La base gráfica registral no es un Catastro paralelo

La existencia del Catastro y el Registro de la Propiedad, considerada por ciertos sectores como perniciosa, supone una especialización del trabajo de ambas instituciones, que contemplan el territorio desde puntos de vista distintos, el fiscal propio del Catastro y el privado propio del Registro de la Propiedad, mediante la identificación de aquella porción del territorio amparada en un título de propiedad depurado por la calificación registral.

La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de diciembre de 2013 entiende que la referencia catastral ha de ser calificada por el registrador y cuando sea positiva se hará constar en el folio registral como una circunstancia descriptiva más de la finca.

Los Registros de la Propiedad no identifican una realidad física sobre el territorio, sino una realidad jurídica, la descrita en el folio; no realizan un Catastro paralelo, ni introducen confusionismo, simplemente traducen la porción del territorio amparada por un asiento registral, sobre la que se desarrollan los derechos reales depurados por una calificación registral, siendo su información de carácter histórico, pues no se actualiza, sino a impulsos de su propietario, mientras la información catastral ha de ser necesariamente actual.

Siguiendo este esquema, la resolución declara que la referencia catastral de la finca "sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica. Por lo tanto, la referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficies catastrales en el folio registral". Lógicamente, si no la sustituye, aunque la Resolución no lo diga, es porque la finca registral tiene una autonomía propia, como unidad del tráfico jurídico privado y ha de tener su propia base gráfica registral, confeccionada por el registrador.

En su Fundamento de Derecho Quinto, la resolución declara que "es evidente que el recurrente ha realizado todos los trámites precisos para la subsanación o rectificación de los datos catastrales de su finca, pero estos datos limitan sus efectos a la definición e incorporación de las parcelas al propio catastro; mientras que la determinación de la finca registral, como base física sobre la que se proyectan el dominio y los demás derechos sobre los inmuebles, debe realizarse por el registrador, el cual, de no cumplirse los requisitos legales señalados anteriormente como ocurre en este caso, no podrá dar acceso al registro a la referencia catastral sino de conformidad, exclusivamente, con los procedimientos establecidos en la legislación hipotecaria a los que la misma legislación específica, antes transcrita, remite". Es decir, los datos descriptivos de la parcela no pueden ser impuestos a la finca por lo que se puede rechazar la constancia en folio de la referencia catastral ya no por falta de correspondencia (de hecho se han realizado todos los trámites de alteración catastral necesarios para que tal correspondencia formalmente exista) sino porque es un elemento de confusión que puede inducir a pensar que la base gráfica de la finca es esa parcela catastral corregida.

Es la primera vez que, aun existiendo correspondencia formal, no se inscribe porque la alteración de datos catastrales solo vale para alterar el Catastro, sin repercutir en la descripción de la finca registral porque, considerada (y esto es lo esencial) como "base física sobre la que se proyectan el dominio y demás derechos reales" correspondiendo al registrador aplicar a los datos descriptivos del inmueble los mismos filtros de calificación que utilizamos para la constancia registral del dominio u otro derecho real.

El legislador no ha tenido claro este esquema hasta ahora, razón del fracaso de la coordinación entre el Registro y el Catastro, pues intenta coordinar dos aspectos diferentes, intentando imponer como representación gráfica de una descripción literaria de la finca registral, la catastral, olvidando que no se pueden coordinar dos aspectos distintos, literario uno y gráfico el otro.

La verdadera coordinación pasa por determinar la correspondencia entre las descripciones literarias de la finca registral y la parcela catastral, la coherencia con sus respectivas representaciones gráficas y subsanadas, en su caso, esas incoherencias, por la legislación respectiva que sea aplicable, coordinar ambas realidades territoriales mediante la superposición de sus respectivas representaciones territoriales, que nos permitirá identificar las posibles diferencias, para posibilitar el trasvase de información Registro-Catastro.

Pedro Fandos Pons, Director del Servicio de Bases Gráficas Registrales del Colegio de Registradores de España