¿Cómo tienes que declarar las rentas si alquilas tu casa a los turistas?

El auge de las plataformas online de viviendas para turistas está poniendo de moda este tipo de alquiler. Esto también provoca conflictos, sobre todo por el impacto que estas tienen en los precios de los arrendamientos. Más allá de las normativas que cada Comunidad Autónoma establece para otorgar el permiso de arrendar su propia vivienda para estancias cortas (son muy dispares unas de otras), los caseros tienen que cumplir siempre con la obligación de declarar en el IRPF las rentas derivadas de estos alquileres. Una vez más, Hacienda insiste este año en que avisará, durante la campaña que termina el 30 de junio, a todos aquellos que hayan arrendado su vivienda para que declaren estos ingresos.

Hay diferencias dentro del grupo de viviendas que se alquilan por temporadas. Están las que se alquilan sin más y las que ofrecen también servicios hoteleros, las profesionalizadas. “En el primer caso, la renta que percibes es consecuencia de la mera tenencia de un bien inmueble, por lo que se califica como rendimiento del capital inmobiliario”, explica la responsable de comunidades sociales del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), Raquel Jurado. “Por el contrario, en el segundo caso, la Administración puede entender que el contribuyente realiza una actividad económica”. Por ello, el tratamiento de viviendas en las que se proporcionan servicios complementarios al alquiler, tanto en el IRPF como en el IVA, será distinto.

¿De qué servicios se trata, concretamente? “Restaurante, limpieza del interior de la vivienda y servicio de lavado de ropa o el cambio de esta semanalmente”, aclara la directora de Rentalia, Almudena Ucha, que añade: “No se consideran servicios hoteleros la limpieza y el cambio de ropa al final de la estancia de un turista, ni la asistencia técnica y mantenimiento de la vivienda o los electrodomésticos”.

Reducciones por los gastos

Los caseros que alquilen un inmueble que se destina a vivienda vacacional no podrán aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto del arrendamiento que sí se da cuando se trata de la vivienda habitual del inquilino. La Ley del IRPF, del Impuesto de Sociedades y del IRNR (Ley 35 de 2006) no contempla explícitamente esta norma. "Habrá que acudir más bien a la interpretación en este sentido de la Dirección General de tributos", señala Jurado.

A la hora de hacer la declaración del IRPF, el contribuyente distinguirá entonces entre los días en los que su vivienda vacacional ha estado a su disposición, sin locatarios, y por los que se imputará una renta inmobiliaria, y la parte del año en que la casa se ha alquilado y ha generado unos ingresos. Esta renta integrará el rendimiento del capital inmobiliario. "Del rendimiento bruto, sin embargo, tendrá que descontar los gastos en los que se haya incurrido para obtenerlo", destaca Jurado. Es donde los arrendadores de alojamientos por temporadas pueden salir ganando.

Intereses de la hipoteca y reparaciones

“Existe en nuestro país una idea preconcebida errónea, seguramente por falta de información o asesoramiento profesional, de que Hacienda se queda con un buen pellizco por estos ingresos”, apunta el director general de Vacaciones-España.es, Jannich Petersen. “Pero lo cierto es que también hay bastantes gastos por esta actividad que son deducibles y que equilibran la balanza”.

Se trata de los intereses del préstamo contratado para adquirir o mejorar la vivienda alquilada, y de los gastos de reparación y conservación del inmueble. “Quedan excluidas la ampliación y la mejora”, matiza Ucha. Eso sí, será necesario prorratear estos costes solo por los días en los que la vivienda haya estado alquilada. Y el límite de la deducción es el rendimiento íntegro. “La parte que excede este importe, sin embargo, se podrá descontar en los cuatro ejercicios siguientes”, subraya Jurado.

La experta del REAF añade que la obligación de prorratear los gastos de reparación y conservación desaparece “cuando el contribuyente incurre en ellos con la intención de arrendar el inmueble con posterioridad”. Y ejemplifica: “Si alquilas la casa todo el año y en julio y agosto la tienes vacía para pintarla, cambiar las ventanas, o arreglar averías con el objetivo de adecuarla para arrendarla después, no hace falta prorratear estos gastos”. Lo mismo sucederá en el caso, entre otros, de la sustitución de ventanas antiguas, parqué desgastado, aire acondicionado, del cambio de ascensor, de la reparación de un tejado o de escaleras, o de la rehabilitación de la fachada.

El IBI y otros costes

A estos descuentos se añadirán otros que no tienen límite, como “el IBI, el Impuesto de Basuras, el seguro de hogar, la comunidad (por mensualidades), el asesoramiento fiscal, y los recibos de luz o agua que estén incluidos en el precio del alquiler”, enumera Petersen. Y la amortización del inmueble, un 3% sobre el mayor importe entre el coste de adquisición de la vivienda y su valor catastral. “Para deducir más habría que probar que el importe deducido se corresponde con la depreciación efectiva del inmueble”, afirma Jurado. “Normalmente la gente aplica el 3% automáticamente para evitarse líos y porque es un importe razonable”, sintetiza.

Finalmente, para obtener el rendimiento neto de los ingresos brutos el contribuyente restará también los gastos de intermediación o inserción de un anuncio en portales online, deducibles, estos, en su totalidad.