vacacional, o a una entidad, salvo que en el contrato se especifique que es para el alojamiento de algún empleado. De lo contrario, “se perdería la reducción del 60% del rendimiento neto por alquiler de vivienda habitual”, avisa el REAF. Es lo que pasa cuando se alquila por temporadas, también en el caso de no prestar ningún servicio de hostelería o de limpieza.

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Gastos. ¿Eres propietario de un piso alquilado y tienes previsto acometer alguna obra? A condición que los ingresos superen los gastos, será mejor anticiparlos, para diferir parte de la tributación a 2018, sugieren los asesores fiscales del REAF.

Vivienda vacía. Muchas razones pueden explicar que un piso que está en el mercado del alquiler se quede desocupado durante una temporada. Aunque esto haya ocurrido por una parte de este año, el propietario estará obligado a imputar la renta por este período. Los gastos que haya tenido se dividirán por todo el año y la cuota proporcional al período en el que el piso no ha estado arrendado no será deducible. Única excepción: los gastos de reparación y conservación destinados a preparar el inmueble para ser alquilado después.

Amortización. Desde REAF advierten de que, a la hora de determinar los gastos, no hay que olvidar que en este capítulo se incluye la amortización del 3% del mayor valor del precio de adquisición o del valor catastral de la construcción. Se amortizarán también los bienes muebles alquilados con el piso.

Transmitir la vivienda

Beneficio. La ganancia que se obtiene por la transmisión de la vivienda habitual tributa. Pese a ello, si el antiguo propietario ha pactado un calendario de pagos y el último se produce más de un año después del anterior, solo tributan en la próxima declaración los cobros efectuados antes del 31 de diciembre.

Reinvertir. Haber vendido la vivienda habitual en 2017 y haber obtenido de ella una ganancia patrimonial significa tener que declarar esta renta y tributar entre el 19% y el 23% en general, entre el 20% y el 25% en el País Vasco, y entre el 19% y el 25% en Navarra. Para evitarlo, existe la posibilidad de reinvertir el importe obtenido de la venta en la adquisición de otra vivienda habitual, excepto en Guipúzcoa y Navarra. “Eso sí, el contribuyente debe tener en cuenta que la reinversión ha de realizarla en un plazo máximo de dos años desde la fecha de transmisión y que, si no la realiza en el mismo 2017, deberá comunicar en la renta de este año su intención”, subraya el REAF.

Donación. Deshacerse de una vivienda a través de una donación no exime del pago del IRPF, todo lo contrario, ya que se podría imputar una ganancia patrimonial, come si se tratara de una venta. Si el donante tiene 65 años o más, sin embargo, no tributa. El donatario, es decir, quien recibe el bien, soporta también un coste fiscal, aunque pueda no ser tan significativo en función de la Comunidad Autónoma donde se encuentra la vivienda.

Mayores. El contribuyente de 65 años o más que venda su casa no tiene que tributar por la correspondiente ganancia patrimonial. Si la vivienda es un bien de un matrimonio en régimen de gananciales y solo uno de los cónyuges ha cumplido ya 65 años, sin embargo, el otro deberá tributar por la mitad de la plusvalía. En este caso, “les podría compensar aplazar la operación hasta que ambos tengan cumplido el límite inferior de edad”.

Vivienda no habitual. Tras la reforma fiscal, tener más de 65 años es también una de las condiciones necesarias para no tributar por la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de una vivienda que no es la habitual, hasta un máximo de 240.000 euros. La otra es constituir, con este importe, una renta vitalicia en beneficio propio.

Una fecha especial. Si has transmitido este año un inmueble urbano adquirido entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, puedes reducir la renta obtenida en un 50%. Pero ojo, el comprador no tiene que ser un familiar.

Coeficientes de abatimiento. Se puede reducir la ganancia obtenida de la transmisión de una vivienda también en el caso de que esta haya sido adquirida antes de 1995. Se hará a través de los llamados coeficientes de abatimiento. “Se aplican solo hasta un importe de 400.000 euros (en País Vasco y Navarra no existe límite) y a la parte proporcional de la ganancia obtenida hasta el 20 de enero de 2006”, destacan en GESTHA.