Los nuevos jugadores del mercado del suelo

En la anterior tribuna (17-4-2016)analizábamos cuál ha sido la evolución del mercado de suelo en España en los últimos años y cuál es el escenario actual. Hoy queremos profundizar en uno de los puntos más reseñables de dicho artículo: ¿por qué se está produciendo un incremento en el precio del suelo? No obstante, antes de entrar al detalle en esta cuestión es imprescindible aclarar que ese repunte del precio del suelo es totalmente heterogéneo, tanto desde su perspectiva geográfica como de su tipología.

Según los datos del Ministerio de Fomento, el precio del suelo urbano en 2015 en localidades con más de 50.000 habitantes creció un 57% en tasa interanual, mientras que en regiones con una población de entre 1.000 y 50.000 habitantes se produjo una caída del 8% respecto al año anterior. Estas cifras dejan claro que la subida del precio del suelo se está produciendo en casos muy específicos: en los denominados suelos finalistas, aquellos que están listos para desarrollar, que se encuentran en plazas consolidadas y con elevada demanda de viviendas.

Pero ¿qué está elevando el valor de determinados suelos? La respuesta es sencilla: el aumento de la competencia por adquirir los mejores suelos para la promoción de obra nueva. ¿Y quiénes están impulsando la carrera por adquirir esos suelos finalistas en zonas con demanda? De acuerdo con el estudio de tendencias inmobiliarias SolviaMarketView.es, publicado recientemente, los nuevos protagonistas del mercado de suelo son: las cooperativas de viviendas, los fondos de inversión y también algunos promotores. De estos players, las cooperativas (gestoras que agrupan a socios compradores de viviendas) están dispuestas a pagar más que el resto de los actores que operan en este mercado gracias a la ausencia del margen promotor en sus proyectos. En la actualidad, ese importe oscila, para los suelos finalistas con demanda, entre los 900-1.000 euros/m2 o incluso puede alcanzar cifras superiores. Por su parte, los promotores están protagonizando operaciones cuyos desembolsos se mueven entre los 700-1.000 euros/m2, mientras que los fondos llegan a invertir entre 700-800 euros/m2.

De momento, en Solvia constatamos que el aumento del valor del suelo no está generando un repunte en el precio de los nuevos desarrollos de viviendas, pero sí está motivando un estrechamiento del margen promotor. Ante este escenario, algunos de estos actores —en concreto, los fondos de inversión— ya empiezan a alejarse del foco de Madrid y Barcelona al tiempo que buscan otras localizaciones con mayor rentabilidad para sus inversiones como determinadas capitales de provincia como Sevilla, Alicante, Málaga y las islas Baleares.

Francisco Pérez es director de Promoción y Desarrollos de Solvia.