Los conflictos municipales restan atractivo a la inversión inmobiliaria de grandes fondos

Para los expertos del sector inmobiliario la Operación Chamartín es una historia interminable que lleva más de 20 años en discusión entre los distintos poderes públicos sin ningún acuerdo, ni siquiera cuando el ayuntamiento de Madrid, la Comunidad, el Ministerio de Fomento y ADIF estaban controlados por el PP.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y de la patronal madrileña Asprima, considera que para los inversores extranjeros “España es un país con inseguridad jurídica y por eso no entran en proyectos donde intervienen los ayuntamientos. En España hay 17 legislaciones urbanísticas diferentes y eso crea confusión a los grandes fondos. Existe apetito inversor para edificios o centros comerciales que no necesitan cambios de uso, pero no para promocionar terrenos que dependen de leyes urbanísticas”. Gómez-Pindado cree que esta situación ocurre desde hace más de año y medio en España y recuerda polémicas como la de la Plaza de España o la Operación Chamartín.

Rafael González Cobos, presidente del Grupo Inmobiliario Ferrocarril, añade que los fondos extranjeros “son muy miedosos y acusan los cambios legales. Si ven dificultades en una ciudad o un país, lo cambian por otro porque buscan rentabilidad a corto plazo” e insiste en las operaciones paradas en Madrid, como la Mahou-Calderón.

Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea, asesoría de operaciones inmobiliarias, cree que la Operación Chamartín “no afectará al apetito inversor de los extranjeros porque ellos no son promotores, aunque deja claro que Madrid no es una ciudad amigable para los negocios inmobiliarios”.

El director de Inversión Alternativa de CBRE, Patricio Palomar, recuerda que un proyecto de esta magnitud requiere necesariamente de inversión extranjera, como lo necesitaron grandes desarrollos como Canary Warf, en Londres, o La Défense, en París. Y para que ambos salieran adelante, recuerda, se requirieron muchos años. "Cada año llegan entre tres y cuatro grandes inversores extranjeros preguntando por este proyecto. Siempre ha suscitado un interés importante", sostiene el director de Urbanismo de Aguirre Newman, Antonio Pleguezuelo. "Ahora se ha generado una situación de incertidumbre total y echa abajo el trabajo de 15 años", asegura.

España, en el radar de los fondos

Los nuevos planes del equipo de gobierno de Madrid no suponen, a juicio del sector, un frenazo en la inversión extranjera. Desde hace tres años, España vuelve a estar en el mapa del capital inmobiliario foráneo hasta el punto de que el volumen de inversión en edificios de oficinas, comerciales y hoteles ha superado a los que se registraban antes del estallido de la burbuja.

El director de Mercados de Capitales de la consultora Savills, Luis Espadas, explica que el principal problema ahora es que no hay suficiente producto para satisfacer esa demanda, puesto que los propietarios de grandes edificios para arrendar los explotan a largo plazo. "No he visto ningún freno al volumen de inversión. España es hoy un país muy atractivo desde un punto de vista inmobiliario", afirma Palomar.

Sin embargo, fuentes del sector apuntan que este tipo de decisiones sí afectan a quienes llevar a cabo proyectos que requieren de cambios o trámites urbanísticos como un cambio de uso o una reclasificación. Estas fuentes recuerdan que algún proyecto hotelero ha acabado por no ver la luz por una decisión del gobierno municipal, como el Four Seasons de Barcelona.

"Algunos inversores están viendo con más precaución operaciones que requieren la intervención del gobierno municipal, como un cambio en el planeamiento urbanístico", asegura Espadas. Palomar, de CBRE, considera que estos grandes proyectos estratégicos necesitan diálogo entre las partes, y recuerda que el capital extranjero no llega, en todo caso, hasta que los suelos sean finalistas, es decir, estén ya preparados para edificar en ellos.

El experto inmobiliario Savills Research Global, cree que el entorno de crecimiento económico de España, “las rentas con clara tendencia alcista, los valores todavía bajos y las mejores condiciones de financiación, así como mayor facilidad de acceso al crédito, permiten pronosticar que en 2016 continuará reforzándose el interés de los inversores internacionales por el inmobiliario de España”.