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La vivienda de lujo marca tendencia

La compra de propiedades de alta gama encabeza la recuperación del mercado inmobiliario

La venta sobre plano se reactiva tras seis años de estancamiento

Balcón con vistas a la Pedrera, en el centro de Barcelona.
Balcón con vistas a la Pedrera, en el centro de Barcelona.

En el mallorquín Puerto de Andratx se han pagado recientemente 27.000 euros por metro cuadrado de vivienda. En esa misma zona del suroeste de la isla balear acaba de salir al mercado una villa situada en un acantilado que busca comprador por 38 millones de euros. Con estos precios, Andratx se ha ganado a pulso estar en la lista de las ubicaciones más caras de Europa.

Un título que comparte con las calles de Ortega y Gasset (Madrid) y el Paseo de Gracia (Barcelona), según la clasificación elaborada por la inmobiliaria alemana Engel & Völkers. Se codean así con plazas como Londres —donde el año pasado se pagaron 162 millones de euros por un ático junto al Hyde Park londinense—, la Costa Azul monegasca, Cerdeña o Suiza.

Son las más caras, pero también las más demandadas. Se vuelve a buscar y a vender la vivienda de lujo. Incluso sobre plano, algo que no sucedía desde 2008.

En apenas tres meses se ha comercializado el 80% de una promoción de viviendas en la calle de Velázquez, número 29, de Madrid, con un precio medio superior a los dos millones de euros. Se trata de un edificio señorial del barrio de Salamanca, que se está rehabilitando integralmente, explican en Gilmar, encargada de su venta, ya cerrada. También tres meses tardaron en colocarse sobre plano 45 chalés de lujo en El Encinar de los Reyes (Madrid), con un precio medio de 800.000 euros.

"Hay promociones de lujo que salen al mercado con precios muy competitivos en zonas en las que existe demanda solvente que, o no necesita financiación, o puede acceder a ella sin problemas", indica Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com.

Se constata así el latido del mercado del lujo tras un periodo de relativa sequía y de reajuste de precios, en el que "los compradores han esperado pacientemente cierta estabilización, algo que comenzó en el segundo semestre de 2013 y que se ha consolidado como tendencia clara este año", señala Alberto M. Muñoz, CEO de la inmobiliaria de lujo Presidence. Esta compañía ha aumentado en un 30% las ventas durante el primer semestre de este año.

Una realidad que ha abierto una brecha enorme entre el mercado de más alto nivel y el resto. "Hay zonas donde no se hacen transacciones a pesar de que los precios están literalmente por los suelos, pero los compradores no pueden permitirse la compra de vivienda ni tienen acceso al crédito", dice Óscar Ochoa, director del departamento de promociones y obra nueva de Gilmar.

Europa, una inversión muy segura

Seis años después del inicio de la crisis mundial, los mercados del lujo están registrando un mayor crecimiento de los precios. El giro radical de los precios de lujo en Dublín y Madrid es más perceptible. No obstante, Mónaco, París y Moscú también han sido testigos de una cierta mejora, según el análisis de ciudades europeas elaborado por Knight Frank. "Las viviendas de alta gama continúan siendo un bien escaso en muchas de las zonas más exclusivas de Europa. Precisamente esta escasez de la oferta frente a la enorme demanda internacional ha provocado un aumento de precios en todos estos lugares", declara Christian Völkers, consejero delegado de Engel & Völkers.

Esta tendencia es previsible que se acentúe en el futuro, ya que cada vez existe un mayor número de compradores de Europa del Este, Asia y América del Sur que buscan residencias de lujo en Europa como una inversión de capital segura.

En esta reanimación de las compraventas ha puesto su granito de arena la Ley 14/2013 de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización, que otorga la nacionalidad española a los extranjeros que compren vivienda con precios superiores a 500.000 euros. Las ventas de inmuebles de más de medio millón de euros se han acrecentado. De hecho, las búsquedas de estos productos en el portal Fotocasa.es han crecido un 21%.

