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El inmobiliario pide prudencia para evitar otra burbuja

El sector está inmerso en el regreso de la financiación para nuevos proyectos residenciales y la recuperación de la demanda y los precios

Obras de construcción de viviendas en el Ensanche de Vallecas, en Madrid.
Obras de construcción de viviendas en el Ensanche de Vallecas, en Madrid.

El sector inmobiliario español ha pasado lo peor. La construcción ha dejado de ser un lastre para el PIB y el ladrillo ha logrado detener la sangría del paro. Ahora, con un pie ya casi dentro de un nuevo ciclo de recuperación y normalización de sus constantes vitales, pide actitudes prudentes para evitar una nueva burbuja y andar por una senda de crecimiento sostenible.

Y apunta con el dedo acusador a todos los actores que durante los años de bonanza buscaron exprimir al máximo los beneficios. “Tenemos que intentar tener contención en los márgenes de la promoción porque las subidas y bajadas de precios perjudican al sector. Es muy difícil renunciar a un beneficio mayor, a vender a 2.500 euros el metro pudiendo venderlo a 4.000 euros, pero considero que todos los players tenemos que tener esa contención y no fomentar una nueva burbuja”, señalaba Joan Bertrán, director de Sabadell Real Estate durante un desayuno organizado esta semana por EL PAÍS y patrocinado por el banco. Sabadell comienza a hacer promoción de viviendas en 2010 y desde entonces ha desarrollado 2.000 casas. Bertrán confiesa que en la entidad están rechazando proyectos con preventas de viviendas del 80%, pero admite que no quieren financiar esos proyectos a ese precio. “Los ciclos son inevitables”, dice, pero “hay que tratar de no caer en las mismas trampas”.

Sin embargo, el reto se presupone difícil. “Es loable la contención del beneficio y es bueno para todos, pero en un sector menos atomizado va a ser complicado”, considera Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI).

Las entidades, ausentes entre 2009 y 2011, tienen necesidad de prestar

En cambio, hay quien dice que ha hecho de ganar menos su hoja de ruta. “No hemos dejado de vender desde 2007 en las zonas donde existe demanda, porque a buen precio se vende todo”, indica Leopoldo Moreno, consejero delegado de la promotora Ibosa. Ha reducido su beneficio para destinar el sobrante a la compra de suelo y poder ajustar el precio de las viviendas. Su último gran proyecto residencial -que se levantará en los terrenos de las antiguas cocheras de Metro de Madrid- tiene todos los pisos vendidos. Para Moreno, vender casas en los años de crisis ha sido una cuestión de precio. “El cambio de mentalidad del comprador se ha producido, no por la mejora de los indicadores macroeconómicos, sino porque ha visto que los precios han tocado suelo y que el piso que quería ya se había vendido”.

La segunda de las teclas para evitar una posible burbuja la tiene la banca. De cara al nuevo escenario que está por llegar, a las entidades se les pide que aprendan la lección y no vuelvan a financiar proyectos inmobiliarios en los que no haya aportación de fondos propios por parte del promotor. “Empezamos a tener solicitudes en las que no existe un equity [recursos propios] y eso no puede ser; tenemos que financiar proyectos en los que alguien arriesgue su dinero”, reclama Bertrán. Banco Sadadell admite que ahora es mucho más exigente y que ha cambiado por completo la forma en la que valoran y conceden las financiaciones.

Buenas intenciones para comenzar a andar en lo que los expertos llaman la “normalización”. “Vamos en esa dirección porque se están normalizando los parámetros básicos de funcionamiento del mercado, esto es, la actitud de la banca ha cambiado en el último año y existe financiación, los promotores ponen fondos propios, estamos camino de iniciar una producción de viviendas normal que ahora mismo no lo es por la cantidad de stock existente, y existe confianza por parte del demandante”, dice Julio Gil. “Esperanzados pero prudentes”, insiste, porque aún quedan muchas heridas que cerrar, como la creación de empleo, que ayudará a que la demanda embolsada se convierta en demanda efectiva.

