El calvario de vender una vivienda ruidosa

Ni la crisis financiera, ni el pinchazo inmobiliario devastan tanto como el ruido. Las viviendas expuestas a contaminación acústica importante pierden valor, tanto que algunos compradores no las quieren ni regaladas. Tampoco las agencias inmobiliarias están interesadas en trabajar con estos inmuebles, porque no "compensa, no son vendibles, ni siquiera con descuentos del 50%", señala José Luis Pérez Cremades, Director General de la agencia Gilmar.

"El ruido no solo degrada la calidad de vida de la persona que lo sufre, sino que también devalúa el valor de su vivienda. ¿Quién querría vivir sobre un bar o discoteca que genera molestias?", se pregunta el abogado Ricardo Ayala, especialista en defensa contra el ruido y fundador de la web stopruidos.com. Lo mismo ocurre con el alquiler de un piso al que llega el ruido de un taller, una zona de bares y botellones, un aeropuerto, una carretera, una escuela de música o un vecino incívico. "Rebaja el precio de venta y alquiler desde un 5% en los casos menos importantes, hasta casi la mitad en zonas muy afectadas, como pueden ser los edificios más cercanos a las rutas de despegue y aterrizaje de un gran aeropuerto, o los pisos de la planta baja y primera de una calle o plaza de copas", dice Ángel Matarranz, agente asociado en Re/Max Urbe en Madrid.

La problemática se da en mayor grado en las viviendas construidas hace más de seis años. Las edificadas a partir de 2009 sí elevan las exigencias en acústica. De momento, es la única pista para elegir bien, ya que a diferencia del ahorro energético, no existe una letra que indique su aislamiento acústico, una tarea que tarde o temprado deberán acometer las Administraciones. La empresa Danosa, a través de asociaciones dedicadas a fomentar la calidad acústica, está trabajando en esta dirección, "para que según la letra obtenida mediante un sencillo ensayo acústico, el comprador sepa si quiere convivir o no con su vecino", explican.

Mientras tanto, si el vendedor y la inmobiliaria ocultan la existencia de un vicio oculto como el ruido, el comprador podrá llevarles a los tribunales. "En la demanda podría pedir la resolución del contrato de compraventa o una minoración del precio de compra si el problema puede subsanarse", afirma Ayala.

Los tribunales obligan al cese de la actividad molesta y al pago de indemnización

Los propietarios tienen la justicia de su lado. "Los tribunales cada vez son más sensibles a las demandas de los ciudadanos para que se respete su calidad de vida en su hogares. Si se presenta el caso con las pruebas adecuadas, sin duda, los tribunales darán amparo al ciudadano, tanto para que cesen las molestias como para que se repare por vía de indemnización los daños padecidos", cuenta el abogado Ayala, cuyo bufete recibe cada semana una nueva reclamación.

Esta compensación económica tiene en cuenta los meses de alquiler que el propietario se hubiera tenido que gastar para irse a otro piso durante el tiempo que ha sufrido el ruido. "Se calculan 1.000 euros de alquiler por mes, lo que da unos 12.000 euros de indemnización al año, aunque cada caso es distinto". Además, hay que tener en cuenta el número de afectados y si hay daños físicos y psicológicos.

España es el país europeo más ruidoso y el segundo del mundo, por detrás de Japón, según la Organización Mundial de la Salud (OMS). Un 16,3% de las viviendas del país tenía problemas de ruidos en 2014, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE sobre una muestra de 13.000 hogares. Son algo menos que el 18,7% registrado un año antes. Sin embargo, en las comunidades de propietarios se han incrementado un 4% los ruidos producidos por los vecinos y un 2% los generados por actividades comerciales y de ocio en los últimos cuatro años, según los datos que maneja Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGAFE).

"El tráfico genera el 80% del ruido ambiental producido en una ciudad, seguido de las obras con un 10%, el ferrocarril con un 6% y los bares y discotecas con un 4%. Dentro del hogar, el despertador o la televisión a un volumen elevado pueden llegar a los 75 decibelios, igual que una lavadora o un teléfono móvil", explica José Ángel Gamallo, jefe del área de Aislamiento Acústico de Danosa. El límite está en 65 decibelios durante el día y 55 en la noche. Para hacerse una idea, solo la aspiradora genera 65 decibelios.

En 2014 el 16% de los inmuebles tenía problemas de contaminación acústica

Hay cientos de casos en prácticamente todas las ciudades. En la capital madrileña destaca el pueblo de Barajas por la cercanía al aeropuerto, así como las urbanizaciones de la carretera de Burgos (Santo Domingo, Fuente del Fresno...). Ahora bien, son muchos los propietarios que han decidido tomar medidas. "Los vecinos que han realizado obras para insonorizar sus casas son ya el 36%, casi 9,1 millones de viviendas. Con respecto a 2011, se han incrementado en un 5%", dicen en el CGAFE. La implantación de aislantes acústicos en la casa puede reducir las molestias hasta en un 70%, aclara Gamallo.

Por ejemplo, "hay chalés a pie de carretera con un nivel de aislamiento acústico tan alto que no se oye ni un ruido y se venden bien", afirma Pérez Cremades. Igual de bien que los pisos de las zonas de bares madrileñas de Huertas, Alonso Martínez, Malasaña, Chueca y La Latina, donde sus demandantes buscan precisamente eso, ambiente.

Dolores Lagar es una de esas propietarias a la que los ruidos hacían la vida imposible. En su mancomunidad en el barrio de Begoña (Madrid), entre Chamartín y el hospital Ramón y Cajal, hay bloques pegados a la vía del tren. "Hemos denunciado varias veces, y algunos vecinos han cambiado de casa. En mi caso, he tenido que aislar con el consiguiente gasto de unos 12.000 euros". Los pisos abandonados por sus dueños siguen a la venta año y medio después. "Muchos médicos y enfermeras alquilan, pero los precios han bajado bastante", dice.

¿Cuándo se puede denunciar? Siempre que se existan molestias que perturban la vida normal de una persona. Por ejemplo, los habituales ruidos de la televisión, muebles, música o tacones. No es necesario que se hagan mediciones previas a la denuncia. Un truco de Danosa: si se entiende la conversación del vecino se superan los niveles máximos. Otra opción es usar las aplicaciones para el móvil que miden decibelios.

"Unos casos se resuelven por vía administrativa, otros de forma extrajudicial y, si no se soluciona en poco tiempo, acudimos a los tribunales", dice el abogado Ricardo Ayala, que explica que el proceso empieza por denunciar ante la Policía municipal (si está sucediendo en ese momento para que pueda verificarlo mediante un sonómetro) y al ayuntamiento. Al mismo tiempo, hay que requerir al denunciado por escrito y exigirle que cese de inmediato en su actividad. Es importante seguir la tramitación de la denuncia para que el ayuntamiento complete el expediente y exija soluciones. En caso de no dar resultado, habrá que ponerlo en manos de un abogado especializado para que tome medidas, primero de forma amistosa. Después, interponiendo la demanda ante la jurisdicción que crea más adecuada.

El propietario tendrá que hacerse cargo del coste. Si la denuncia se realiza ante el ayuntamiento deberá abonar entre 300 y 600 euros. En vía judicial, en torno a unos 3.000 euros, aunque es posible recuperarlos con la condena en costas procesales al demandado y la estimación de una indemnización, recuerda Ayala. Ojo porque los seguros del hogar pueden cubrir el daño por ruidos y devolver el gasto al asegurado, incluso eligiendo a un abogado de su confianza.