Luces y sombras de la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal de 2013

Parece que fue ayer, pero no, ya han transcurrido más de doce meses desde la entrada en vigor de la Ley de 8/2013 que reformó parcialmente la norma que rige la propiedad Horizontal (LPH) en nuestro país, con la especialidad catalana, norma que de origen ya se quedaba corta para regular la compleja realidad de las comunidades de propietarios, y a la que simplemente el legislador optó por añadir algunos aspectos y quitar otros, sin entrar en una verdadera nueva regulación que resolviera los problemas reales de la comunidades de propietarios, y pensando en fomentar la actividad económica mediante la reforma y rehabilitación de edificios, circunstancia ésta a la que la coyuntura económica aún no ha podido dar el empujón necesario.

No obstante, la modificación introducida por la norma antes reseñada ha supuesto en la práctica, entre otros aspectos, un aumento del grado de complejidad interpretativo y técnico, que inevitablemente se traducirá y está traduciendo en un aumento de la conflictividad en el seno de las comunidades. Ahora la necesidad de administradores de fincas profesionales se hace más necesaria que nunca. Así atendiendo principalmente a las disfunciones que innecesariamente ha creado la reforma tanto a la hora de interpretar algunos conceptos como con respecto al nuevo régimen de acuerdos, alguno de los principales problemas y carencias observadas durante este período y que se pusieron sobre la mesa en el encuentro organizado por la editorial El Derecho- Francis Lefebvre han sido los siguientes:

- Concepto de obras obligatorias y ausencia de intervención de la junta. La nueva redacción del art.10.1 LPH suscita un problema anfibológico: por un lado qué debe considerarse obra obligatoria y como consecuencia de ello, qué papel juega la junta de propietarios, o mejor dicho, que papel no juega ya que no es necesaria su intervención en ese momento. Así con la excepción de la obligatoriedad de las obras cuando son decretadas por la Administración, el resto de supuestos y la delimitación con las obras de mejora es un terreno que la norma no ha perfilado adecuadamente, dejándolo a la interpretación y, por tanto, al conflicto en la mayoría de las ocasiones. La responsabilidad civil del presidente de la comunidad por la no adopción de acometer una obra necesaria y la intervención de peritos para determinar la naturaleza de la mima son temas vinculados y aún por resolver.

- Otro foco de conflicto son las obras de accesibilidad y el concepto de importe repercutido anual. El apartado b) del art.10.1 LPH no proporciona una solución clara al concepto reseñado, ya que habrá que fijar tanto cuándo la obra es necesaria cómo el régimen de aprobación cuando no ostente esta naturaleza. Así por ejemplo, qué se entiende por 12 mensualidades, si el importe de pago que ingresan o el qué deberían ingresar los comuneros por tal concepto. Igualmente se suscita el problema de en los supuestos que exceda ese importe si quedaría a decisión de la junta por mayoría simple llevar a efecto estas obras, o sería de aplicación el 17.2 LPH que prevé un quórum de doble mayoría para las obras de accesibilidad cuando el importe de la realización de la misma excede de la cuantía fijada, es decir, exige el voto de la mayoría de los asistentes que representan la mayoría de las cuotas de participación.

- Las mayorías cualificadas es otro de los problemas existentes. Así por ejemplo en lo que se refiere al alcance del art.10.3 LPH, los redactores de la reforma no estuvieron técnicamente muy afortunados en este precepto, ya que una interpretación conjunta del mismo con el art.17.8 LPH que excluye el voto presunto del ausente en los casos de aprovechamiento independiente, hace que alcanzar el quórum de 3/5 previsto sea excepcional o imposible. Esta circunstancia también acontece con el problema de la modificación de elementos comunes por titulares de pisos o locales, siendo obvio la necesidad de flexibilizar el quórum cuando no se causase un perjuicio a la comunidad tal y como la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene resuelto para el supuesto de obras de los titulares de locales cuando pretenden optimizar su local y concurre la circunstancia antedicha.

- Como algo positivo para las Comunidades cabe señalar la ampliación a los tres años anteriores y al año corriente de la deuda que los nuevos adquirentes de un inmueble tendrán que frente por los gatos de la comunidad no satisfechos en ese periodo.

Este aspecto previsto en el art.9.1.e) 3º LPH favorece evidentemente que las comunidades vean atendidos sus créditos en mayor importe por los nuevos propietarios que asumen las deudas de los anteriores comuneros morosos, si bien dicha medida se ha quedado corta ya que podría haber ido acompañada de otras como la flexibilización de requisitos formales en el procedimiento de reclamación de dichas cuotas por las comunidades, la exoneración del pago de tasas judiciales por parte de las comunidades o incluso el establecimiento de un mayor plazo o el hacer del periodo por el que responden ilimitado.

Los vecinos y profesiones expertos en esta materia seguiremos observando la evolución y esperando una mejora, que según se atisba solo podría venir de la mano de otra nueva reforma, eso sí, ahora en profundidad y en el mejor de los casos de una nueva regulación que pusiera la en consonancia la norma con la realidad social.

José Juan Muñoz de Campos es socio-director jurídico de Acción Legal.