¿Regreso al pasado?

La principal razón de que la crisis de 2007 revistiera una especial gravedad en la economía española fue la intensidad que en esta representaba la construcción residencial y la actividad de promoción inmobiliaria. La importancia en la determinación del PIB de la construcción residencial venía a ser muy superior al promedio europeo, pero también a lo que llegó a representar en la anterior crisis inmobiliaria española, la de los primeros años noventa del siglo pasado. No habíamos escarmentado. Entre 2000 y 2007, coincidiendo con nuestra presencia en la Unión Monetaria, las favorables condiciones de financiación, y una fiscalidad estimuladora de la vivienda en propiedad contribuyeron a renovar la avidez por la inversión en vivienda de los españoles. En 2007 representaba el 12% el PIB español, más de cinco puntos porcentuales de lo que significaba en la eurozona. España era uno de los países del mundo con el mayor parque de vivienda en propiedad. Conocido es el tópico que hacíamos más viviendas en un año que Alemania, Francia e Italia juntas. Los precios se duplicaron en esos ocho años.

El sistema bancario fue unos de los grandes animadores de esa fiesta. Su proactividad llevo a la aplicación de tipos de interés históricamente reducidos en los préstamos hipotecarios y vencimientos dilatados. Con datos del Banco de España, en su reciente Informe sobre la Crisis, en esos primeros siete años de la presente década la financiación al sector inmobiliario registró tasas de crecimiento medio anual del 20 % en el crédito para adquisición de vivienda y del 29 % en el caso del crédito a las empresas de construcción y servicios inmobiliarios. Cualquiera constituía una promotora y asumía riesgos que en principio se presentaban compensados por unas expectativas de revalorización de los precios de los activos que parecía no tener fin. La capacidad profesional de los promotores era, en el mejor de los casos, desigual. La complicidad de algunos Ayuntamientos en esa euforia recalificadora de suelo fue manifiesta.

La crisis fue demoledora para el sector. No solo en términos patrimoniales, sino también reputacionales. El censo de promotores se redujo de forma sustancial, muchos de ellos dejaron un nivel de impagos y tasas de morosidad con los bancos sin precedentes. Los episodios recientes de liquidaciones bancarias no se entienden sin el legado de una inversión crediticia en el sector distante en muchos casos del análisis de riesgos más elemental.

Ahora asistimos a una revitalización del sector. Con operadores nuevos y actitudes que parecen haber asimilado las experiencias recientes. Junto a promotoras que no sufrieron la crisis han aparecido fondos de inversión, muchos de ellos extranjeros, ávidos de encontrar rentabilidades superiores a las que ofrecen las inversiones financieras convencionales. También con un sector bancario mucho más exigente en el análisis del riesgo de crédito, y nuevas fuentes de financiación más amparadas en los recursos propios de los promotores. Con todo, la existencia de tipos de interés bajos es, al igual que en el pasado, un factor de estímulo de esa recuperación. Los fundamentos de la demanda no son similares, y por ello el ritmo de construcción de nuevas viviendas o las transacciones de usadas es más comedido. Pero los precios han iniciado una clara recuperación desde el desplome posterior a 2007. Hay que confiar en que esa mayor autonomía financiera de los promotores no constituya la justificación para que un sector por otro lado necesario no vuelva a las andadas y escarmiente de una vez por todas.