El alquiler gana terreno a la propiedad

En España, un 77,7% de las viviendas principales están en propiedad y un 15,4% en régimen de alquiler. En 2001, este último porcentaje era incluso inferior: un 84,5% del parque nacional estaba en propiedad y tan solo el 9,6%, en alquiler. En pleno boom inmobiliario nada parecía capaz de alterar esta tendencia, pero a partir del año 2007 y ya de lleno en 2008 llegó la crisis económica, financiera y de la construcción y empezó a gestarse un importante cambio. Se rompió a la baja la barrera del 80% en propiedad y el arrendamiento se fue acercando al 15%. Ha sido en estos últimos años —el 77,7% en propiedad se corresponde con el ejercicio 2013, según los datos publicados hace unos días por el Banco de España— cuando se ha acelerado este cambio de rumbo.

El por qué el alquiler está comiendo terreno a la propiedad hay que buscarlo en la caída de los salarios, el aumento de la movilidad geográfica, las dificultades para conseguir financiación hipotecaria, o el acercamiento al comportamiento europeo. Pero también en la mayor rentabilidad que está ofreciendo la vivienda en alquiler y la reducción de los rendimientos de otras inversiones alternativas en los últimos años, según Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario idealista.com.

Los expertos del sector comparten la idea de que la balanza empieza a inclinarse por el lado del arrendamiento. La vivienda en alquiler en España ofreció en 2014 una rentabilidad bruta del 5,3% de media. Un año antes, según datos del portal inmobiliario, su rendimiento era del 4,7%. El dato es relevante, sobre todo si se compara con los beneficios obtenidos por otros activos financieros el pasado año: los bonos del Estado a 10 años, un 1,4% y la Bolsa española (Ibex 35), un 3,7%. Por su parte, los depósitos bancarios han ido recortando su rentabilidad: desde el 2,7% que generaban en 2012 al 1,6% en 2013 y al 0,7% de media al cierre de noviembre de 2014, según los últimos datos oficiales del Banco de España.

El rendimiento bruto por alquilar una casa alcanza el 7,2% en capitales como Lleida, el 5,9% en Las Palmas de Gran Canaria, el 5,7% en Huesca o Huelva, el 5,1% en Madrid, el 4,7% en Barcelona o incluso otras más discretas como el 3,7% de San Sebastián, el 3,5% de A Coruña o el 3,3% de Ourense. Estas cuantías son entre 2,5 y hasta cinco veces más rentables que colocar el dinero en deuda pública a largo plazo. Y es entre cinco y diez veces más beneficioso que hacerlo en depósitos bancarios.

Este régimen de tenencia ha escalado desde el 9,6% de 2001  hasta el 15,4% actual

Según el informe sobre Ahorro Familiar publicado por la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva (Inverco), los depósitos y efectivo han pasado de representar el 46,8% del total de los activos financieros en manos de las familias en 2013 (49,1% en 2012), a ocupar el 43,5% del mismo al cierre del tercer trimestre de 2014. Un descenso que equivale a cerca de 20.000 millones de euros.

Aún así, España sigue estando muy lejos del volumen de alquiler de otros países. En Estados Unidos o Reino Unido los porcentajes de propiedad se sitúan en la actualidad en el 65% y alcanzan el 50% en Alemania, según los datos que se desprenden del último estudio de Fitch Ratings sobre las perspectivas del mercado inmobiliario.

No obstante, la agencia internacional de calificación considera que "tanto España como Irlanda han registrado sustanciales disminuciones en las tasas de propiedad de la vivienda a partir de 2007. El mercado irlandés tocó fondo en 2012; dado que España está retrasando entre dos y tres años este cambio de tendencia, creemos que aún se producirá un descenso mayor en su tasa de propiedad. Entre otras razones, porque acceder a la primera vivienda seguirá siendo un desafío en 2015, dada la dificultad de obtener financiación".

Es precisamente en el mercado hipotecario donde se centra otra de las razones que explican el avance del alquiler. Es cierto que desde hace ya unos meses las entidades financieras han abaratado relativamente sus créditos hipotecarios al reducir los diferenciales que aplican sobre el euribor. Mantienen, sin embargo, unas exigencias de vinculación muy elevadas que restringen el acceso al préstamo por parte de un buen número de familias. Sus criterios de riesgo, pese a la mejora de la situación financiera, se han mantenido "sin cambios entre octubre y diciembre de 2014 en todas las modalidades de préstamos", tal y como se recoge en el último Boletín Económico del Banco de España, que añade que las entidades prevén que “esta evolución se prolongará durante el primer trimestre de 2015, salvo en los créditos a hogares para consumo y otros fines en nuestro país, en los que anticipan criterios algo menos restrictivos”. Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) se reconoce que "a pesar de la mejora en los indicadores de accesibilidad a la vivienda, el acceso al crédito continúa estando limitado a aquellos hogares con mayor capacidad de pago y asumiendo niveles de deuda menores que en el periodo previo a la crisis. En este sentido, en 2014 continuó observándose un mayor recurso al ahorro por parte de los hogares. Esto, entre otros motivos, habría provocado que el número de transacciones inmobiliarias (compraventa de viviendas) haya sido superior al de nuevas hipotecas constituidas durante todo el periodo".

El rendimiento es del 7,2% en Lleida, el 5,1% en Madrid y el 4,7% en Barcelona

De hecho, a falta de conocer los datos de actividad correspondientes a noviembre y diciembre, es previsible que el descenso anual del saldo hipotecario se sitúe al cierre de 2014 en torno al 8%, equivalente en términos absolutos a una pérdida de saldo en torno a los 62.000 millones de euros, añaden desde la AHE.

Por último, y para explicar el giro que el mercado inmobiliario español está dando respecto a sus niveles de propiedad, los expertos recuerdan que si bien, tal y como se desprende de los indicadores del mercado de la vivienda ofrecidos por la máxima autoridad monetaria, el esfuerzo teórico que realizan las familias para pagar su inmueble se ha reducido al término del tercer trimestre de 2014 hasta el 35% de su renta (36,6% en 2013), su salario también ha menguado. De hecho, hasta noviembre de 2014 el indicador de retribución media bruta en las grandes empresas arroja descensos de 0,5 puntos porcentuales.