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"Falta suficiente seguridad jurídica en los alquileres"

Daniel Loscertales, Presidente de la editorial jurídica Sepin y asesor en la redacción de leyes sobre la vivienda

Daniel Loscertales, presidente de la editorial jurídica Sepin y autor de varios libros con gran influencia doctrinal, es una voz autorizada que ha informado las leyes que afectan a la vivienda. Está en permanente contacto con la voz de la calle, ya que a la editorial llegan miles de consultas de profesionales que trasladan los problemas ciudadanos. Por eso, tiene mayor valor cuando se convierte, en ocasiones, en voz crítica con algunas disposiciones legales, anteriores y actuales, de las leyes de Arrendamientos Urbanos y de la Propiedad Horizontal.

Pregunta. ¿Qué aporta de positivo la nueva regulación del alquiler urbano?

Daniel Loscertales en la sede de la editorial jurídica Sepin, que preside.
Daniel Loscertales en la sede de la editorial jurídica Sepin, que preside.

Respuesta. Van a salir más viviendas en alquiler y a precio más bajo, gracias a la mayor libertad de pactos que introduce. El arrendador tiene mayor seguridad a la hora de arrendar ya que puede recuperar la vivienda si la necesita para sí o familiares en primer grado. Y que el plazo mínimo de prórroga pase de cinco a tres años no tiene trascendencia, porque hay contratos del decreto Boyer por un año que siguen vigentes. Si el propietario encuentra un buen inquilino, no resuelve nunca el arrendamiento. Y ha mejorado también para el arrendatario que puede rescindir a partir de los seis meses.

P. ¿Y, en cuanto a las rentas?

R. Existe libertad de pacto de rentas y de revisiones, sin que el IPC sea la regla obligada a seguir, pues tiene preferencia lo acordado por las partes. El índice solo se aplica en los casos en que no exista dicho pacto, aunque parece que hay un proyecto del Gobierno que modificará el actual artículo 18. La renta no se modificaía en los contratos que no pacten tal revisión.

P. Vd. ha pedido otra modificación sobre la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.

R. La inscripción perjudica a las dos partes, pero claramente más al arrendatario. Es una cuestión de justicia social y rigor jurídico. Desaconsejo la inscripción registral en términos generales y alerto sobre el grave problema de la resolución del contrato por ejecución hipotecaria. Antes, la entidad financiera tenía facultad de resolver pero debía respetar como mínimo los cinco años, ahora ni los tres. Es una injusticia social que el buen inquilino, porque el dueño no abone la hipoteca, se tenga que ir a la calle antes del tiempo mínimo legal.

P. ¿La ley ha dejado algo que debería haber abordado?

R. Hay dos carencias. Por un lado, el citado y muy denostado decreto Boyer de 1985 permitió que se pasase de un 12% de arrendamientos al 20% pero, gracias a la libertad de pactos, aunque se fijase en un año el plazo se ha mantenido al buen inquilino durante años. Pero, el problema se suscita con los que tenían prórroga forzosa. Ha faltado una coletilla en la Disposición Transitoria Primera que fijase un plazo, sobre todo para los locales y muy especialmente si el arrendatario es una persona jurídica. Si esta no se disuelve, los propietarios no pueden recuperar el inmueble nunca. A este respecto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo es errática. Unas veces consideran treinta años y otras que no hay ningún plazo. Y un arrendamiento sine die no puede calificarse como tal. Por cierto que, a final de año terminan todos los arrendamientos de local hechos antes del 9 de mayo de 1985, si el arrendatario es una persona jurídica.

P. ¿Y la segunda carencia?

R. Una fundamental. Yo propuse un texto refundido para unificar criterios pero no se incluyó y hay falta de seguridad jurídica. Por ejemplo, en una casa hay una serie de actividades que son o no causa de resolución dependiendo de la fecha del contrato. Hay locales que, si el contrato es posterior al uno de enero de 1995 y salvo que lo hubieran pactado expresamente, no se pueden traspasar.

P. ¿Se está solucionando el problema de la morosidad ?

R. El registro de morosos que se contempla, pendiente de publicar por el Gobierno, no será muy eficaz, ya que la gran mayoría de los que se van sin pagar son insolventes y no intervienen los tribunales. Cerca del 80% de los que dejan una vivienda no cumplen con el compromiso de pago, por lo que no tiene sentido ir a un juicio de desahucio por falta de pago, de ahí que el contenido del registro será muy incompleto.

P. ¿Y la lentitud judicial?

R. Falta, desde luego y, en términos generales, agilidad en los tribunales ya que, aunque el proceso en sí sea rápido conforme a la Ley Procesal, desde que se presenta la demanda, al no tener preferencia, hasta que se inicia el juicio pueden pasar seis u ocho meses en las grandes capitales.

P. ¿Harían falta juzgados específicos?

R. Para mayor agilidad sería conveniente una figura similar a los juzgados de paz con abogados cualificados, pues se trata de interpretar y sancionar leyes.

P. A la Ley de Propiedad Horizontal ha dedicado otro libro que va por la décima edición, ¿qué destacaría de ella?

R. Tiene una ventaja muy importante: ya no se necesita la unanimidad salvo en casos contados. El gran defecto es que casi para todo se necesita autorización administrativa, pues su reforma se ha incluido en la ley de rehabilitación urbana, con remisión a la Ley del Suelo. Así, para registrar la segregación o agrupación de un piso, por ejemplo, se requiere autorización de la administración que antes nunca había intervenido.

P. ¿Qué piensa de las medidas contra los pisos vacíos?

R. Sin discutir la labor social de la propiedad, creo que son medidas de publicidad política y carentes de base legal. La pregunta clave es a qué precio se va a obligar a alquilar. Algunas autonomías y ayuntamientos anuncian medidas para las que carecen de competencias y que atentan jurídicamente contra la propiedad —pensando erróneamente que todos los que tienen una casa son capitalistas—. Es expropiatorio e injusto forzar a un particular a alquilar su vivienda con rentas por debajo de las de mercado. ¿Por qué en lugar de eso el Estado no ayuda al inquilino a pagar la renta, o las comunidades autónomas y ayuntamientos no hacen pisos para esa finalidad?

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