Los internacionales empiezan a mirar más allá de la costa. "Madrid es la ciudad que más interés despierta entre los foráneos, que ya suponen un 15% del total de compradores de vivienda de lujo en la ciudad", según un informe de Knight Frank.

Los clientes procedentes de Sudamérica, Europa, Asia y Oriente Próximo abanderan el nuevo colectivo de inversores interesados en las zonas más exclusivas y céntricas de la capital, donde los precios han aumentado ya un 5%, según la consultora. Se trata de Paseo de la Castellana (números pares), distrito de Chamberí, El Viso, Paseo de la Habana, Jerónimos, Justicia y barrio de Salamanca.

En la región, entre las promociones en venta más exclusivas está La Finca, en Pozuelo de Alarcón, con precios entre 3,8 y 3,9 millones de euros. "El comprador suele ser extranjero, de muy alto poder adquisitivo, que busca seguridad y privacidad", comentan en Presidence. Y Ciudalgolf (en la urbanización Ciudalcampo), con unifamiliares desde 1.750.000 euros. Este repunte de las compras en los enclaves exclusivos, sin embargo, ha provocado que la oferta disponible sea inferior a la demanda. De las 76.000 viviendas anunciadas en Idealista.com en la Comunidad de Madrid, solo 5.900 tienen un precio superior al millón de euros, un 7,7%. En España, la oferta se queda en el entorno del 3%.

La ciudad de Valencia es otra plaza que, aunque de menor tamaño, ha sabido ganarse la gracia de los compradores que buscan rentabilidad y precios más atractivos. La promoción de referencia es el edificio Plaza América. Los precios oscilan entre 1.140.000 euros y 3.395.000 euros (ático tríplex con piscina), explican en Rimontgó, inmobiliaria que en el primer semestre del año ha aumentado sus ventas un 6%.

Por ponerle un precio al lujo: "Podríamos decir que hoy se puede adquirir una vivienda de gama alta a partir de unos 600.000 euros", calcula Ochoa.

Aunque, más que el importe, para estos compradores el lujo es, por encima de todo, la ubicación. "Puede ser un piso pequeño y reformado en el barrio de Salamanca de Madrid, una villa en las afueras, un apartamento en primera línea de playa, o un ático con buenas vistas. Aunque sí hay un denominador común: la localización", indica Muñoz.

Fue la prioridad de Neil, de 57 años, y Carol, de 50, un matrimonio de Reino Unido que, tras 12 meses de búsqueda y darse cuenta de que los precios no bajaban, compraron un piso en Puerto Portals (Mallorca) por 700.000 euros. "Se encuentra a poco más de dos horas de varios aeropuertos del Reino Unido durante todo el año. Por el precio de nuestro apartamento de dos dormitorios era posible comprar una villa de cinco habitaciones con piscina en Florida, pero hay nueve horas de vuelo y no sería posible ir los fines de semana o estancias cortas", dicen estos británicos que encontraron su piso a través de Engel & Völkers. "Queríamos ser capaces de ir caminando a cafés, restaurantes y tiendas. No queríamos estar aislados en las colinas, como muchos amigos que viven en Son Vida y que requieren conducir para desplazarse o tomar taxis", prosiguen.

Calidades, equipamientos, seguridad, intimidad y que el cliente pueda elegir son otras claves del producto exclusivo que se vende actualmente. Por ejemplo, las promociones de obra nueva permiten personalizar las viviendas o convertir los sótanos en bodegas de diseño.

Es lo que busca el cliente que compra para uso propio, sea nacional o internacional. Pero ojo, porque el inversor, que había huido despavorido del ladrillo, toma cada vez más relevancia, "atraído por los buenos precios actuales de compra y las bajas rentabilidades que les ofrecen los tradicionales productos financieros, depósitos, IPF, etcétera", avisa Ochoa.