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Las grandes socimis recortan inversiones pero ganan tamaño y rentabilidad

Las mayores sociedades de inversión inmobiliaria redujeron a la tercera parte sus compras en 2016 tras consolidar sus carteras

Edificios del Parque Empresarial Cristalia propiedad de Axiare.
Edificios del Parque Empresarial Cristalia propiedad de Axiare.

La sociedades de inversión inmobiliaria (socimis) redujeron notablemente su inversión en 2016, en un ejercicio en el que el mercado inmobiliario marcó un nuevo récord con casi 14.000 millones de operaciones, un 8% más que en 2015, según las cifras de la consultora CBRE. Aproximadamente el 10% del total del mercado fue movido por las cuatro grandes socimis –Merlin, Hispania, Lar España y Axiare– que invirtieron 1.400 millones de euros en oficinas, centros comerciales y activos logísticos.

Esta cifra es una tercera parte de los más de 4.200 millones invertidos en 2015, un año en el que a las grandes socimis les importaba sobre todo ganar tamaño, y acometieron operaciones como la compra por Merlin Properties de Testa Inmuebles, la filial patrimonialista de Sacyr, por la que pagó 1.795 millones de euros para convertirse en la primera inmobiliaria española.

En 2016, las cuatro grandes han optado por reordenar y consolidar sus activos, rehabilitando sus inmuebles, aumentando el nivel de ocupación y colocando sus arrendamientos en el mercado a mayor precio. De ahí que, pese a la menor inversión, su patrimonio haya crecido un 50% hasta los 14.000 millones La mejor prueba fue Merlin que, tras su grandes adquisiciones de 2015 por 2.160 millones, redujo su inversión a 765 millones, y se ha deshecho esta semana de la mayor parte de sus activos hoteleros con la venta de 19 hoteles a la francesa Foncière des Regions, por 535 millones de euros. Sus activos crecieron en torno a un 50% hasta los 9.000 millones.

Su mayor operación de compra en 2016 fue la adquisición del parque empresarial Adequa, ubicado en Madrid, al fondo Lone Star por 380 millones. Durante el tercer trimestre, esta socimi –controlada por Santander (22,2%) y BBVA (6,4%)- también adquirió el 50% restante del centro comercial Arturo Soria (el 50% inicial ya se compró hace ahora un año) y un edificio de oficinas ubicado en la madrileña calle de Arturo Soria 128. Ambas operaciones supusieron un coste de 44,2 millones de euros.

Las cuatro grandes acumulan activos por 14.000 millones 

Hispania también ha frenado su impulso comprador con operaciones por poco más de 150 millones de euros en 2016. Sus mayores operaciones han sido la adquisición de un solar la zona de Campo de Las Naciones de Madrid por 32 millones de euros; la compra del Hotel Oasis Resort en Lanzarote por 28 millones de euros, y la compra de tres hoteles ubicados en San Miguel de Ibiza, por 32 millones.

La socimi, gestionada por Azora, ha recibido el respaldo de sus accionistas, grandes fondos internacionales encabezados por el magnate George Soros (16,7%), para prolongar su proyecto inversor, centrándolo sobre todo en hoteles, más allá de marzo de 2017, fecha tope que se puso en el folleto de salida a Bolsa para comenzar sus desinversiones. Su patrimonio alcanzó los 1.700 millones de euros

Lar España ha pisado el acelerador de sus inversiones en centros comerciales con un desembolso de más de 265 millones. La operación más importante ha sido el centro comercial Gran Vía de Vigo, por 141 millones, aunque en noviembre presentó las directrices con del que será su desarrollo más importante, el proyecto Palmas Altas, en la zona sur de Sevilla, que supondrá una inversión total de 250 millones de euros, sobre una superficie total de 123.500 metros cuadrados, de los que 36 corresponden a la adquisición de terrenos.

La inmobiliaria, participada por los fondos Pimco (20%) y Franklin Templeton (15%), adquirió también el 41% del centro comercial Portal de la Marina de Ondara, en Alicante, por un precio de 14,58 millones, completando así la propiedad del centro. También en Alicante, Lar se hizo con el complejo comercial Vistahermosa, por 42,5 millones de euros, cerrando 2016 con unos activos de 1.200 millones, un 50% más que un año antes.

Centro comercial Portal de la Marina de Ondara de Lar España.
Centro comercial Portal de la Marina de Ondara de Lar España.

Por último, Axiare Patrimonio, cuyo máximo accionista es Colonial (15%), ha gastado en 2016 de más de 300 millones frente a los 444 millones desembolsados en 2015. Su mayor operación fue la compra de un edificio de oficinas en la calle Almagro de Madrid, sede de la firma de abogados Cuatrecasas, por 124 millones. También compró en el pasado ejercicio el cuartel general de Vocento por 35 millones, y el edificio de la sede de la consultora McKinsey en Madrid por 42 millones de euros. Su patrimonio alcanzó los 1.300 millones.

En 2017, los expertos vaticinan importantes operaciones ya que se cumplen los tres años a partir de los cuales, las socimis pueden vender inmuebles sin tributar por las plusvalías, según el régimen fiscal del que fueron dotadas en 2014. 

Además de las cuatro gigantes, en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) cotizan más 30 socimis, tras incorporarse a este mercado el pasado año 17 de estas sociedades de inversión inmobiliaria, participadas por fondos, bancos o incluso familias que agrupan en ellas su patrimonio.

¿Qué son las socimi?

Las sociedades anónimas de inversión inmobiliaria (socimi) son entidades que cotizan en los mercados de valores y cuyo objeto social es la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles de todo tipo para alquilarlos.

Aunque la norma que regula a estas sociedades, equivalentes a los Real Estate Investment de los países anglosajones, procede de 2009 no fue hasta tres años después, cuando el Gobierno del PP concedió a estas sociedades ciertas ventajas fiscales cuando vivieron su eclosión con el objetivo de reanimar un sector inmobiliario anémico.

Este tipo de sociedades están exentas de pagar el impuesto de sociedades y cuentan con bonificaciones de hasta el 95% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPyAJD). A cambio tienen que cumplir una serie de requisitos sobre la permanencia de activos en su cartera (mínimo de tres año), el 80% de sus activos tienen que ser arrendados, y sobre el reparto de beneficios.

Actualmente hay una treintena de socimis cotizadas, entre las que operan en el Mercado Continuo y el Mercado Alternativo Bursátil.

Las cuatro grandes socimi son Merlin, Hispania, Axiare y Lar. Entre las cuatro suman casi 14.000 millones en activos.