Hacienda pide cuentas por su vivienda

La Agencia Tributaria vuelve a la carga para sacar a la luz los alquileres de viviendas opacos. El 5 de abril arranca la campaña de la Renta 2016 y la AEAT intensifica su control sobre los propietarios. "El 41,4% de los arrendamientos en España son fraudulentos", según las estimaciones de los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha). Son algo más de un millón de viviendas. No obstante, el alquiler sumergido ha descendido más de 12 puntos respecto a 2007, cuando era del 54%.

La reducción tiene mucho que ver con el control sobre los arrendamientos ofertados por Internet, en plataformas como Airbnb, Homeaway o Niumba. "En los últimos años se ha sumado la utilización de herramientas informáticas desarrolladas por la propia AEAT que están permitiendo ordenar y sistematizar la información de alquileres en plataformas de intermediación e inmobiliarias, de manera que el funcionario tiene a su disposición una información más completa y perfeccionada", explican desde la AEAT. Ya lo han comprobado los 21.500 propietarios que están bajo sospecha y que el pasado año recibieron un aviso, a través de los borradores de las declaraciones, para informarlos de que tienen la oportunidad de declarar de forma voluntaria los rendimientos por sus alquileres. En esta nueva campaña los avisos "se seguirán remitiendo".

Los inspectores vigilan los arrendamientos ofertados por Internet sobre ejercicios pasados

Que el alquiler sumergido haya descendido también "tiene que ver con el cruce de información de las deducciones estatal y autonómica y con las comprobaciones realizadas por la Agencia Tributaria en aquellas viviendas con altos consumos eléctricos pero que se declaran como vacías", indica José María Mollinedo, secretario general de Gestha. Además, Hacienda realizó 8.150 actuaciones presenciales para destapar los alquileres no declarados, un 49% más que en el año anterior, aunque "siguen siendo escasas", cree Mollinedo.

Si la AEAT detecta que existe un alquiler no declarado, impondrá una sanción de, al menos, el 50% de las cantidades no ingresadas, además de los intereses de demora. Así, los caseros que declaren sus alquileres no solo se libran de la multa, sino que también pueden beneficiarse de una reducción del 60% de los rendimientos netos obtenidos y desgravarse por una serie de gastos, como el IBI, recogida de basuras, alumbrado, vado y comunidad de vecinos. También, los intereses del préstamo hipotecario que hayan firmado para adquirir esa vivienda, así como los gastos de formalización del arrendamiento, los de defensa de carácter jurídico, las primas de los seguros de la casa y los gastos por servicios y suministros que no paga el inquilino. Todos los gastos de conservación y reparación, como pintura o arreglo de instalaciones, así como los de sustitución de elementos, como la calefacción, la lavadora o la puerta de seguridad que se estropeen, son deducibles, explican en Alquiler Seguro.

Esto no implica que el casero se pueda desgravar por las obras que mejoren la vivienda, como cambiar las ventanas por unas con más prestaciones. "El máximo deducible por intereses y por gastos de conservación y reparación no podrá exceder de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes", dicen en Gestha. Estas deducciones se aplican siempre que se trate de vivienda habitual, pero no a las vacacionales. Ahora bien, "cuando el inquilino es un estudiante, la Agencia Tributaria es más flexible y entiende que no es arrendamiento de temporada", declaran desde Alquiler Seguro.

En esta campaña se asienta el criterio de "que el propietario puede aplicar la reducción del 60% de alquiler de vivienda cuando el inquilino es una sociedad que lo cede a sus empleados como vivienda, siempre que en el contrato se designe el empleado que la ocupará", explica Luis del Amo, secretario técnico del ­REAF-REGAF, del Consejo General de Economistas.

En cuanto a los inquiilinos, aunque la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual ha desaparecido, se mantiene un régimen transitorio para los contratos firmados antes del 1 de enero de 2015, que podrán mantener la deducción. Así, los inquilinos con contratos anteriores a esa fecha pueden seguir deduciéndose el 10,05% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, dicen tecnicos. También algunas Comunidades autónomas tienen establecidas deducciones al alquiler con otros requisitos, como Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Madrid y Comunidad Valenciana.

La gran novedad

Pero si hay una novedad en la campaña de la Renta 2016 que puede cambiar el resultado de la declaración de muchos contribuyentes es la devolución de los intereses de las cláusulas suelo. Gestha aclara que el dinero devuelto por el banco es el reintegro de un pago indebido, por lo que no constituye renta. El ­Real Decreto-Ley 1/2017, de 20 de enero, añade que tampoco se integran en la base imponible los intereses de indemnización.

No obstante, hay que regularizar la situación cuando estos intereses hayan formado parte de la deducción por inversión en vivienda habitual. En estos casos, "debe incluir los importes deducidos de más de los ejercicios no prescritos en la declaración del IRPF del año en que se produzca la sentencia, el laudo arbitral o el acuerdo con la entidad, pero sin que se exijan los intereses de demora", explica Del Amo. Si la sentencia es de 2016, deberá incluir las deducciones excesivas de 2012, 2013, 2014 y 2015 en la declaración de este año. En cambio, si la entidad financiera no devuelve el importe pero reduce la cuantía del préstamo, no hay que regularizar las deducciones, pero no se puede aplicar la deducción por esa amortización de préstamo.

Una segunda posibilidad es que el contribuyente hubiera deducido los intereses al estar el inmueble alquilado o afecto a una actividad económica. El importe procedente de la devolución del banco pierde la consideración de gasto deducible, lo que obliga a presentar declaraciones complementarias de los correspondientes ejercicios. En este caso tampoco hay sanción, intereses de demora ni recargo alguno, dice Del Amo.

Aunque recientemente la ­OCDE ha solicitado al Gobierno eliminar la deducción por vivienda a todos los propietarios —calcula que esta bonificación cuesta 1.200 millones de euros en 2016—, de momento pueden seguir beneficiándose aquellos que compraron la casa o realizaron algún pago para su construcción antes del 1 de enero de 2013. Pueden deducirse hasta un 15% con un límite de 9.040 euros. Por el contrario, los que compraron después de enero de 2013 ya no tienen derecho a la deducción estatal, aunque los residentes en País Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF, pueden seguir disfrutándola.

"Hay que comprobar que esta deducción consta en la declaración; en algunos casos, por errores de la entidad, no figuran los datos de la hipoteca, o al existir más de un préstamo Hacienda no lo incluye al desconocer cuál se destinó a adquisición de vivienda. Igualmente hay que comprobar si hay primas por seguros de vida o incendios vinculados a las hipotecas que deban sumarse en el cálculo", aconseja Mollinedo.

Ganancias patrimoniales

En cuanto a la tributaciones de las ganancias patrimoniales, existen determinadas exenciones a tener en cuenta. Por ejemplo, cuando el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual en un plazo de dos años. También están exentas las ganancias patrimoniales cuando las personas mayores de 65 años transmitan su vivienda habitual, indican en Gestha.

Además, las ganancias obtenidas por los mayores de 65 años con la venta de cualquier tipo de bien quedan exentas de tributación. No obstante, esa exención se producirá cuando el importe de la venta se destine a la creación de una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 euros y en un plazo de seis meses, dice Luis del Amo.

Por último, están exentas en un 50% las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012.