De las viviendas vacías al alquiler social

Según el Censo de Viviendas de 2011 (INE), el número de casas vacías asciende a 3.443.365 unidades, las cuales representan el 13,7% del total de viviendas familiares censadas en ese año en España, si bien algunos expertos valoran que se subestima su magnitud en el último censo. Mediante una mirada retrospectiva a los datos generados por el Censo anterior, observamos que las viviendas deshabitadas en 2011 se incrementaron un 10,8% sobre el stock registrado en 2001 (3.106.422 viviendas), donde significaban el 14,8% de las viviendas familiares censadas. En cualquier caso, el censo de 2011 nos informa sobre un parque de viviendas desocupadas bastante importante en España y, si consideramos otros estados de la Unión Europea, se distingue por excesivo, pues su dimensión relativa (13,7%) se eleva claramente por encima de países más desarrollados como Holanda (1,5%), Suecia (1,7%), Dinamarca (5,3%), Luxemburgo (6,3%), Francia (7,3%), Alemania (8%) o Finlandia (8,8%).

El excesivo stock de viviendas vacías censado en 2011 es, en buena medida, consecuencia de unas políticas públicas de vivienda y suelo implementadas desde el Estado central y las comunidades autónomas, que favorecieron la concepción y producción de viviendas como un producto del que beneficiarse (valor de cambio), en vez de un bien de primera necesidad (valor de uso), fomentando la corriente especulativa durante la pasada burbuja inmobiliaria-financiera que se agotó en 2008. Esas políticas públicas que fomentaron la llamada "economía del ladrillo", también contribuyeron a agravar el problema de la insostenibilidad ambiental del sistema económico español, ya que la construcción de esas viviendas deshabitadas, de las infraestructuras y equipamientos colectivos asociados a las mismas, requirieron de la utilización de suelo, materias primas y energías no renovables.

Asimismo, para su promoción-construcción se dedicaron capitales, tecnologías y recursos humanos que podrían haberse aplicado a otras actividades económicas y sociales más eficientes y eficaces para promover un desarrollo plurisectorial, integral y sostenible que generase una auténtica calidad de vida entre las y los ciudadanos.

Ante el deterioro ambiental y despilfarro socioeconómico derivado del importante nivel de desocupación del parque de viviendas familiares existente en el Estado español (74 viviendas vacías por 1.000 habitantes censados en 2011), ¿qué podemos hacer? Esencialmente, movilizarlas hacia el alquiler social, línea de actuación que debería ser prioritaria para las políticas de vivienda de las administraciones públicas, pues potencia la inclusión y cohesión socio-residencial, la sostenibilidad ambiental y económica del parque de viviendas existentes, así como la eficiencia y eficacia de los recursos empleados en un tiempo marcado por la crisis económica y social.

Precisamente, la gravedad de la problemática de los desahucios de viviendas habituales, reclama una respuesta política urgente concentrada en implementar medidas públicas que promuevan el alquiler social, especialmente a través de la movilización de las viviendas desocupas hacia ese régimen de tenencia. Movilización que posibilita una intervención pública en "tiempo real", es decir, en plazos acordes con las necesidades que tienen los diferentes perfiles de la demanda social que son segregados o excluidos del mercado inmobiliario por su pobreza material, pues el alojamiento en una vivienda protegida o pública de alquiler a construir requiere de un plazo temporal bastante más amplio que si se accede a una vivienda vacía existente.

A grandes rasgos, las viviendas deshabitadas se pueden movilizar hacia el alquiler social complementando varias medidas que conformen un sistema integrado: a) la adquisición pública de las viviendas vacías de áreas urbanas en manos de las entidades financieras, incluyendo el banco malo (Sareb), como forma de pago de las ingentes ayudas públicas que han recibido para su saneamiento y recapitalización; b) la compra de viviendas protegidas de segunda mano mediante el derecho de tanteo y retracto que tienen las Administraciones Públicas; c) la incorporación de las viviendas protegidas o de protección oficial desocupadas y en situación de fraude grave; d) la aplicación de medidas fiscales, desde incentivos y deducciones para los propietarios de viviendas vacías que se incorporen al alquiler social, hasta un aumento notable de la carga tributaria para quiénes no lo hagan y continúen con su vivienda deshabitada en áreas urbanas con necesidades de vivienda insatisfechas; y e) la creación de una agencia pública descentralizada que se encargue de gestionar con eficacia y eficiencia un parque de viviendas de alquiler social, protegidas y privadas, así como un registro de hogares demandantes de vivienda habitual.

Pensamos que, con la determinación política, el presupuesto y los recursos humanos necesarios, una agencia pública, que se complemente y complete con las otras medidas que mencionamos anteriormente, sí podrá movilizar una porción relevante de la vivienda vacía hacia el alquiler social, además de contribuir a moderar las rentas privadas en el mercado de alquiler. Por el contrario, las ayudas al alquiler de vivienda del Plan Estatal 2013-2016 del Ministerio de Fomento, por ser ayudas directas probablemente inciten a la subida de las rentas en el mercado privado, además de poder desviarse parte de ellas hacia el fraude como sucedió con la renta básica de emancipación.

La exigüidad del stock de viviendas de alquiler social en España, que no supera el 2% de las viviendas principales, un porcentaje muy por debajo del estimado para el conjunto de la Unión Europea (9%), exige un cambio copernicano en las políticas de vivienda de las diferentes Administraciones del Estado español, las cuales deben concentrarse en el fomento decidido del régimen de alquiler social. Esa carencia es efecto y causa de un desarrollo socioeconómico inferior y bastante desigual, tal como nos apunta la importancia que sí adquiere el alquiler social entre los sistemas residenciales de Estados de la UE más desarrollados y menos desiguales: 16% en Finlandia, 17% en Francia, 18% en Reino Unido y Suecia, 19% en Dinamarca, 23% en Austria y 32% en Holanda. En definitiva, la movilización de las viviendas vacías hacia el alquiler social emerge como una de las nuevas políticas de vivienda que necesita con urgencia la sociedad y el medioambiente de España.

Elías Trabada Crende, sociólogo y urbanista