Vencimientos de los arrendamientos urbanos de locales al 31 de diciembre de 2014

Últimamente algunos medios de comunicación importantes, incluido el telediario de TVE están publicando noticias y aclaraciones sobre los vencimientos de contratos de arrendamiento de locales de negocio al 31 de diciembre 2014. Pues bien, desgraciadamente, la información es incorrecta en casi la totalidad de lo que dicen y eso hace que se esté angustiando a muchos pequeños comerciantes de toda España. No logro entender esos errores, que solo puede ser fruto de un desconocimiento total o de recoger mal las informaciones que, se supone, pedirán a profesionales.

Como sería largo de contar y enumerar estos errores que llevan a un desconcierto total material y jurídicamente a los arrendatarios (y también a los arrendadores), creo que es bueno que se haga constar, con plena seguridad, lo que ocurrirá con los locales comerciales el próximo día 31 de diciembre, aunque sea de manera sucinta y concreta y con la esperanza que entiendan bien su contenido no solo los profesionales, sino los propios interesados.

En primer lugar, indicar que la posible terminación por expiración del término de arrendamientos solo afecta a los locales cuyo contrato viene de antes del 9 de mayo 1985, en plena vigencia del Texto refundido de 1964. Los posteriores no terminan en ningún caso a finales de año, cada uno tendrá un tratamiento según si fue antes o después de esa fecha o del 1 de enero 1995, a tenor de los pactos y demás cláusulas contractuales y conforme al Real Decreto Ley 2/85  y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/94. Pero, desde luego, no están dentro de los que terminan por disposición legal el 31 diciembre próximo.

En primer lugar, no hay vencimiento para los contratos de locales cuyo arrendatario sea persona física, según la Disposición Transitoria Tercera, apartado 3, de la LAU 29/94.

Estos contratos, anteriores al 9 de mayo 1985, terminan cuando el arrendatario que lo era el 1 de enero 1995, se jubile o fallezca e incluso entonces todavía se puede subrogar el cónyuge. Es decir, será ahora, dentro de dos años, de diez, etcétera Y sin son varios los arrendatarios, hay que esperar a que el último de ellos fallezca o se jubile, como viene reconociendo el mismo Tribunal Supremo.

Indicar que solamente terminará el arrendamiento a finales de año si se subrogó un descendiente a partir de la fecha indicada, es decir, del primero de enero de 1995.

Y también sería posible que termine si hubo un traspaso posterior al 1 de enero 1995 y ya han pasado diez años desde entonces. Como excepción la terminación será el 24 noviembre 2014, pues cuenta desde la aprobación de la Ley y no desde su vigencia.

Solo terminan el 31 de diciembre de 2014 los contratos de locales cuyo arrendatario sea una persona jurídica (sociedades), según la Disposición Transitoria Tercera, apartado 4, LAU 29/94 y, reitero, solo afecta a los contratos anteriores al 9 de mayo 1985 y que pueden ser objeto de finalización, previo aviso del arrendador...

Hay una posible ampliación de los plazos, según la Disposición Transitoria Tercera, apartados 3, 4 y 7, de la LAU 29/94:

1.- En cualquiera de los dos supuestos, si la actualización de la renta se hizo en su momento de una sola vez, tienen cinco años más de duración los arrendamientos cuyo titular sea ahora el descendiente subrogado de persona física y las personas jurídicas (sociedades), conforme la D.T. Tercera, apartado 7, de la misma LAU 29/94.

2.- Y también en ambos casos si hubo un traspaso en los diez años anteriores al 1 de enero 1995, otros cinco anualidades más.

3.- Es decir, que es posible que haya una ampliación legal de hasta diez años, contando desde el 1 de enero 2015.

Hay otros derechos a tener en cuenta, según la Disposición Transitoria Tercera, apartados 10 y 11, LAU 29/94: que si la propiedad o un nuevo arrendatario utiliza el local en el plazo de un año para una actividad similar tendrá que indemnizar con 18 meses de renta, digamos que como aprovechamiento del "fondo de comercio" y que en todo caso el arrendatario actual tendrá preferencia ante cualquier nuevo arrendatario, también dentro de un año, aunque en las nuevas condiciones que se establezcan de plazo y renta.

Esto es lo marca la Ley, todo lo que se diga en contra -lo manifiesto con todo respeto y desde luego lamentando que haya que hacer estas aclaraciones- es erróneo. Si, ya sé que es una manifestación muy arriesgada por mi parte, pero tengo plena seguridad en lo que digo, que se basa exclusivamente en lo que la LAU 29/94 se establece. Añado, como final, que otros contratos (de profesionales, Administración Publica e Iglesia) terminaron a los cinco, diez y quince años a partir del 1 de enero 1995 y han sido pocas las resoluciones, simplemente porque si un arrendador tiene un buen arrendatario que le paga puntualmente, cuida del local y la renta es más o menos ajustada al mercado, desde luego que no rescinde, pues tiene un auténtico "premio". Pero esto ya es una cuestión a valorar por las partes.

Daniel Loscertales Fuertes es abogado y presidente Editorial SEPIN.