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Las subidas de precios se extienden por la costa

EL encarecimiento de las segundas residencias en algunas playas llega al 17,8%

Viviendas en Benalmádena Costa (Málaga).
Viviendas en Benalmádena Costa (Málaga).

Tras ajustar sus precios hasta un 60%, la costa española vuelve a encarecerse. Aunque no todas las playas han pasado lo peor de la crisis. En 71 de los 135 municipios costeros el precio de la vivienda vacacional ha subido en el primer trimestre de 2016, frente a los 35 del año pasado, según el informe Vivienda en la Costa 2016 elaborado por la tasadora Tinsa. Por contra, otras ubicaciones siguen abaratándose a un ritmo anual superior al 5% y el patrón más repetido es la ausencia de promoción y de transacciones de suelo.

Costa del Sol, Baleares, Alicante y Canarias destacan como los mercados que están liderando la recuperación en la costa. En el otro extremo, Castellón, la costa cantábrica, Menorca y La Palma se encuentran entre los que todavía no han finalizado la fase de ajuste. También en descenso, aunque ya próximas al suelo, se encuentran las costas de Almería, Huelva, Tarragona y Galicia.

Lanzarote se encarece al ritmo de dos dígitos

Los municipios de Teguise y Tías, en Lanzarote, muestran en el primer trimestre de 2016 el mayor crecimiento de precios en tasa interanual, con una subida del 17,8% y del 14%, según los datos provisionales procedente de las tasaciones de Tinsa. Les siguen Gavà (Barcelona) y Benicarló (Castellón), ambas con una subida del 13,2%, y Blanes (Gerona), con un 12,8% de incremento respecto al primer trimestre del año anterior.

Las mayores caídas se han producido en Piélagos (Cantabria), donde el valor medio ha descendido un 16% en los últimos doce meses, Antigua (Fuerteventura), con un 12,6%, y Los Alcázares (Murcia), con una caída del 10,6%. Les siguen en intensidad del ajuste Vinaròs (Castellón), con un descenso del 10,2% en el último año, y Mojácar (Almería), con un 9,9%.

Si se atiende al precio por metro cuadrado los valores más altos se dan en el área de Barcelona y Baleares. Calvià (Mallorca) supera en el primer trimestre el valor medio de Sitges (Barcelona), que un año antes aparecía como el municipio costero más caro. Calvià muestra un precio de 2.835 euros por metro cuadrado, frente a los 2.560 de Sitges. Les siguen entre los municipios más caros con datos disponibles en este trimestre Castelldefels (Barcelona), con 2.359 euros de valor medio, y Santanyí (Mallorca), con 2.259 euros.

Por el contrario, los valores unitarios más bajos se concentran en el sureste de la costa mediterránea. Puerto Lumbreras (Murcia) se desmarca como el municipio más barato, con un valor medio de 727 euros en el primer trimestre. Le siguen El Ejido (Almería), con 797 euros, La Unión (Murcia), con 826 euros, y Almassora (Castellón), con 826. Otros cuatro municipios de las regiones de Valencia y Murcia recogidos en el informe están por debajo de los 900 euros: Elche, Lorca, Gandía y Castellón de la Plana.

Sobre todo segunda mano

La oferta de vivienda vacacional en España es mayoritariamente producto de segunda mano. El stock generado en los últimos años como consecuencia del freno de la financiación y de las ventas se va absorbiendo poco a poco. Solo en ocho de las 55 zonas la red técnica de Tinsa califica la sobreoferta como “muy abundante”. Se trata de la costa norte de Castellón; la Manga del Mar Menor; el oeste de Almería; el sur de Barcelona; la franja central de la costa de Tarragona; la zona oeste de Cádiz y la costa este de Vizcaya.

A la hora de valorar la mayor o menor dificultad de absorción del stock, en un 56% de las zonas se considera que el stock es “asumible a corto plazo”. En este grupo se sitúan las costas de la provincia de Girona, Valencia, Huelva, Granada y San Sebastián. También comparten esta previsión las islas de Ibiza, Fuerteventura y Lanzarote, y la mayor parte de las provincias de Alicante, Murcia y Cádiz.

Compra el español

Por volumen total de transacciones, los municipios costeros más activos en 2015, fueron las ciudades de Barcelona (13.554 viviendas), Valencia (7.431 unidades) y Málaga (4.786 operaciones). Excluyendo las capitales de costa, lideran el mercado de transacciones Marbella (Málaga), con 4.396 compraventas, y las alicantinas Torrevieja (4.356 unidades) y Orihuela (3.782 viviendas). Les siguieron Mijas (Málaga), con 2.373 operaciones; Gijón (Asturias), con 2.058 viviendas, y Estepona (Málaga), con 2.052 transacciones.

El comprador de vivienda vacacional en España es fundamentalmente español. En un 82% de las franjas costeras analizadas, Tinsa señala que la demanda nacional concentra más de la mitad del mercado de vivienda vacacional. Entre los enclaves preferidos por el comprador extranjero destacan la islas, Costa del Sol, Girona, Barcelona, la franja entre Níjar y Aguadulce (Almería) y la costa norte de Alicante.

Pocas grúas de momento

La actividad promotora en el segmento de vivienda vacacional sigue, por norma general, bajo mínimos, con excepciones. Se detectan obras de finalización de proyectos inacabados en las provincias de Alicante y Granada, con actuaciones puntuales a lo largo de todo su litoral, las islas de Mallorca, Ibiza y Tenerife, y ciertos enclaves de las costas de Cádiz y Huelva.

También es minoritaria la construcción de nuevos proyectos de vivienda vacacional, una señal de que hay nichos de producto o localizaciones con demanda insatisfecha. Es el caso del litoral de Alicante y Huelva, así como algunos enclaves de Murcia, Almería, Málaga y Cádiz, en el sur de la costa de Valencia, y en las islas de Mallorca, Tenerife y Lanzarote.

Los municipios de costa en los que se aprobó un mayor número de visados de obra nueva en 2015 fueron las ciudades de Barcelona (1.269 visados) y Alicante (1.148 permisos), según datos del Ministerio de Fomento. Excluyendo las capitales, Torrevieja fue el municipio de más de 10.000 habitantes donde se autorizaron más visados de obra en 2015: 490 viviendas, un 23% más que el año anterior. Completan el grupo con más visados concedidos en 2015 otros dos municipios alicantinos: Orihuela (448 permisos, un 36% menos que el año anterior) y Elche (440 visados, un 140% más que en 2014).

Los promotores locales provistos de fondos propios son los que están detrás de la vuelta de la grúas en los enclaves más dinámicos. En casi un tercio de las zonas analizadas, principalmente en Alicante, Almería, Cádiz y País Vasco, la red técnica los identifica como los principales actores. La autopromoción es la fórmula más destacada en un 12% de las zonas (por ejemplo, en Cataluña, Sotogrande y Cantabria). Los promotores locales con fondos extranjeros destacan en Málaga y Canarias.

Mercado del suelo

El suelo vuelve a ponerse en el punto de mira de los inversores, aunque no de forma generalizada. Todavía en un 40% de las zonas en las que este estudio divide la costa española se apunta que no hay ningún movimiento en torno a este activo. Lo más habitual es que se haya registrado alguna transacción aislada o que exista tanteo de precios y estudios de viabilidad, sin que se lleguen a cerrar operaciones.

Aunque son minoría, en algunas ubicaciones el mercado de suelo empieza a normalizarse tras años de bloqueo e incluso se está registrando algún incremento de precios, como en ciertos enclaves de la costa de Alicante, Baleares, Costa del Sol, alrededores de Barcelona, Tenerife y San Sebastián.

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