Cómo tener éxito al pedir una hipoteca

Los datos de concesión de hipotecas en estos momentos nos dicen que la tendencia sigue siendo de retroceso, si bien más moderado. Los últimos datos del INE, que hacen referencia a mayo de este año, nos dicen que se han inscrito en mayo 17.963 hipotecas sobre viviendas, un 3,4% menos que el mismo año de 2013. Si nos fijamos en los números en términos anuales, el número de hipotecas sobre vivienda ha caído un 18,6% acumulado.

En cuanto al tipo de interés, la tendencia a conceder financiación a tipo variable sigue consolidándose, con un abrumador 94,3% de las hipotecas de mayo de préstamos hipotecarios a tipo variable. El tipo de interés medio se sitúa en el 3,83% y el plazo en 21 años. Si tenemos en cuenta los préstamos referenciados a Euribor, un 86,5% de los nuevos contratos, podemos estimar que el diferencial medio que se suma al Euribor ronda los 3,23 puntos porcentuales. En otras palabras, si se firma una hipoteca a Euribor + 3,23 se está en la media. Lo que se negocie por debajo, un éxito para el cliente hipotecado.

Si bien es cierto que los datos aún no arrojan un escenario de crecimiento en la concesión de financiación con garantía real, no es menos cierto que en los últimos meses desde iAhorro.com detectamos síntomas claros de competencia entre bancos para captar los mejores clientes de cada segmento, con ofertas por debajo de los dos puntos más el Euribor, para clientes con estabilidad laboral e importantes ahorros que aportar a la operación. Para este tipo de solicitantes de financiación, el objetivo a batir se sitúa cercano al Euribor + 1,89%.

Lo primero que analiza una entidad financiera a la hora de decidir si nos concede o no la hipoteca es nuestro perfil económico, como no podría ser de otra forma al ser nosotros los que tenemos que devolver las mensualidades puntualmente. La estabilidad laboral es la clave: un funcionario tiene mayores posibilidades de éxito que un indefinido, que supera al autónomo y, desde luego, al temporal. Los ingresos también son determinantes, no pudiendo superar la cuota de la hipoteca del 30 al 40% de los ingresos netos, según el caso.

Sin embargo, sea porque el perfil de los hipotecados no es lo suficientemente robusto para el análisis de riesgo del banco (haya algún fijo discontinuo, el ratio de endeudamiento sea algo alto o cualquier otra peculiaridad del expediente), sea por tratarse de una entidad muy conservadora a la hora de asumir riesgos, nos pueden exigir garantías adicionales para aprobarnos la hipoteca. ¿En qué consisten estas garantías de éxito?

En primer lugar, capacidad de ahorro. Además de aportar dinero para pagar los gastos y el 20% del precio de compra, las mejores hipotecas pueden exigirnos la pignoración de determinados activos, como un depósito a plazo o un fondo de inversión. No es usual que el hipotecado tenga tanta capacidad de ahorro pero, de ser así, las probabilidades de éxito se disparan.

La confianza de nuestra familia es, desde luego, una ayuda inestimable a la hora de endeudarse. Esta confianza puede plasmarse de varias formas, de mayor a menor peligro para el patrimonio de los nuestros:

Aportar ahorros a la operación o bien pignorar algunos de los productos de ahorro que tienen.

Aportar una vivienda libre de cargas, como segunda garantía. Se trataría de ofrecer al banco la posibilidad de conceder un préstamo hipotecario cuya garantía se repartiera entre la vivienda que se compra y la segunda garantía. Así los familiares, que firmarían como hipotecantes no deudores, no comprometerían más que la parte hipotecada de su casa. Sin embargo, podrían perder la casa si se subastara la principal y no cubriera la deuda. Es muy recomendable que se limite temporalmente la garantía, con cláusulas que estipulen que se cubre un porcentaje de lo que se amortice en primer lugar, quedando liberada la casa a partir de este momento.

Firmar como avalistas, la opción más arriesgada y que ha concedido a muchos padres o abuelos a perder la casa, por firmar sin saber el riesgo que se asumía. Desde luego, es la opción menos recomendable y que solo debería considerarse en el caso de poder, si los hipotecados principales tienen problemas de pago, asumir las cuotas hipotecarias durante el tiempo que haga falta. También es posible limitar la responsabilidad del aval a un porcentaje o importe de deuda, por ejemplo avalando el 20% inicial de la deuda pendiente hasta que se amortice dicha cantidad.

Vistas las formas de plantear con éxito la solicitud de una hipoteca, una última reflexión:

A veces el mayor éxito es no firmar una hipoteca, si no estamos del todo seguros de que podremos devolverla sin dificultades.