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Sin aire (aún) para una nueva burbuja inmobiliaria

La falta de crédito impide el ‘boom’, pero no se han adoptado medidas para evitar excesos

Promoción en Valdebebas (Madrid).
Promoción en Valdebebas (Madrid).

Tras siete años de derrumbe, el sector inmobiliario encara ahora la recuperación. La estadística ha dejado atrás los números rojos: las propiedades se revalorizan, se vuelven a construir nuevas promociones y se venden más pisos. Fuera del mercado de la vivienda, la inversión en inmuebles comerciales se sitúa en volúmenes incluso superiores a los mejores años del boom de la década pasada. ¿Significa eso que en España se estén sentando las bases para una nueva burbuja? Los analistas consultados opinan que si bien en el ADN de los españoles sigue existiendo la preferencia por la propiedad frente al alquiler, la situación del mercado laboral y las restricciones al crédito hipotecario impiden hablar de una nueva burbuja inmobiliaria.

“¿Volveremos a cometer los mismos errores? Sí, seguro. No tenemos memoria y olvidaremos la megaburbuja”, dice con rotundidad Fernando Encinar, de Idealista.com. El mercado inmobiliario ha demostrado, de hecho, ser muy cíclico y propenso a los altibajos. El último consistió en casi una década de expansión sin precedentes que culminó con el estallido de una burbuja que borró del mapa a más de 10.000 inmobiliarias, dejó las grúas varadas durante más de siete años, las agencias inmobiliarias sin actividad e hizo que las propiedades perdieran hasta un 40% de su valor.

Las cifras de la recuperación

Nueva construcción Los visados de obra nueva para uso residencial se situaron en 19.134 unidades entre enero y mayo de 2015, lo que supone un incremento del 28,2% respecto al mismo periodo del año anterior, según el Ministerio de Fomento.

Compraventas Según el Instituto Nacional de Estadística, entre agosto de 2014 y julio de 2015 (último dato disponible) se efectuaron 338.745 transacciones. Eso supone un aumento del 9,8% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior.

Precios El precio de la vivienda creció el 4,2% durante el segundo trimestre de este año respecto al trimestre anterior. Con relación al mismo periodo de 2014, el incremento fue del 4%. Por primera vez, el encarecimiento de las propiedades se produjo en todas las comunidades autónomas.

La subida de precios del 4,2% en el segundo trimestre, difundida esta semana por el Instituto Nacional de Estadística (INE), confirma el nuevo rumbo que encara el sector. Una de las claves de esa mejora está en la política expansiva del Banco Central Europeo (BCE). El profesor de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, destaca los bajos tipos de interés. A su juicio, ese escenario durará más allá de lo previsto por la situación de China. Bernardos habla, no obstante, de “normalización”.

Las medidas del BCE han permitido que se incremente la concesión de hipotecas. Sin embargo, la bajada de tipos hasta el 0,05% ha acarreado una caída en la rentabilidad de los depósitos a plazo. A la baja remuneración que da la renta fija se le añade ahora la volatilidad de la renta variable. Y la pérdida de atractivo de todos esos productos financieros lleva a los inversores, en especial medianos, a fijarse de nuevo en el inmobiliario. “Son inversores a medio o largo plazo que están permitiendo que haya más alquiler”, afirma Encinar. No es el mismo inversor que predominaba en la época del boom. “El de la burbuja era un inversor nervioso, que buscaba viviendas sobre planos y que ni siquiera formalizaba la compra porque antes de que se la entregaran ya había hecho el pase”, añade.

Los analistas consideran, sin embargo, que esas circunstancias no son suficientes para poner sobre la mesa la posibilidad de una nueva burbuja. La recuperación económica aún no ha llegado a todos los ciudadanos y muchas familias no pueden ni plantearse comprar una casa. “Los hogares están sufriendo el paro y los malos salarios”, expone Julio Rodríguez, del colectivo Economistas frente a la crisis y vocal del Consejo Superior de Estadística.

Aunque esos hogares se plantearan comprar, es probable que muchos no lograran una hipoteca. Para hinchar la burbuja se necesita aire, y si bien la producción de crédito nuevo vuelve a crecer —según el INE, la concesión de hipotecas lleva 13 meses consecutivos subiendo—, aún hay más amortizaciones, de modo que la deuda en manos de empresas y familias siguió bajando el año pasado. “La financiación es más racional, antes se daba sin contemplar en muchas ocasiones la capacidad de devolución del cliente”, asegura Joan Carles Amaro, profesor de Esade.

Tampoco los promotores se han zafado de las restricciones para obtener crédito: apenas se financian suelos y se exige que una parte de la promoción esté vendida, por lo que se ven obligados a buscar socios financieros. Desde 2010, el crédito para actividades inmobiliarias se ha reducido un 60%, según el Banco de España.

Avisos del FMI

Si bien no hay miedo a una burbuja a corto plazo, sí se han expresado temores a que pueda repetirse más adelante. El Fondo Monetario Internacional ha recomendado a los países que adopten “políticas macroprudenciales” para contener los boom residenciales, tales como fijar límites en la relación entre el importe del préstamo y el valor del activo o bien requerimientos de capital al dar préstamos al promotor. Julio Rodríguez recuerda que ante la alarma de una posible burbuja, el Banco de Inglaterra endureció los requisitos para conceder créditos. “Se podría fijar que la hipoteca debe representar un máximo de un tercio de los ingresos del hogar. Ahora ya estamos viendo créditos que cubren el 100% del valor de tasación, lo que es un factor generador de morosidad en el futuro”, lamenta Rodríguez.

A pesar de que la demanda de alquiler ha crecido, falta ver si se trata de un cambio estructural. “Volverá un punto en el que será indiferente comprar o alquilar. Y si se bajan las exigencias, se pueden alentar los excesos”, advierte Julio Rodríguez. No en vano, Amaro recuerda que otro de los “factores” de riesgo está en la “genética compradora” del ciudadano español.