El huracán judicial llega a la hipoteca inversa

Las hipotecas están en los juzgados. Y no solo por las cláusulas suelo. Con gran frecuencia se conocen sentencias que anulan la aplicación del IRPH (referencia hipotecaria para calcular el tipo de interés del préstamo) o que, como en el caso de las hipotecas multidivisa, obligan a recalcular la deuda pendiente de pago al considerar que sus titulares carecían, al suscribirlas, de los conocimientos financieros precisos para entender exactamente qué firmaban. Ahora la presión judicial sobre estos productos empieza a afectar a la hipoteca inversa: un producto dirigido a mayores de 65 años (o con cierto grado de discapacidad o dependencia) que, siendo propietarios de una vivienda, convierten ésta, vía un préstamo garantizado, en una renta mensual de por vida o durante un tiempo concreto (renta vitalicia o temporal). Al revés que en una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta el fallecimiento del titular. Los herederos pueden o no asumir esta deuda en función de si les interesa o no mantener la propiedad.

 El Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid (sentencia nº 395/2016) ha declarado nula una hipoteca inversa, el contrato de seguro vinculado esta y todos los actos posteriores, condenando a la demandada (en este caso BBVA) a abonar al heredero de quien la contrató un total de 664.526 euros más los intereses y las costas. Quien contrató en enero de 2013 la hipoteca inversa era un hombre de 85 años, al que se le había diagnosticado siete meses antes un carcinoma de pulmón y síndrome paraneoplásico en fase muy avanzada, que para recibir una pensión mensual de 4.647 euros suscribió dicha hipoteca (que le cubría esa renta hasta 2021; ocho años, por tanto), pero sobre la que se impuso adicionalmente la contratación de un seguro de rentas diferidas. Este seguro, que se aplicaba una vez que el titular tuviera 93 años y que le garantizaba a partir de entonces el cobro de por vida de una renta mensual similar a la inicial, tuvo un coste, que se pagó por anticipado y de una sola vez al contratar la hipoteca inversa, de 211.00 euros. No habían pasado nueve meses desde la firma de este producto cuando el hombre murió.

Ni la entidad financiera ni la empresa a través de la cual se contrató esta hipoteca inversa están de acuerdo con la sentencia. Fuentes del BBVA aseguran que la entidad “no comparte” los argumentos de la sentencia y, por ello, la ha recurrido ante la Audiencia Provincial de Madrid. Considera que la operación es válida y que el juzgado ha valorado incorrectamente las pruebas practicadas (documental y testifical). Desde el BBVA añaden que no se ofrecía este producto de forma proactiva y de hecho no hubo una gran venta del mismo; “solo se comercializó en aquellos casos de rentas altas y que era el cliente el que demandaba este producto como forma de complementar los ingresos de rentas… En este caso es Óptima, como empresa que asesora a esta persona, quien requiere este servicio a la entidad. Esta persona no estaba incapacitada jurídicamente”.

Por su parte, Iñigo Hernández Alesanco, director de desarrollo de negocio de Óptima Previsión, si bien sostiene que “la sentencia es de una inconsistencia jurídica inconcebible (por lo que ha sido recurrida)” admite que “si bien es cierto que el seguro de rentas no es distinto de un seguro de rentas normal que habitualmente comercializan directamente las aseguradoras, parece caro al público y genera desconfianza en el consumidor cuando el fallecimiento del titular se produce en fecha próxima a su contratación. Y todo lo contrario, sensación de haber hecho buen negocio si el titular sobrevive a su esperanza de vida”. Hernández hace hincapié en la bondad de la hipoteca inversa como forma de ofrecer liquidez a quienes cuentan con patrimonio inmobiliario —que según sus datos, en España, asciende a 644.000 millones de euros entre los mayores de 65 años— y reconoce el daño reputacional que ocasiona una sentencia como ésta, que “afecta a un único caso de entre las más de 450 hipotecas inversas que hemos gestionado en los últimos años”.

Otra sentencia

La realidad es que al menos existe otra sentencia, la número 535/12, en este caso de la Audiencia Provincial de Salamanca, que falla en contra de la entidad aseguradora CXG Aviva Corporación Caixagalicia de Seguros y Reaseguros y a favor de los herederos de la suscriptora de la hipoteca inversa, una persona de 87 años a la que las autoridades administrativas tenían reconocido un grado de minusvalía del 94%. En esta sentencia igualmente se declara la nulidad del contrato de seguro de renta y se condena a la entidad a devolver la cantidad de la prima del seguro de rentas no percibido por la fallecida, que murió a los dos años y cinco meses tras la firma del contrato.

La realidad es también que pocos casos judiciales más se han dado hasta ahora sobre las hipotecas inversas. David Herranz, abogado de Arriaga Asociados, señala que si bien por el momento este bufete no lleva ninguna reclamación en este terreno, es posible que sí se den en el futuro. No solo por el problema que puedan suponer los seguros de rentas asociados a las hipotecas, sino, sobre todo, porque según la sentencia de 23 de diciembre de 2015 del Tribunal Supremo (nº 705/2015) son nulas las cláusulas que obligan a los particulares a abonar los gastos de formalización tanto de éstas como de cualquier otra hipoteca. “Estos gastos”, explica Herranz, “se corresponden con los vinculados a notaría, registro, gestoría, tasación y sobre todo impuesto de actos jurídicos documentados. Su reclamación no prescribe (aunque la hipoteca esté cancelada) y, según esta sentencia, deben atribuirse al prestamista, es decir, a las entidades financieras”.

Por su parte, el presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), Manuel Pardos, aunque también reconoce que las hipotecas inversas prácticamente han dejado de comercializarse y, por tanto, plantean menos recursos judiciales, advierte que “no por ello están exentas de problemas”. De hecho, desde esta asociación se señala que lo que se hace con la hipoteca inversa es “perpetuar” el negocio bancario. “En general, el producto debe ser considerado como un último recurso ya que el aval del préstamo es la propia vivienda en propiedad del consumidor, así que las entidades son conscientes de que el riesgo que corren de no cobrar es casi inexistente, con lo que suelen encarecer los intereses, a lo que hay que añadir gastos adicionales (comisiones, seguros de renta vitalicia o temporal, tasación…). Dichos gastos se incorporan al importe de la hipoteca y generan unos elevados intereses”.

Para Mar Villa, del Grupo Retiro, “la hipoteca inversa puede ser adecuada, pero en cualquier caso hay que entenderla como un producto complejo que hay que explicar bien al cliente. En la actualidad, únicamente un par de entidades la ofrecen, cuando en el periodo 2007-2010 llegaron a ser más de veinte”.