El nuevo tablero inmobiliario

España vuelve a ser hoy el monopoly en el que todos quieren llevarse la pieza grande. En poco menos de un año han salido al mercado colosos como el Edificio España de Madrid y la Torre Agbar de Barcelona. Pero ya no mueven ficha los mismos jugadores. Tras siete años de descomposición, el tablero empresarial empieza a configurarse. Y lo hace sobre dos bases: el capital extranjero, sobre todo norteamericano y oportunista, y las cenizas de los antiguos grandes grupos inmobiliarios, la mayoría de los cuales siguen en liquidación. Las nuevas compañías del sector se perfilan dentro de tres grupos: las gestoras o plataformas de servicio de las entidades financieras, que están siendo adquiridas por inversores extranjeros; las sociedades patrimonialistas, y un todavía muy reducido grupo de empresas promotoras.

En pleno boom, el negocio del ladrillo tenía nombres y apellidos. Se llamaba Bañuelos, Portillo, Figueras, Martín o Santamaría. Pero muchos de los imperios que construyeron acabaron cayendo: algunos entraron en concurso, y otros, en una suerte de liquidación encubierta mediante acuerdos con la banca para entregar activos a cambio de cancelar deuda. Más de 9.000 empresas vinculadas al sector han tenido que solicitar el concurso de acreedores desde el comienzo de la crisis, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Todos esos activos, junto a los de miles de ciudadanos que han perdido su casa, acabaron en el balance de las entidades financieras. Al cierre del pasado ejercicio, los siete primeros grupos bancarios tenían 72.040 millones de euros en activos adjudicados, el 10,7% más que el año anterior, según los datos que entregaron a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Si se añade el crédito al promotor, la exposición al ladrillo de esos grupos es de 135.289 millones de euros.

Ese es el embrión de las inmobiliarias del futuro. Y la semilla ya está puesta. Cuatro grupos bancarios han cerrado ya la venta total o parcial de sus gestoras de inmuebles. El fondo norteamericano Apollo Global Management, que ya se hizo con Evo Banco, adquirió el 85% de Altamira a Banco Santander por 664 millones de euros; Banco Popular se deshizo del 51% de Aliseda, que pasó a manos de Kennedy Wilson & Verde Partners por 400 millones; CaixaBank vendió también el 51% de Servihabitat a TPG por 188,7 millones, mientras que BFA se desprendió de Bankia Habitat, hoy en manos de Cerberus, por 90 millones. Fuentes del sector dan por hecho que la plataforma de servicing de CatalunyaCaixa pasará a manos de Magic Real Estate y Blackstone, y que a esa lista se añadirán las filiales de BMN, Liberbank y Cajamar. Todos estos fondos han llegado a España aprovechando que todo está en venta y a precios de saldo.

Los siete primeros bancos se han adjudicado activos por 72.000 millones de euros

Mediante esas operaciones, la banca obtiene fondos para mejorar sus ratios de capital y su liquidez, mientras los fondos se quedan con sus gestoras, pero no los activos. Es decir, adquieren su estructura, su plantilla y un contrato de gestión —en exclusiva en la mayoría de los casos— de inmuebles adjudicados de los bancos. Pero ese es solo el primer paso. “Esas sociedades son puras prestadoras de servicios que adquieren por la corriente de activos que van a tener desde el banco y la Sareb y por los derechos preferentes que tendrán sobre carteras de la banca”, explica el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren, quien recuerda que desde ahí tendrán acceso a las carteras de préstamos hipotecarios. El sector espera además que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) vehicule ventas a través de esas plataformas.

Si Magic Real Estate y Blackstone se quedan con la filial de CatalunyaCaixa, por ejemplo, gestionarán las ventas de los inmuebles adjudicados de la entidad, pero también el contrato de un año para comercializar los activos de la Sareb. Además, contarán con una sociedad de 175 trabajadores desde la que podrían gestionar el paquete de 1.860 viviendas que adquirieron al Ayuntamiento de Madrid y los activos que vayan incorporando a su cartera. “En general, tienen una vocación multicliente”, señala el responsable de inmobiliario de PricewaterhouseCoopers, Juan Velayos.

El mercado también espera que una parte del contenido de esas gestoras proceda de los activos de los propios bancos. Fuentes del sector recuerdan que los grandes fondos, que han levantado ingentes cantidades para invertir en España, son poco partidarios de participar en subastas o procesos competitivos. Los activos de algunas Administraciones, por ejemplo, se han adjudicado después de que la subasta quedara desierta. Al mando de estas plataformas, en cambio, están en la mejor situación para pujar por activos que hoy están en los balances de las entidades.

El fondo norteamericano Apollo Global Management ha sido uno de los más activos en España. Tras comprar varias carteras de crédito al consumo desde 2011, adquirió Evo Banco. “Los activos inmobiliarios en España resultan interesantes. Primero, los precios son estables. Segundo, más del 50% de los bancos venden sin financiación, lo que significa que muchos ciudadanos prefieren poner dinero en inmuebles antes que en el banco. Y tercero, hay un gran porcentaje de ventas en Andalucía y Levante, que son las zonas con mayor stock”, explica Andrés Rubio, principal ejecutivo del fondo en España.

El sector espera una concentración de las gestoras en los próximos años

Apollo compró en noviembre el 85% de Altamira, del Santander, con un contrato de gestión de los activos de 10 años. “La idea es diversificar nuestros clientes”, sostiene Rubio. Ese aumento de actividad podría venir de la mano de futuros contratos con la Sareb o bien de carteras que pueda ir incorporando Apollo, que dispone de 1.000 millones de euros para invertir en España.

