Cómo aprender a distinguir arrendamientos turísticos y de temporada

Un año más, cerca del verano, y ya es el tercero, me veo en la necesidad de aclarar las diferencias entre arrendamientos “turísticos” y de “temporada”, para que todos, especialmente los propietarios, tengan claro lo que supone una u otra calificación.

Casi todas las Comunidades Autónomas (creo que solo faltan las dos Castillas) tienen su propia normativa y es muy parecida. Pero, en una conferencia reciente en las Islas Baleares, me demostraron mucha incertidumbre. El problema puede ser en algunos aspectos no muy positivo para la sociedad, pero es una fuente importante de ingresos en las islas y, en general, en toda España.

Antes de nada hay que aclarar que el comportamiento de los turistas no es consecuencia de la calificación legal autonómica, sino un problema de orden público. Una prueba anual es la “visita” de estudiantes ingleses a Salou (Tarragona), que no incumple ninguna norma de arrendamientos ni de hostelería, pero tiene que intervenir la policía.

Lo primero que hay que indicar es que cuando la vivienda no preste los servicios que la normativa de cada Comunidad ha establecido para los apartamentos turísticos, no hay tal arrendamiento “turístico”, sino el clásico y normal en el que un propietario arrienda por semanas, quincenas, etcétera a personas nacionales o extranjeras, es decir, como ha ocurrido y sigue pasando en la mayoría de los supuestos. Esto es así porque el propio artículo 5, apartado e) de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, determina que solo se aplica a las viviendas (apartamentos, chalets, etcétera) comercializadas en “canales de oferta turística, con finalidad lucrativa, cuando esté sometido al régimen específico derivado de su normativa sectorial”, es decir, que debe estar calificado como tal por la respectiva Comunidad Autónoma.

Esta disposición es consecuencia de la reforma producida por la Ley 4/2013, donde también se dice al final del Preámbulo Segundo que, “en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación”.

Pues bien, otra cuestión fundamental es preguntarse ¿qué servicios hay que prestar para que una vivienda sea considerada como “turística”. Cada Comunidad autónoma ha determinado unos requisitos, más o menos exigentes. En general, son parecidos a los de un hotel, residencia, casa rural, etcétera, por lo menos en cuando a instalaciones internas y servicios de ropa, limpieza. De ahí que precisamente los miembros de este colectivo se quejen de competencia desleal. Incluso algunas autonomías (Baleares es un ejemplo) considera que solo estamos ante un apartamento turístico si todo el edificio está destinado a ello y siempre que no se encuentre dentro de la normativa especial de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.

Lo que ocurre, desgraciadamente, como antes se apuntaba, es que aunque el arrendamiento no sea “turístico” eso no evita que el comportamiento de los arrendatarios no sea el más adecuado. Es normal, precisamente por los servicios y especialmente por el público que acude a los apartamentos “turísticos” que los días que pasan en la playa o montaña, la diversión sea “ruidosa” en cuanto a horarios y comportamiento, lo que crea muchos problemas de convivencia. Realmente este es el problema principal, lo que más quejas levanta en las poblaciones donde hay avalancha de turistas, pero es más cuestión de “orden público” que de disposiciones legales sobre los arrendamientos, turísticos o no. Naturalmente el problema es mayor si la Comunidad autónoma permite en su propia normativa que en fincas normales, regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, se califiquen viviendas como “turísticas”, en las que el resto de ocupantes están mucho más asentados.

Pues bien, nadie sabe dar respuesta a estas cuestiones, pues es obvio que sin conocer a las personas que alquilan nunca se puede asegurar cual será su comportamiento, en los arrendamientos “turísticos” y en los normales de “temporada”. Es decir, esto no se resuelve con la normativa turística, con la LAU o con la LPH, pues ello supone varios meses de procedimiento administrativo o judicial, cuando realmente el arrendatario se ha marchado a su país o región de origen, por lo que solo cabe para sancionar a la propiedad, pero nunca a los ocupantes.

Hay un tema al que se le quiere dar una gran importancia (a mi modo de ver sin fuerza legal para ello): si el arrendamiento se ha ofrecido por canales de “oferta turística” ya tiene esta calificación sin género de dudas, criterio que, como digo no comparto, pues el mismo art. 5 e) de la LAU, añade que... “cuando esté sometido al régimen específico derivado de su normativa sectorial”. Es decir, que el arrendador podrá comercializar su apartamento por estos u otros canales, pero si no está calificado como “turístico” no lo será, con todas las consecuencias de aplicar el art. 3 de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos, esto es, arrendamiento de “temporada”.

Podrá ser o no sancionado por la Comunidad Autónoma por una publicidad engañosa o por el propio arrendatario, pero si el arrendamiento no es “turístico” nunca se regirá por la normativa específica, sino por la general antes señalada.

Lo más aconsejable cuando se arrienda una vivienda que no está calificada como “turística” es que se haga constar algo así como “sin servicios turísticos”. Si esto se cumple, con independencia del canal de publicidad que se utilice (Internet, agencia de viajes españolas y extranjeras, etcétera), no caben sanciones de la Administración y tampoco de quien acepta el arriendo.

De hecho, son miles y miles los apartamentos normales que se alquilan continuamente en las playas, en la montaña, incluso en ciudades, por un tiempo determinado, consecuencia de una estancia temporal, que se rigen con toda normalidad por el art. 3 de la LAU, es decir, por “temporada”.

Por último, la fiscalidad -ya se abone el alquiler en Alemania o en cualquier otro país, incluido el nuestro-, es una cuestión distinta. El arrendamiento será válido en todo caso, sin perjuicio de que, como es obvio, todo el que recibe dinero por arrendar una vivienda tiene que declarar los ingresos y pagar. Que lo haga o no, desde luego, no tiene nada que ver con la calificación jurídica de “turístico” o “temporada”, incluso de arrendamiento normal, ya que a todos los efectos tienen plena validez jurídica para el arrendador y el arrendatario.

Daniel Loscertales Fuertes es abogado y presidente de la editorial jurídica Sepin.