La banca no debe financiar proyectos sin fondos propios del promotor

De momento, las entidades financieras -que tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria cerraron el grifo a cal y canto, sobre todo entre 2009 y 2011, y se centraron en reducir su balance inmobiliario-, han vuelto a escena. Sin préstamos y con los tipos de interés cercanos al cero precisan recuperar uno de sus negocios más boyantes. “Tienen necesidad de prestar y esa necesidad ayudará a tirar del mercado inmobiliario”, cree el consejero delegado de Ibosa.

Y tanto. Desde julio de 2014 a marzo de 2015 Banco Sabadell ha recibido solicitudes de financiación por valor de 2.500 millones de euros. Y además, está vendiendo suelo a actores que están invirtiendo para hacer promoción, tanto a nivel institucional como a promotores, algo novedoso hasta ahora y que da cuenta de que “hay reactivación en el sector”, señala Joan Bertrán.

Es precisamente la venta de suelo la parte del negocio que más crece en el caso de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb). “Crece de forma muy notable, lo que evidencia que el profesional vuelve al sector con una visión a más largo plazo de la que se tenía con la especulación y con un marcado carácter nacional; invierten en lo que saben hacer”, dice su presidente, Jaime Echegoyen.

La venta de suelo es el negocio que más crece en el caso de la Sareb

También Echegoyen confirma la estabilidad del sector, tanto en demanda como en precios. “Y la mejor manifestación de que eso ocurre es que nosotros existimos y funcionamos”. El papel de esta sociedad durante la crisis ha sido clave para llegar hasta aquí. “Nos tocó pelar la primera patata y tuvimos que hacer operaciones que fueron la chispa que prendió la paja y empezó a iniciarse la actividad”. De los activos del conocido como banco malo, un 75% en valor se corresponde con préstamos (unos 85.000 activos financieros) y el 25% restante son inmuebles (activos inmobiliarios), entre los que se encuentran viviendas, suelos u oficinas. Su plan de negocio a 15 años vista (quedan 13 años) contempla que en 2020 la parte inmobiliaria empiece a ser más relevante que la financiera.

La Sareb no es más que uno de los nuevos jugadores que han desembarcado en un sector al que, tras ocho años de crisis, no hay quien reconozca. La desestructuración del sector inmobiliario ha sido extraordinaria. Junto a los pocos promotores que han sobrevivido al tijeretazo de la crisis, en el tapete han aparecido fondos de inversión, inversores institucionales, capital privado... Y sobre todo, las Socimi, las sociedades inmobiliarias especializadas en alquiler , que gozan de grandes ventajas fiscales y que se han convertido en las animadoras del ladrillo español. No hay semana que no anuncien una nueva ampliación de capital: “Empiezan a ser vistas como un vehículo de inversión financiera alternativa que va más allá del inversor institucional. No hay muchas inversiones alternativas, sobre todo teniendo en cuenta los tipos de interés y que las grandes carteras de deuda han perdido atractivo”, considera Echegoyen.

Los cinco expertos convocados al desayuno de trabajo coincidieron en que los precios de la vivienda y del suelo están estables. Aunque conviene no relajarse “porque en la ciudad de Madrid y en las principales capitales españolas podría darse una subida de precios al existir una demanda embalsada y no haber viviendas en construcción”, advierte Moreno.

El sector pide a gritos mejores estadísticas que las actuales

Alfonso Vázquez, presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi), apuesta por “seguir haciendo viviendas en régimen de cooperativas, pero libres, no protegidas”, desprovistas ya de cualquier ventaja. Recomienda a las cooperativas que compren suelo urbanizable para poder construir de forma inmediata porque, en caso contrario, es una “aventura”. El empeño de Concovi está ahora en la rehabilitación del parque de viviendas construidas en régimen de cooperativa anteriores a 1981.

La rehabilitación de viviendas es precisamente uno de los retos pendientes del nuevo sector inmobiliario. “Es momento de incidir en este segmento, capaz de crear cientos de miles de puestos de trabajo, pero marcado por el mal endémico de la falta de financiación”, explica el presidente de FEI.

El otro reto importante es el de mejorar las estadísticas, en tierra de nadie. “No podemos manejar un sector como este con las estadísticas que tenemos en España. El sector lo pide a gritos y aunque conozco la buena voluntad de los departamentos del INE y del Ministerio de Fomento, probablemente no se han implantado por dejadez”, dice Julio Gil. Apuesta porque las promotoras declaren trimestralmente las compraventas que se realizan en contratos privados.

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