Las empresas de servicing serán gestoras inmobiliarias, con la particularidad de que también incorporarán la gestión de carteras de crédito moroso. Fuentes del sector consideran que en los próximos años estas plataformas continuarán recibiendo activos que se incorporarán en los balances de los bancos, pero a medida que la economía se estabilice, ese negocio también irá encogiendo. “En el futuro veremos procesos de concentración entre servicers porque seguramente no habrá tanto mercado para demasiados operadores. Estas plataformas acabarán siendo vendidas o bien saldrán a Bolsa”, explica el director general de CatalunyaCaixa Inmobiliaria, Eduard Mendiluce. Ese final, el del mercado de valores, es el que casi con toda seguridad tendrá Solvia, la filial inmobiliaria de Banco Sabadell. El presidente del banco catalán explicó esta semana que la entidad también estudió vender la plataforma gestora, pero que finalmente decidió mantenerla bajo su paraguas. Pero hasta entonces, estos fondos van recogiendo retornos que en el caso de los fondos oportunistas, explica Juan Velayos, pueden ser de entre el 15% y el 20%.

De forma paralela, este año han empezado a llamar a las puertas de los mercados de valores las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria, conocidas como Socimi. Se trata de compañías tenedoras de inmuebles en alquiler equiparables a las que existen desde hace años —incluso décadas— en Estados Unidos, Reino Unido, Alemania o Francia. Las empresas, que deben cotizar en Bolsa, gozan de un tipo del 0% en el impuesto de sociedades a cambio de repartir al menos el 80% de sus dividendos, de modo que tributan sus accionistas.

Este año han salido dos sociedades cotizadas al Mercado Alternativo Bursátil (MAB), Promorent y Entrecampos Cuatro, y otra al continuo, Lar España Real Estate. Esta última, con un valor bursátil de más de 400 millones, ha atraído también a inversores extranjeros a su capital, entre los que están Pimco, Cohen & Steers, Franklon Templeton o UBS. No obstante, el sector da por hecho que hay una veintena más de empresas que están haciendo los trámites para acogerse al régimen de Socimi. “Si cotiza en uno u otro mercado dependerá, por ejemplo, de las expectativas de captar capital recurrentemente o no. Las Socimi tienen dos años para empezar a cotizar, de modo que puede haber sociedades que ya se hayan acogido al régimen pero aún no estén en el MAB. Renemos sociedades preparándose para cotizar. Algunas tienen los trámites más avanzados que otras”, explica el presidente del MAB, Antoni Giralt.

A este régimen podrían acogerse también los edificios de los fondos de inversión inmobiliaria de algunos bancos. La directora de consultoría de Aguirre Newman, Susana Rodríguez, considera que puede tratarse de una fórmula de “captar capitales para desinvertir”. Ante la crisis y los problemas que dieron algunos de estos instrumentos, muchos partícipes pidieron recuperar su inversión. Ello llevó a los fondos a tener que vender inmuebles, pero se encontraron con que los precios de mercado eran mucho más bajos que cuando los compraron. “Los inmuebles son muy interesantes, por lo que las Socimi, al no tributar y al ser fáciles de colocar al mercado para obtener capital, son una solución. Y más ahora, cuando hay interés en derivar ahorro al sector inmobiliario”, explica Rodríguez.

Los fondos Apollo, Cerberus y TPG son algunos de los más activos en España

Hispania ha sido otra de las protagonistas del arranque de año. En su capital están, entre otros, George Soros y John Paulson. El primero dejó durante la crisis España, adonde había desembarcado en 1999, justo al principio del anterior ciclo inmobiliario. Hispania, gestionada por Azora, no es una Socimi. “Pero tenemos vocación de serlo”, matiza Fernando Gumuzio, socio fundador de la compañía. Gumuzio considera que una parte de la “reordenación del sector inmobiliario” español consiste en la separación de la actividad promotora y la patrimonial, que tradicionalmente se han mezclado. “Es fundamental. El negocio promotor es a corto plazo, mientras que el patrimonial es a largo plazo”, advierte Gumuzio, quien asegura que la presencia de Soros y Paulson en el capital de la compañía refleja la “confianza en la capacidad de recuperación de la economía española”.

Dentro de ese sector patrimonial estarán también la inmobiliaria de Amancio Ortega, Pontegadea, convertida ya en la segunda de España, con unos activos de 4.000 millones según Forbes, y Colonial, que ha logrado zafarse de su filial promotora y está en camino de reducir su deuda con una ampliación de capital a la que acudirán Villar Mir, el grupo colombiano Santos y la Banca Mora de Andorra. Goldman Sachs y Fidelity también se han incorporado al accionariado. Más dudas suscitan entre los consultados Realia y Metrovacesa, y todavía más Martinsa Fadesa y Reyal Urbis, inmersa en un proceso concursal.

La última parte de ese tablero, el de los promotores, sigue rezagada. Y, de momento, no da signos de recuperación, puesto que el drenaje del stock de viviendas sin vender necesita todavía un tiempo. La reciente caída de la catalana Metro-3, una histórica en la ciudad de Barcelona, demuestra que el tiempo para ese negocio todavía está lejos. No obstante, algunas empresas empiezan a despuntar, como Vía Célere, la filial promotora de Grupo Lar o bien Monthisa. Pero aún falta. Ahora el foco está sobre lo ya construido, en especial los grandes edificios. Y ahí, pese al desembarco masivo de fondos, varios de los consultados por este diario temen que ya se esté produciendo algún “calentamiento” que infle artificialmente el precio de los activos.