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La socimi Merlin compra Testa a Sacyr por 1.794 millones de euros

Juntas, las dos empresas inmobiliarias gestionan activos por valor de unos 5.500 millones de euros y tienen rentas anuales de 290 millones

El consejero de Sacyr, Manuel Marique (derecha), y el presidente ejecutivo de Merlín Properties, Ismael Clemente
El consejero de Sacyr, Manuel Marique (derecha), y el presidente ejecutivo de Merlín Properties, Ismael Clemente EFE

Merlin Properties ha acordado con Sacyr comprarle Testa Inmuebles. Esta sociedad inmobiliaria cotizada (socimi) desembolsará en total 1.986 millones, entre los 1.793 millones de euros que recibirá Sacyr por sus acciones y un dividendo extraordinario y otros 431 millones que inyectará en la compañía para recapitalizarla. A cambio, Merlin se consolida como la mayor socimi de España y acumulará activos por valor de 5.500 millones. Además, dispondrá de rentas brutas anuales de más de 290 millones.

La absorción de Testa por parte de Merlin creará un gigante inmobiliario. El plan de compra pasa por convertir a la empresa, hasta ahora en manos de Sacyr, en otra socimi, que después se fusionará con Merlin. Las socimi son sociedades de inversión inmobiliaria, cotizadas con un régimen especial de incentivos. A cambio, sus activos, en su mayoría edificios terciarios (almacenes, oficinas o centros comerciales) deben dedicarse al alquiler. De ahí, que las compañías tengan rentas garantizadas.

Al final de la compleja operación de venta, que debe finalizar antes de julio de 2016, Sacyr habrá recibido de Tesla 238 millones en dividendos extraordinarios y 1.555 millones de euros de Merlin por la venta. Esta última, además de esa cantidad, ha invertido ya, por su parte, otros 431 millones en recapitalizar a Testa.

Una cartera de 5.500 millones

Entre Merlin y Testa la cartera de activos rozará los 5.500 millones de euros. Merlin contaba hasta marzo con activos con un valor bruto de 2.291 millones de euros y unas rentas por valor de 132 millones al año. El valor de mercado de los activos de Testa asciende a 3.180 millones de euros, con unas rentas de 160 millones por ejercicio. Incluye algunos inmuebles emblemáticos, como la Torre Sacyr, en el complejo de las cuatro torres, al norte de Madrid.

¿Qué es una socimi?

  • Socimi es el acrónimo de las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Son empresas presentes en la Bolsa y su primera regulación en España es de 2009, pero se han expandido tras la normativa de 2012.
  • Estas compañías son dueñas de activos inmobiliarios, y sus ingresos tienen que proceder, al menos al 80%, del alquiler. Están obligados a mantener los inmuebles que compran en su cartera al menos tres años. Y tienen que repartir dividendo todos los ejercicios. Su capital mínimo es de 5 millones. A cambio de estos condicionantes, disfrutan de exenciones fiscales y bonificaciones.
  • Funcionan desde hace años en EE UU, Francia o Alemania, conocidas internacionalmente como REIT (del inglés ‘real estate investment trust’).

Las socimis se han convertido en el gran revulsivo del sector inmobiliario de los últimos dos años. Estas sociedades inmobiliarias, con un régimen especial que beneficia a sus inversores, han copado las grandes operaciones del ladrillo, en especial, dentro del sector terciario. Con la compra de Testa, Merlin se convierte en la líder en el segmento de oficinas, el tercer operador en logística y mantiene una posición relevante en centros comerciales.

Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, en un comunicado aseguró que “la adquisición de Testa supone la creación de la compañía inmobiliaria líder en el mercado español”. Sin duda, la operación de compra consolida a Merlin como la mayor socimi de España, pero en la categoría de mayor inmobiliaria compite de cerca con otros jugadores grandes, como Ponte Gadea, la inmobiliaria de Amancio Ortega, que en 2014 tenía una cartera valorada cerca de los 4.500 millones, que ha ido engordando los últimos meses. Si se incluyen en la ecuación las inmobiliarias de los bancos, las cifras se elevan varios ceros: Solvia, la de Sabadell, gestiona por ejemplo activos por valor de 34.000 millones.

Financiación asegurada

Merlín indicó este martes que tiene ya asegurada la financiación para acometer toda la operación de compra de Testa. Supondrá elevar con fuerza su ratio de endeudamiento, que hasta ahora equivalía al 14% del valor de sus activos y pasará a acercarse al 50%.

La operación de compra es compleja. Para empezar, antes de la venta Testa llevó a cabo una reducción de su capital por valor de casi 670 millones de euros y repartió un dividendo extraordinario de 528 millones. Con los casi 1.200 millones que logró en total, Testa canceló un crédito que mantenía con Sacyr de 953 millones de euros, y le pagó a su matriz otros 238 millones.

Tras ese saneamiento, Testa lanzó una ampliación de capital, suscrita solo por Merlin, por valor de 431 millones. Así, Merlin ha capitalizado a su nueva socia y controla el 25% de las acciones.

A partir de ahora, falta que la socimi lleve a cabo la compra del otro 74,6% de las acciones de Sacyr. Primero, en julio de 2015, Merlin comprará a Sacyr otro 25,1% por 861 millones. Después lanzará una oferta de compra destinada al 0,4% de las acciones que hay fluctuando en el mercado en manos de minoritarios. Y hacia finales de junio de 2016, comprará a Sacyr el 49,5% restante por otros 694 millones.

Sacyr subió este martes en Bolsa el 4,36%. Tiene pensado usar los ingresos de la operación para sanear su posición financiera y así llevar a cabo su plan estratégico. La compañía está potenciando su internacionalización y se está centrando en la construcción, las concesiones y los servicios.

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